Цены на съемное жилье падают: как арендодатели пытаются удержать квартирантов в Москве
Спрос на съемное жильё в Москве начал падать ещё в начале пандемии. Когда появилась возможность работать удалённо, многие решили вернуться в регионы, сэкономив тем самым на аренде. Рассказываем, что происходит с ценами на аренду в столице прямо сейчас.
Много ли на рынке предложений о сдаче квартир
Предложение найма в последние месяцы резко выросло. Сейчас, по данным агентства «Инком-Недвижимость», в Москве на одного арендатора приходится целых пять квартир. В первой половине мая предложение найма увеличилось на 7,6%, а с начала года — на 79,2%. В компании объясняют это массовым переходом квартир из продажи в аренду «в связи с неопределенностью экономической обстановки» и выходом на рынок объектов, которые приобретались на пике спроса в пандемийном 2021.
Гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков указывает на снижение средней ставки аренды квартир на 20% по сравнению с прошлым годом. По его словам, это происходило в два периода. Первое падение цен произошло в январе — тогда цены снизились на 10%. Второе падение пришлось уже на весну.
В Санкт-Петербурге, по словам руководителя департамента сопровождения сделок с коммерческой и жилой недвижимостью Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Глобал Консалтинг» риелтора Алексея Силантьева, цены снизились всего на 5%. Такую просадку он оценивает как несущественную, ведь главное — объекты не простаивают.
Иначе ситуация обстоит с элитной недвижимостью. Аренда дорогих квартир, по оценкам Силантьева, подешевела на 20%. «Это говорит о том, что люди ужимаются. Те, кто жил в дорогих квартирах, переезжают в более дешёвые, а тем, кто и так живет в дешевых — некуда снижать планку, поэтому там падение минимальное», — считает Силантьев.
В Москве же, где стоимость аренды традиционно дороже, стоимость однокомнатных квартир на окраине Москвы в конце мая 2022 года начинается от 20 тысяч рублей в месяц. Раньше найти квартиру дешевле 23-25 тысяч было практически невозможно. С февраля по начало апреля средние ставки найма квартир снизились во всех административных округах, отмечают аналитики компании «Миэль».
Барсуков считает, что в летний сезон резкого снижения цен не произойдет, и ставка аренды будет держаться на нынешнем уровне с одной лишь разницей: если сейчас некоторые собственники ещё пытаются сдавать квартиры по старым ценам и не сдают, то к лету и они начнут скидывать 20%.
«В дальнейшем мы снижения цены скорее всего не увидим, люди будут ждать осеннего повышения спроса. Если это случится, скорее всего, ставка по аренде немного подрастет или останется на нынешнем уровне. А если нет, тогда мы увидим дальнейшее снижение ставки аренды», — предполагает Барсуков.
Снять квартиру в Москве
Силантьев, в свою очередь, высказал альтернативное мнение. Он указал на неочевидную связь просадки цен на рынке купли-продажи и спроса на съемное жилье. «Как показывает практика, когда цены на покупку недвижимости снижаются, потенциальные покупатели квартир предпочитают переждать и пожить пока на съемных. А, следовательно, спрос на аренду вскоре должен начать расти», — предположил риелтор. Такими темпами, по его оценкам, постепенно снижение рынка аренды нивелируется, «и мы вернемся к прежним ценам».
Как бы там ни было, сейчас арендодатели находятся в условиях серьезной конкуренции и прибегают к своего рода хитростям, чтобы жильцы как можно дольше не съезжали, а также придумывают, как привлечь новых арендаторов.
Цены вниз: собственники пытаются удержать квартирантов
Стоимость аренды остается главным инструментом, при помощи которого собственники пытаются удержать квартирантов, отмечает риелтор Константин Барсуков. По его словам, цену либо снижают, либо представляют арендаторам каникулы. «У нас были случаи, когда речь шла не о снижении цены на длительный срок, а "до осени, а там посмотрим на рынок"», — отметил Барсуков.
В новых условиях на снижение стоимости аренды могут рассчитывать и те, кто только ищет квартиру. При этом риелтор подчеркивает, что собственникам выгоднее пытаться удержать уже существующих квартирантов, чем искать новых. «Пока новые квартиранты заедут, около месяца пройдет. А это считай минус один месяц в арендной плате, почти 10%. Проще снизить арендную плату на эти деньги. Тем более в текущей ситуации не факт, что за месяц арендаторы найдутся по той стоимости, что квартира сдавалась», — пояснил риелтор.
Риелтор Алексей Силантьев отметил, что главная задача для тех, кто сейчас сдает жилье — сделать так, чтобы объект стабильно приносил доход и не простаивал. «Потому что любой простой — это убытки. Даже месяц простоя, если его раскидать на год, убыточен. Если квартира месяц не сдаётся, то собственнику выгоднее было сделать скидку на аренду, чем гоняться за высокой ценой», — сказал он.
Также стоит отметить, что один из частых факторов отказа от конкретной квартиры – это крупная сумма на старте: залог, первый месяц аренды и комиссия риелтору. Именно поэтому сейчас арендодатели всё чаще предлагают разбить депозит на три месяца, благодаря чему заехать в новую квартиру становится гораздо дешевле.
Удобства в обмен на лояльность
Некоторые арендодатели предлагают жильцам улучшить бытовые условия, лишь бы они остались. Например, обещают обновить мебель, предлагают что-то из бытовой техники или кондиционер к лету, а также легкий косметический ремонт. Однако, по словам риелтора Константина Барсукова, такие случае не массовые, а скорее единичны. «Обычно арендаторы, выбирая квартиру, сразу смотрят на ее наполнение. И если оно их не устраивает, то выбирают другую квартиру», — признается Барсуков. Однако в случае с удержанием жильцов такие предложения действительно могут работать.
Не стоит здесь рассчитывать на какие-то большие изменения, потому что текущий ремонт по закону должен делать арендатор, в то время как капитальный — сам собственник за свой счет (статья 681 ГК РФ «Ремонт сданного внаем жилого помещения»), если в договоре найма не прописано иное. Поэтому скорее рассчитывать можно лишь на какие-то уступки по покупки мебели или бытовой техники.
Готовность обновить ремонт и улучшить жилищные условия позволяет не только удержать жильцов, но и выгодно сдать квартиру, поскольку, по словам риелтора Алексея Силантьева, это делает объект более ликвидным и определяет ценовой сегмент. При этом он предупреждает, что в квартире «всё должно быть ровно».
«Даже если у вас есть в квартире джакузи и уборщица, но сама квартира расположена далеко от метро, да еще и в плохом районе, это не поможет сдать ее дорого. То есть если у вас среднего качество дом и среднего качества район, то и ремонт должен быть средний», — объяснил Силантьев.
Требования к арендаторам снижаются
В условиях жесткой конкуренции собственники становятся менее придирчивыми и к национальности жильцов, отмечает риелтор Константин Барсуков. Для многих не таким принципиальным становится и вопрос состава будущих квартирантов. Например, всегда тяжело снять квартиру нескольким студентам, гораздо охотнее собственники заселяют семейные пары.
«Элитные квартиры в центре раньше сдавали только иностранцам, причём не всем. В основном предпочитали граждан Финляндии, Швеции, Германии, Англии и так далее. Сейчас мы начинаем смотреть на китайцев и сирийцев. В квартиры среднего ценового сегмента тоже стали селить мигрантов охотнее, потому что рынок прогибается», — добавил риелтор Алексей Силантьев.
Кроме того, арендодатели становятся лояльнее к жильцам с домашними животными и детьми. Однако, по словам Барсукова, «арендодатели оценивают не только сиюминутную выгоду, но и что будет с квартирой потом», поэтому стараются искать компромиссы с потенциальными жильцами.
К примеру, больше смотрят в сторону самих животных и делают послабление: например, спрашивают, стрижены ли когти у кота или на них надеваются специальные колпачки. То есть арендодатели, которые категорически не рассматривали квартирантов с животными становятся более внимательными к деталям и уже идут на определенные уступки. При этом Силантьев предупреждает, что это вряд ли будут квартиры со свежим ремонтом.
«В каких-то вопросах арендодатели стать гибче, а в каких-то нет», — отмечает Барсуков. К принципиальным вопросам он отнес курение — курильщикам вряд ли станет проще в поиске жилья. Силантьев, в свою очередь, признался, что вообще не пускает курильщиков на свои объекты.
«Это принципиальный вопрос. Стоимость ремонта, по моим расчетам, выходит дороже, чем сохранение высокой цены. Лучше сделать скидку и сдать квартиру на несколько тысяч дешевле, но заселить аккуратного чистоплотного жильца, чем тратиться потом на ремонт. Тем более стройматериалы на фоне санкций подорожали. Даже переклеить обои и сделать химчистку дивана стало дороже. Поэтому каждый собственник должен выбирать, что ему важнее — цена или ремонт», — объяснил он.
Эксперты отмечают также, что средняя ставка аренды действительно снижается, но незначительно, а конкуренция действительно стала заметнее. Всё это приведет не к обвалу цен, а к выходу на рынок более благоустроенных объектов. Снимать квартиру сейчас выгодно, поэтому спрос на съемное жилье точно никуда не денется.
Снять квартиру в своем городе
