Насколько оправдана покупка жилья в условиях роста цен и ставок по ипотеке? Покупать сейчас или подождать? Какая квартира лучше: в новостройке или на «вторичке»? И во сколько она обойдется? Разбираемся вместе с экспертами.
Что происходит с ценами на недвижимость и стоит ли ожидать их снижения
По данным Центробанка за первый квартал этого года, средняя цена квадратного метра жилья в новостройке составила 167 580 руб., на вторичном рынке — 108 127 руб. Год назад эти цифры были 127 229 руб. и 90 892 руб. То есть недвижимость подорожала на 24% и 16% соответственно. При этом увеличился и ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой».
В связи с этим безадресную льготную ипотеку, которая, как заявляли в ЦБ, разгоняла цены, решили сворачивать. Так, с 1 июля перестала работать «Господдержка» и изменились параметры «Семейной ипотеки». Позднее правительство скорректировало и «IT-ипотеку».
Теперь, как рассчитывают в Центробанке, темпы роста цен на жилье в России замедлятся. Но снижения стоимости квартир ожидать не стоит, говорят эксперты.
Ожидать, что цены будут существенно падать, не приходится. На данный момент мы прогнозируем лишь небольшие корректировки цен. Декларируемый рост зарплат и высокие вклады по депозитам формируют отложенный спрос, который в дальнейшим будет разгонять спрос и цены.
На сегодняшний день нет ни снижения цен, ни предпосылок для этого, так как, во-первых, объекты реализуются по проектному финансированию, а во-вторых, есть определенные ожидания по росту себестоимости строительства. Все эти факторы говорят о том, что стоимость будет как минимум держаться на текущем уровне, но, скорее всего, цены все равно будут постепенно расти.
Новостройки сейчас зачастую дороже, чем вторичное жилье. На практике, если смотреть не среднестатистические значения, а конкретные объекты, по Москве разница составляет около 20%. Больше может быть, если рассматривать схожую по площади квартиру в новостройке и в доме постройки конца прошлого века. В этом случае очевидно, что лот в новом доме с современной архитектурой и актуальной концепцией проживания будет дороже.
Разницу в стоимости похожих объектов в разных очередях одного ЖК эксперт объясняет повышением цены кредита для застройщика и себестоимостью. Поэтому сейчас владелец «вторички», в отличие от девелопера, может выставить ее на продажу по комфортной цене.
При этом застройщики для нивелирования стоимости предлагают клиентам в новых очередях различные бонусы: рассрочку платежа, льготные программы ипотеки, лучшее расположение, видовые характеристики и так далее, подчеркивает он.
Что же касается минимальных бюджетов приобретения, отмечает Роман Родионцев, то все зависит от класса, но для покупки квартиры в столичном регионе нужно рассчитывать на сумму на уровне 6 млн руб. Если рассматривается ипотека, то лучше иметь на руках минимум 20-30% от этой суммы.
Ситуацию на вторичном рынке жилья столичного региона можно охарактеризовать так: затишье. Предпосылок для подорожания или резкого удешевления жилья нет. Объем ипотечных сделок за год сократился примерно вдвое — на рынке остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос. Цены не снижаются, так как продавцы стараются держать их и очень неохотно идут на дисконт. Многие вместо уменьшения стоимости объектов предпочли снять их с продажи и подождать лучших времен, поэтому предложение почти не накапливается. То есть летом мы наблюдаем затишье на "вторичке" и со стороны покупателей, и со стороны продавцов.
Как следует из данных Центробанка, в первом квартале средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Москвы составила 337,4 тыс. руб., на вторичном рынке — 316,3 тыс. руб.
Что будет с ключевой ставкой и ставками по ипотеке
Если говорить о рынке ипотеки, то ставки на кредиты напрямую зависят от ключевой. Если растет она, увеличиваются и ипотечные, и наоборот.
Сейчас ключевая ставка — 18%. С декабря 2023 года она оставалась на уровне 16%, но на последнем заседании — 26 июля — Центробанк ее повысил. В ходе пресс-конференции после глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что ставка до конца 2024 года не снизится. Более того, она не исключила ее дальнейшего увеличения.
Как зафиксировать низкую ставку по ипотеке до ее повышения
В Сбере ипотечный кредит можно взять на прежних условиях, даже если ставка по выбранной базовой программе поднимется.
После одобрения ипотечной заявки ставка клиента будет зафиксирована. И у него будет 90 дней на поиск подходящей недвижимости, согласование с банком и подготовку к сделке.
Что лучше купить: квартиру в новостройке или на «вторичке»
Рыночные ставки по ипотеке, безусловно, в данный момент не самые подходящие. Имеет смысл изучить программы по субсидированию, выкупу более низкой ставки для уменьшения ежемесячного платежа по кредиту. В данном случае нужно внимательно посчитать дополнительные расходы, выгоды, рассчитать собственные силы.
При покупке квартиры в ипотеку в первую очередь необходимо проконсультироваться со специалистом рынка недвижимости и посмотреть подходящие программы, чтобы воспользоваться специальными условиями для определенных категорий граждан, в том числе стоит обратить внимание на «Семейную ипотеку».
Что же касается покупки жилья за собственные деньги для любых целей, время сейчас вполне благоприятное, продолжает Артемий Шурыгин. По его словам, спрос снижается, а это значит, что покупатель может найти достойные варианты по приемлемым ценам и получить хороший дисконт.
В Российской гильдии риелторов считают, что в ближайшее время стоимость квартир на первичном и вторичном рынках будет выравниваться, поэтому ответ на вопрос, какое жилье покупать выгоднее, зависит от дополнительных параметров. По мнению организации, спрос будет смещаться в сторону «вторички», поскольку в этом случае переехать в новую квартиру можно практически сразу.
В московском агентстве недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» уже заметили, что некоторые покупатели, которые смотрели на квартиры в новостройках, переориентировались на вторичный рынок, где жилье существенно дешевле. Однако массового перехода клиентов из первичного сегмента во вторичный там не ждут, поскольку у каждого рынка своя целевая аудитория.
Повышение интереса к вторичному рынку фиксируют и аналитики Домклик. По их данным, доля вторичного рынка в структуре выдач Сбера после отмены льготной ипотеки выросла с 31% до 70%.
Строящийся дом или вчерашняя новостройка
Рассмотрим вариант, когда ипотека не привлекается. Здесь важную роль играют юридические факторы рынка вторичного жилья и сами характеристики квартиры. В первом случае необходимо правильно и тщательно проверить самого продавца и документы квартиры.
Во втором случае может получиться, что квартира имеет не самые хорошие потребительские качества, к примеру, вид из окна — на соседний дом. Если в юридическом плане все в порядке, и качество объекта вас полностью устраивает, то, конечно, выбор очевиден.
В этом случае эксперт рекомендует попросить у застройщика дополнительный дисконт, поскольку оплата без привлечения ипотеки. Возможно, он сделает подходящее предложение, сопоставимое с предложением на вторичном рынке, или даже интереснее, полагает Валерий Кочетков.
Покупать сейчас или подождать
Участники рынка уверены: если есть желание и цель купить квартиру, сделать это стоит. И на это есть несколько причин.
«Если есть возможность приобрести сейчас на хороших условиях без переплат, то не рекомендуется откладывать покупку ни на первичном, ни на вторичном рынке. Предпосылок для серьезного снижения цен нет, а вот ухудшения условий вполне можно прогнозировать в будущем», — убежден Артемий Шурыгин.
Вместе с тем он считает вполне оправданным приобретение жилья в качестве инвестиции — для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи дороже, — поскольку недвижимость по-прежнему остается самым надежным активом.
При этом эксперт рекомендует обратиться к специалистам, которые видят полную картину объема предложений в своей локации и смогут проконсультировать по наличию ликвидных вариантов, ценам, а также помогут торговаться.
«Покупка квартиры в ближайшее время и в целом на текущих условиях обоснована, так как цены расти все равно продолжат, и это то, к чему нужно быть готовыми. При этом не стоит забывать: если сейчас вы входите в ипотеку на достаточно жестких условиях, то в будущем, когда снизится ключевая ставка и ипотечные продукты станут более доступны, вы сможете рефинансировать ипотечный кредит и получить более низкую ставку, нежели она была на момент сделки», — отмечает Роман Родионцев.
То есть в будущем ипотека станет дешевле, но если до этого момента откладывать покупку, квартира уже будет дороже. Получается, что снизить ипотечную ставку в будущем возможно, а вернуть прежнюю цену на квартиру — нет, объясняет эксперт. Он считает правильным в текущей ситуации зафиксировать стоимость квартиры, а затем рефинансировать кредит на более выгодных условиях.
Со своей стороны, президент Российской гильдии риелторов советует в случае покупки с целью дальнейшего рефинансирования кредита грамотно рассчитать финансовые возможности, потому что точных прогнозов по снижению ставок сейчас дать никто не может.
«Если же у вас есть свободные средства, то, заходя в проекты на старте, вы точно так же, как и раньше, получите рост средней цены квадратного метра и объекта недвижимости, который приобретаете. Процент роста сохраняется и по меньшей мере составляет 25-30%. При этом в будущем, когда вы будете перепродавать уже "вторичку" и при более низких ставках по ипотеке, она будет стоить интересных денег — соответственно, вы сможете получить свой инвестиционный доход. А также обезопасить в случае инфляционных скачков или каких-то валютных изменений, поскольку недвижимость показывает самую высокую степень защищенности в этих вопросах», — резюмирует Роман Родионцев.
Хочу купить квартиру. С чего начать?
Интересно, действительно если за свои средства покупать, то застройщик пойдёт на уступки? 🧐. Были такие случаи, на сколько скинут? Мне кажется они такие жадные
Ахахаха, рассмешили
Купленную квартиру, вы сейчас никогда не отобьете. Нужно снижение цены минимум на 30%, не просто вложить деньги, а чтобы на пассиве было бы выгодно хотя бы поднять копейку. Иначе даже банальная покупка валюты, золота становится выгоднее. Про банки я умалчиваю, это риск.
Домкликэто касается инвесторов, которые,кстати и разгоняли цены. Если нужна квартира для жилья, для себя,то дальше будет дороже. Цены то на всё растут.
Айдар Х.где? рост цены 0.12% на новостройки и -(минус!) 0.33% на вторичку (в месяц).
Где тут рост? Это я например Ивановскую и Курскую области открыл.
Где рост? У кого есть деьги - не купит сейчас, эот потеря 20% с депозита. У кого нет - тем более, тк брать под 20% ипотеку - безумие.
Итого, даже если рост будет пару процентов в год, вклад под 20% перекроет и даже преувеличит капитал. А главное по факту вторичка продается гораздо дешевле чем выставлена на тех же авито. Слежу 2 год. Сейчас цена на квартиру в 6.5 лямов по факту уходит за 5-5.5 млн. или висит мертвым грузом дальше. и уж тем более не растет..
Пользовательздравствуйте! Сожалеем, что у вас сложилось такое впечатление. Спасибо, что поделились своим мнением.
Не ведитесь! Это заказная статья, направленная на то, чтобы создать ажиотаж (несите деньги, цена все равно будет расти). С чего она будет расти, когда спрос схлопнулся из-за отмены льготной ипотеки. Если за прошлый год (когда действовала льготная ипотека) цена вторичка выросла на 16 %. Сейчас, когда льготную ипотеку отменили, ну будут 10% инфляционные. И то не на все, только на востребованные квартиры. Сами же пишут, что доля вторички выросла с 31 до 70. Это значит, на столько же схлопнулась первичка (абсолютные объемы не растут). Не ведитесь! Это безумное ралли, вызванное льготной ипотекой, закончилось. Такого роста уже не будет. А скорее всего рынок будет просядать, т.к. никакого "отложенного спроса" не будет.
Телеграм-канал Домклик
