Почти у каждого возникает вопрос, нужен ли договор с риелтором — особенно на этапе знакомства с размером комиссии за услуги посредника.
Но в реальности такой документ требуется всегда, ведь действия профессионала защищают интересы сторон и оплачиваются с полным на то основанием, главное — правильно «оформить отношения».
Рассказываем, как грамотно составить договор с риелтором на покупку или продажу недвижимости.
Договор нужен для того, чтобы обозначить конкретные права и обязанности сторон, официально оформить отношения между клиентом и риелтором. Только в этом случае права клиента будут защищены — ведь, как напоминает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов, аттестация и сертификация риелторов в России до сих пор носит исключительно добровольный характер.
В результате кто-то из агентов вступает в отраслевые ассоциации и получает сертификаты, подтверждающие уровень компетенций, а кто-то предпочитает работать «в свободном плавании». Среди риелторов из второй категории есть множество крепких профессионалов, но встречаются и мошенники, и просто недостаточно опытные люди.
Договор помогает клиенту защитить себя от ошибок или недобросовестных действий со стороны агента по недвижимости. Риелтор тоже заинтересован в договоре: в документе фиксируется в том числе обязанность клиента своевременно оплатить оказанные услуги. Кто и как платит за услуги риелтора, можно узнать здесь.
«Во избежание возможных правовых коллизий большинство специалистов стремятся оформлять отношения с клиентами документально, — рассказывает Руслан Сырцов. — Агентства недвижимости работают исключительно на договорной основе. В соглашениях четко указываются права и обязанности всех сторон, соответственно гарантируя им защиту от неправомерных действий и необоснованных претензий».
Договор может являться доказательством в суде в случае невыполнения одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств, напомнила юрист юридической компании «Генезис» Надежда Полищук.
«При наличии заключенного договора клиент имеет право требовать от риелтора выполнения возложенных соглашением обязанностей, а при их невыполнении также возможность воспользоваться защитой своего нарушенного права, к примеру, требовать совершения определенных действий или взыскать убытки», — говорит эксперт.
«Всегда лучше положить на бумагу все достигнутые договоренности и условия сотрудничества. Зачастую только так становится понятно, одинаково ли клиент и риелтор понимают задачу и видят результат», — заключает риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.
Так что ответ на вопрос, заключать ли договор с риелтором, однозначный: да, обязательно.
Договор с риелтором заключается «на берегу» — все детали будущей работы обсуждены, взаимопонимание по поводу оказываемых услуг достигнуто, но действовать агент еще не начал.
«Подписывать договор можно, только когда техническое задание риелтору сформулировано исчерпывающе полно, — подчеркивает Евгений Яшенков. — До подписания хорошо бы понять, как риелтор видит решение поставленной задачи и выполнима ли она в принципе».
Кроме того, до подписания договора стоит убедиться в профессионализме и добросовестности риелтора, в том, настоящий ли это специалист. «Прежде чем заключить договор, изучите отзывы других клиентов о качестве услуг, предоставляемых данным частным риелтором либо агентством недвижимости», — советует Руслан Сырцов.
«Перед тем как подписать договор об оказании услуг, необходимо проверить, насколько добросовестный перед вами риелтор, ведь, к сожалению, и среди представителей этой профессии встречаются личности, превыше всего ставящие собственную выгоду, а не интересы клиента, — соглашается Надежда Полищук. — Недобросовестность может выражается в самых разных действиях, вплоть до подделки документов». Как определить, что перед вами профессиональный риелтор, можно прочитать здесь.
Косвенным подтверждением добросовестности может служить тот факт, что риелтор включен в отраслевой реестр, где содержится информация об агентствах и частных специалистах, которые получили сертификат о наличии лицензии на подобный род деятельности.
«Также имеет смысл обратиться к отзывам предыдущих клиентов и обратить внимание на стаж работы риелтора, который можно считать определенным показателем стабильной деятельности специалиста», — добавляет Полищук.
Выбрать риелтора можно с помощью Домклик.
Выбирая, кому доверить столь сложную и ответственную задачу, как сделка с недвижимостью, кто-то склоняется к работе с агентством, а кто-то выбирает частного риелтора. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.
«Агентства недвижимости, особенно ведущие игроки рынка, очень дорожат своей репутацией, поэтому ответственно подходят к запросам каждого клиента. Решением одного вопроса в компании может заниматься несколько сотрудников: риелторы могут обращаться за консультациями к юристам, экономистам, сотрудникам по рекламе и т. д», — говорит Руслан Сырцов.
Кроме того, подчеркивает Надежда Полищук, агентство несет ответственность за результат сделки, поскольку в договоре фигурирует именно компания. «За неисполнение обязанностей отдельного работника ответственность нести будет агентство, что в данном случае повышает уровень защиты интересов клиента», — поясняет эксперт. Вместе с тем, добавляет она, услуги агентства обычно стоят дороже, чем частного специалиста.
Но в любом случае, подчеркивает Евгений Яшенков, определяющее значение для защиты интересов клиента имеет содержание договора. «Правильные формулировки условий, защита конфиденциальности, обязанности и права сторон — в конечном счете это все важнее, чем выбор между риелтором и агентством», — заключает эксперт.
Договор оказания услуг риелтора или агентства по своей форме зависит от потребностей заказчика. Такие соглашения можно разделить на несколько основных видов, рассказывает Надежда Полищук:
«Все права и обязанности сторон зависят от вида заключенного договора. В соглашение можно включать любые пункты, не противоречащие правовой системе», — заключает эксперт.
Договор на услуги риелтора также может содержать элементы как договора оказания услуг, так и договора поручения (смешанный договор), добавляет адвокат Сергей Тимошенко: «Все зависит от того, что стороны договора вкладывают в предмет договора: попросту говоря, какие обязательства принимает на себя риелтор».
Функциями риелтора, как правило, являются поиск покупателя (арендатора, нанимателя) недвижимости (с целью продажи/сдачи в аренду, наем), подбор недвижимости (с целью покупки/аренды, найма), оказание консультационных или юридических услуг, рассказала Тимошенко.
Исходя из конкретной потребности, определяется и тип сделки, которую должен провести посредник.
«Виды договоров и их количество соответствуют видам и количеству услуг, предлагаемых риелтором. Подбор, продажа, сопровождение, консультирование, долговременное управление объектом и т. д.», — перечисляет Евгений Яшенков.
Вне зависимости от типа сделки главное условие, которое необходимо предусмотреть при заключении соглашения с риелтором, — это ответственность за неисполнение обязательств, подчеркивает Надежда Полищук.
«Также рекомендуем включать в соглашение условия одностороннего отказа от договора со стороны клиента, в случае невыполнения, недолжного выполнения возложенных соглашением обязанностей, — продолжает эксперт. — Два данных вышеописанных условия обеспечивают гарантии восстановления нарушенных прав клиента».
«Обязательно нужно ответить на вопрос, что будет, если риелтор не справится с задачей? Как мы будем расставаться и что по этому поводу написано в договоре?» — соглашается Евгений Яшенков.
Заключение договора происходит в двух экземплярах, один из которых остается у клиента. При работе с агентством важно, чтобы документ подписало именно уполномоченное лицо, подчеркивает Руслан Сырцов.
«Для этого попросите предъявить доверенность или показать соответствующий пункт в уставе организации, — рекомендует эксперт. — В каждом соглашении указываются стороны, которые называются по-разному в зависимости от его типа: так, в возмездном договоре — это заказчик и исполнитель, в договоре поручения — доверитель и поверенный, в агентском договоре — принципал и агент».
Важно, чтобы в договоре были детально сформулированы суть услуги, права и обязанности сторон, подчеркивают все опрошенные Домклик участники рынка.
«Должны быть четко прописаны ожидания клиента — непосредственный список услуг, который он хочет получить. Нужно обязательно читать документ, который подписывается. Любые вариации договора, когда предполагается оплата в случае, если услуга будет не оказана, — должны вызвать сомнения», — рекомендует директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Не забудьте включить пункт о том, что клиент может требовать отчет о проделанной работе и об ответственности за ее ненадлежащее исполнение, — советует Руслан Сырцов. — Оплата риелтору за услугу может быть установлена как в качестве фиксированной суммы, так и определенного процента от суммы сделки. Возможен и смешанный вариант».
Надежда Полищук приводит перечень пунктов, которые должен содержать в себе договор риелтора:
«Клиентам при составлении договора следует максимально подробно описать обязанности, возлагаемые на исполнителя. Кроме того, нужно обозначить срок, в течение которого услуги должны быть оказаны, и предусмотреть неустойку в случае их нарушения. Желательно, чтобы ответственность риелтора была застрахована», — добавляет Руслан Сырцов.
Строго говоря, основной документ — это именно договор. Агентский договор риелтора защищает права сторон и фиксирует содержание работ, которые должны быть выполнены.
«Единственный тип соглашения, подразумевающий необходимость составления дополнительного документа, — это договор поручения. В случае его подписания клиент должен составить доверенность на имя риелтора. Затем специалист действует от его имени», — добавляет Руслан Сырцов.
Но в процессе работы возникает множество ситуаций, которые лучше фиксировать документально. В первую очередь это дополнительные расходы, например на рекламу объекта, но не только.
«Если говорить о других документах, то, помимо самого договора, определить отношения между сторонами могут квитанции, чеки, расписки, подтверждающие факты оплаты оказанных услуг, какие-либо дополнительные соглашения, подписанные сторонами», — перечисляет Надежда Полищук.
Адвокат Сергей Тимошенко отмечает, что порядок дополнительных расходов лучше всего прописать именно в договоре, а остальные подтверждающие документы будут лишь дополнением к нему.
«Если в договоре порядок несения данных расходов не определен и суд придет к мнению, что между сторонами заключен агентский договор, расходы на публикацию будут отнесены на счет заказчика (клиента), — говорит адвокат. — Если же суд сочтет, что между сторонами договора возникли взаимоотношения, вытекающие из договора оказания услуг, то расходы на публикацию могут быть включены в состав стоимости оказанной услуги (отнесены на счет риелтора)».
Евгений Яшенков также рекомендует фиксировать документально все основные этапы работы риелтора. «Акты просмотров и показов объектов очень помогают при спорных ситуациях, как и периодические отчеты, необходимость которых должна быть зафиксирована в договоре, — говорит эксперт. — Они могут стать подтверждением позиции риелтора или заказчика, позволят восстановить хронологию сотрудничества при необходимости».
Кстати, провести онлайн-показ недвижимости можно и с помощью сервиса Домклик.
Если риелтор не справляется с поставленной задачей, может возникнуть желание расторгнуть договор, говорит Евгений Яшенков.
«Об этом лучше договориться мирно и составить соглашение. В идеале в договоре заранее прописано, как стороны будут прощаться, какие будут штрафы или компенсации. Ну а если компромисс не найден, всегда можно обратиться в суд, до которого, впрочем, лучше не доводить», — советует эксперт.
«Если есть необходимость расторгнуть договор раньше окончания его срока, клиент в письменном порядке уведомляет об этом вторую сторону», — говорит Юлия Дымова. Это делается заказным письмом с отметкой о получении.
Отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время — как до начала исполнения услуги, так и в любое время в процессе ее оказания, но не после того, как услуга исполнена полностью.
«В случае, если, например, риелтор нашел заказчику покупателя квартиры, а заказчик после этого вступил в прямые взаимоотношения (минуя своего агента) с покупателем с целью уклониться от уплаты агентского вознаграждения, продал квартиру, то с такого заказчика сумма агентского вознаграждения все равно может быть взыскана (полностью либо частично) в судебном порядке по иску риелтора», — рассказывает Сергей Тимошенко.
Как правило, в договоре содержатся санкции за его досрочное расторжение с риелтором в виде неустойки.
«Закон в данном случае предоставляет сторонам право самостоятельно определять последствия расторжения договора по инициативе одной из сторон, — говорит Надежда Полищук. — Единственным условием, при котором соглашение может быть расторгнуто без потерь для заказчика, — это грубое нарушение риелтором пунктов соглашения, о чем также говорит и закон в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Заказчик также может предложить риелтору расторгнуть договор по соглашению сторон. Если в процессе сотрудничества сложились хорошие отношения, а приостановить работы пришлось по объективным причинам, посредник может согласиться на такой вариант. Но если согласия нет, придется или платить неустойку, или судиться.
Иногда бывает и так, что клиент сам провел сделку, например выставленную на продажу квартиру захотел приобрести кто-то из знакомых или родственников. В этом случае можно предложить риелтору соглашение сторон, возможно, с компенсацией за проделанную часть работы.
«Когда клиент продал недвижимость самостоятельно, риелтор все равно может потребовать комиссионные, но лишь при предоставлении отчетов о понесенных расходах», — добавляет Руслан Сырцов.
Если же сотрудничество прошло успешно, далее дополнительно никаких действий по расторжению предпринимать не надо. «Как правило, договор автоматически расторгается в момент окончания срока его действия — такой документ не может быть бессрочным», — заключает Юлия Дымова.
