Как зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок

Права на недвижимость в России подлежат госрегистрации: только после этого имуществом можно распоряжаться и совершать с ним сделки. Кроме того, если не оформить как положено дом и участок, есть риск получить штраф.

И хотя официальная процедура требует времени и сил, есть способы облегчить задачу. Рассказываем, что необходимо для регистрации права собственности на частный дом и земельный участок, где это лучше сделать и сколько это стоит.

Зачем нужно оформление права собственности на дом

Простой ответ на вопрос «Зачем регистрировать дом?»: чтобы не нарушать закон. Практическая сторона выглядит следующим образом:

Если в ЕГРН нет записи о доме, значит, самого дома юридически не существует. С ним нельзя провести никакую сделку — его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. Завещать тоже нельзя.

Под строительство частных домов предназначены участки ИЖС, то есть для индивидуального жилищного строительства. Когда такой участок не используется по назначению, например для предпринимательской деятельности вместо строительства дома для себя, собственник платит повышенный налог.

Таким образом, зарегистрировать дом в собственность означает получить юридическую защиту прав собственности, которую обеспечивает государство.

Владелец может оформить имущественный налоговый вычет и льготу на оплату коммунальных услуг, легально использовать дом для получения арендного дохода, заложить его по кредиту, застраховать и принять участие в инфраструктурных программах для населения (например, газификации).

В России закон не запрещает гражданам жить в доме, на который не зарегистрировано право собственности. А вот Налоговый кодекс обязывает налогоплательщиков сообщать о владении недвижимостью.

Если налоговики обнаружат незарегистрированную собственность, владельца оштрафуют на сумму в 20% от неуплаченной суммы налога. А если эти же действия совершены умышленно, то размер штрафа возрастет до 40%. Налог за это время тоже заставят заплатить. Поэтому, чтобы не получить штраф, зарегистрировать частный дом в собственность придется, даже если он существует давно, а на земельном участке успел вырасти целый сад.

Что нужно знать о «дачной амнистии»

«Дачная амнистия» — это народное название федерального закона, который в 2006 году закрепил упрощенный порядок регистрации собственности на дома, построенные в садовых товариществах, то есть дачи.

Дачную амнистию регулярно продлевают, в последний раз — до 1 марта 2031 года.

Три года назад действие дачной амнистии законодательно расширили: теперь она распространяется не только на дачные постройки, но и на частные дома на участках ИЖС. А недавно ее распространили на дома на несколько семей, а также на хозяйственные постройки.

«Дачная амнистия» разрешает регистрировать дома без направления дополнительных уведомлений в муниципалитет. Чтобы зарегистрировать жилой дом в собственность по упрощенной процедуре, нужны документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, и технический план дома, составленный кадастровым инженером.

Оформление дома в собственность: инструкция

Первым шагом в регистрации собственности на жилой частный дом будет вызов кадастрового инженера. Он проведет межевание участка, если этого еще не делали, и подготовит технический план строения.

Работу инженера оплачивает собственник. Ее цена зависит от того, где находится дом, в какой срок нужен план, и конечного объема работ. Сумма может превышать 10 тыс. руб. Но сэкономить можно, выбрав исполнителя, который берет дешевле, — самостоятельно сделать технический план не получится.

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре, план должны делать специалисты, которые состоят в саморегулируемых организациях. Их список можно найти в базе Росреестра. 

Требования к дому и участку

Важно, чтобы дом не нарушал требования Градостроительного кодекса, иначе кадастровый инженер может отказаться составлять техплан. Если построить дом по регламенту, такой проблемы не будет: проект строительства положено утверждать в администрации, она и определяет, соответствует ли он установленным нормам.

Точнее, раньше действовал формат разрешений, согласно которому приходилось получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.

Сейчас же с учетом «дачной амнистии» поставить дом на кадастровый учет можно только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Если же объект не попадает под требования «дачной амнистии», то до начала строительства необходимо уведомить администрацию о начале строительных работ на участке: обычно, если замечаний нет, заявителю присылают положительный ответ. Сообщают о строительстве почтой с уведомлением о вручении, через сайт госуслуг или МФЦ. В тексте указывают имя застройщика, сведения о земельном участке и прилагают проект или схему будущего дома.

«Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Но это не означает, что собственность обязательно оформят. Например, в списке требований к частным жилым домам (построенным на земле под ИЖС) есть удаленность от границы участка — не менее трех метров.

Бывает, что планировавшийся когда-то временным домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Он не соответствует требованию об удаленности от границ участка, и в этом случае зарегистрировать его не получится.

Где строить нельзя

Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нем прописки), то в качестве вида разрешенного использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Вот список категорий, на которых строить нельзя:

• земли промышленности
• земли особо охраняемых территорий
• земли лесного фонда
• земли водного фонда
• земли запаса
• земли сельскохозяйственного назначения

Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.

С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.

Категорию земельного участка и виды разрешенного использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).

Как изменить вид разрешенного использования участка

Если окажется, что на земле строить было нельзя, а дом уже стоит, можно попробовать изменить вид разрешенного использования участка. Для этого на имя главы администрации района, где тот расположен, подается заявление.

В нем следует убедительно изложить причину, по которой заявитель хочет изменить целевое использование участка, привести аргументы и доказательства повышения эффективности его использования.

На практике все выглядит следующим образом. Собственник земли собирает документы и несет их в уполномоченный орган власти или профильную комиссию, которая создается для изменения разрешенного использования земельного участка. Список документов лучше уточнить там же. В Москве это можно сделать в Департаменте городского имущества, в Московской области — в Министерстве имущественных отношений.

В целом перечень такой:

• паспорт
• документы на участок
• согласие других собственников (если есть) участка
• другие документы на объекты на земельном участке

Администрация населенного пункта проведет общественные слушания о внесении изменений в разрешенное использование и примет решение о целесообразности удовлетворения заявления. Его передадут в комиссию или уполномоченный орган, где примут окончательное решение и уведомят о нем «просителя».

Есть две ситуации, в которых нельзя изменить вид разрешенного использования:

• земельный участок находится в аренде и предоставлен для конкретных целей;
• участок продан на торгах.

Если участок используется не по назначению, то не получится не только оформить собственность на дом, но придется еще и заплатить штраф. Его сумма для граждан составит от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земли (но не менее 10 тыс. руб.) либо от 10 до 20 тыс. руб. (если кадастровая стоимость не определена).

Можно ли легализовать постройку

Имеет смысл обратиться в суд, чтобы попробовать легализовать постройку. Для этого нужно получить отказ в регистрации права собственности, затем приложить его к исковому заявлению вместе с квитанцией об оплате госпошлины (размер пошлины считается на основании стоимости постройки).

Суд поручит провести проверку на соответствие здания градостроительным нормам, уточнит правильность границ и соблюдение интересов соседей. Выяснит, есть ли претензии к объекту у родственников. По завершении всех процедур суд может выдать разрешение о признании права на постройку. Но успех разбирательства не гарантирован.

Судебное разбирательство — трудо- и финансово затратный процесс: потребуются услуги оценщика, который рассчитает стоимость дома, чтобы можно было бы определить размер пошлины, и составит необходимое заключение.

Плюс может понадобиться помощь юриста. Если удастся выиграть, с решением суда нужно обратиться в Росреестр и оформить право собственности по порядку, приведенному в инструкции выше. Для регистрации также можно воспользоваться сервисом Домклик.

Как выглядит техплан и когда его делать

Технический план может понадобиться, когда дом уже построен. Например, когда оформляется регистрация права по дачной амнистии. Но можно озаботиться подготовкой плана и на этапе строительства.

Инженеру достаточно, чтобы были возведены наружные стены, крыша, установлены окна и двери. Разводка коммуникаций значения не имеет.

В принципе кадастровый инженер может сделать технический план, даже если готов только фундамент. И Росреестр зарегистрирует право собственности на объект незавершенного строительства. Но когда дом будет готов, для проведения сделок с ним все равно нужно будет оформить права.

Готовый технический план выдают на диске. Он состоит из технической документации, которую готовит кадастровый инженер, и документов, предоставленных владельцем.

В техническую часть входят:

• чертежи
• планы дома
• схема геодезических построений
• технические описания

Во второй части:

• выписка ЕГРН о земельном участке
• уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений
• заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия
• постановление о присвоении адреса участку

После того как технический план готов, нужно написать заявление через МФЦ, чтобы присвоить дому почтовый адрес. Без точного адреса в доме нельзя будет оформить прописку, а еще есть риск получить отказ в подключении электричества и других коммунальных услуг.

В зависимости от региона адрес могут присваивать органы местного самоуправления и региональные власти. После принятия положительного решения они направляют информацию о вновь присвоенных адресах в Федеральную информационную адресную систему.

К заявлению о присвоении адреса нужно приложить выписку из ЕГРН, копию паспорта, доверенность (если обращается представитель).

Список документов для оформления дома в собственность

Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Список документов короткий:

• Заявление по форме. При подаче документов через МФЦ ее заполнит сотрудник центра; если подача происходит через портал «Госуслуги», форма будет на экране. То есть заранее готовить ее не нужно.
• Паспорт собственника.
• Правоустанавливающие документы на участок.
• Технический план на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины. Пошлина составляет 350 руб. Ее следует оплатить до подачи документов.

Поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности поможет сервис «Кадастровые работы с Домклик». Домклик подберет кадастрового инженера, тот подготовит технический план и сам направит документы на регистрацию в Росреестр.

Сроки регистрации

По закону на постановку дома на кадастровый учет и оформление собственности у Росреестра есть 10 рабочих дней. Но ведомство не всегда с первого раза разрешает оформить собственность на зарегистрированный дом.

Нередки случаи, когда регистрация приостанавливается и владельцу приходится вносить изменения в документы в соответствии с замечаниями регистратора.

Они необязательно касаются специализированной части техплана. Например, ведомству может быть недостаточно уведомления от администрации о том, что дом соответствует заявленному плану строительства. Тогда оно попросит добавить заявление о том, что планируется строительство дома.

Чтобы для системы процесс выглядел завершенным, нужно также уведомление об окончании строительства. Все эти бумаги можно оформить и после того, как строительство завершено.

На внесение изменений у заявителя есть три месяца. Если за это время их не внести и не предоставить в Росреестр, считается, что он отказался от регистрации. Тогда, чтобы закончить оформление, придется подавать все документы заново.

Порядок оформления в собственность дома в ипотеке

Банки выдают ипотеку не только на покупку квартиры в строящемся доме, но и на индивидуальное жилищное строительство, в том числе по специальным программам. Например, с субсидированной ставкой.

Банки обычно считают выдачу кредита на строительство дома более рискованной, чем на готовое жилье. Если дом по каким-то причинам не будет достроен, то в залоге окажется «незавершенный объект строительства», который очень трудно продать. Достраивать дом банк, конечно, не будет, так как это не его бизнес. Но и готовый частный дом продать непросто: не зря строительство называется индивидуальным, каждый делает все по своему вкусу, и найти «единомышленника», который захочет это купить, — настоящий квест.

Если дом построен или куплен готовым с привлечением ипотечного кредита, собственность на него оформляется точно так же, как и на объекты, возведенные на собственные средства.

Основное отличие — земля под домом обязательно должна быть оформлена в собственность. И до выплаты кредита в ЕГРН будет запись об обременении.

Как оформить в собственность участок

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). То есть, если и дом, и участок находятся в собственности, продать один без другого нельзя. Если же земля не оформлена, продать дом можно, но, скорее всего, с дисконтом. А о том, как зарегистрировать земельный участок в собственность, придется думать уже новому собственнику.

Основные ситуации, когда требуется оформить собственность на землю: покупка участка, получение его по наследству, дарение, приватизация, договор мены.

Как зарегистрировать право собственности на земельный участок: порядок действий

Нужно выполнить следующие шаги:

• Собрать документы
• Отнести в Росреестр
• Дождаться регистрации, около 9 дней. Право собственности будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

На этапе подготовки документов снова не обойтись без кадастрового инженера, если участок раньше не ставили на кадастровый учет.

Инженер проведет межевание и составит соответствующий план. Кроме него, в пакет документов нужно включить паспорт, заявление о регистрации собственности на землю, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины (она составляет 350 руб.).

Землю тоже можно зарегистрировать по «дачной амнистии» в упрощенном порядке. Это может быть актуально, если, например, нет документов на участок или есть, но не все. Главное — чтобы участок был предоставлен до 30 октября 2001 года.

Чтобы подтвердить законные права владения, подойдут любые документы. Но бывает так, что не сохранились никакие, и бумаг просто нет. Тогда можно доказать владение через суд и уже с судебным решением начинать процесс регистрации земли.