Как продаются квартиры в Москве: анализ поведения продавцов, цен в объявлениях и сделках
В аналитическом центре Домклик рассмотрели ключевые показатели жизненного цикла объявления — срок экспозиции и изменение цены с момента публикации и до момента продажи, а также то, как они менялись в течение года. Сопоставив поведение этих показателей с динамикой спроса, аналитики назвали поведенческие особенности московских продавцов вторичного жилья.
Как и что считали в аналитическом центре
Для каждого месяца в интервале с мая 2021 года по настоящее время рассматривались:
- Ипотечные сделки по покупке квартир на вторичном рынке в Москве
- Соответствующие проданным объектам объявления на Домклик
Далее анализировалась динамика:
- Количества ипотечных сделок в каждом месяце
- Среднего значения изменения цены квартиры с момента первой публикации до момента сделки
- Среднего значения времени с момента публикации до момента сделки — время экспозиции
Время экспозиции объявлений, динамика спроса и изменения цен на вторичку в Москве
График 1. Динамика спроса обозначена столбчатой диаграммой. Изменение стоимости цены с момента публикации до момента продажи (в процентах) — обозначены цифрами на столбцах и цветом (зеленым — увеличение цены, красным — снижение). Динамика срока экспозиции (в днях) обозначена чёрным.
Для получения более полного представления о поведении московских продавцов для каждой группы объявлений, сформированных по месяцам, была построена динамика изменения средней цены по объявлениям.
График 2. Изменение стоимости объекта недвижимости за жизненный цикл объявления относительно начальной стоимости. Приведены графики для групп объявлений, которые были проданы в сентябре 2021, октябре 2021 и т.д. Пунктиром обозначена линия тренда (полиномиальная).
О том, как и почему продавцы меняли цены в объявлениях о продаже квартир, рассказала руководитель аналитического центра Домклик Мария Ромчанова. Она, в частности, отметила, что московские продавцы вели себя импульсивно и не всегда чётко знали рыночную стоимость собственной недвижимости.
Проанализировав циклы жизни объявлений по продаже вторичной недвижимости за последний год, можно сказать, что московские продавцы вели себя импульсивно. Об этом свидетельствует явное завышение цены квартиры на этапе оценки недвижимости и заметные ценовые колебания. Косвенным подтверждением является различная реакция на рост спроса: летом 2021 и в начале весны 2022 продавцы отреагировали повышением цен, зимой 2021 — снижением.
В каждой группе объявлений, проданных в определенный месяц, время жизни объявлений могло сильно различаться, поэтому при построении графика 2 учитывались точки — при условии, что количество объявлений в месяце не ниже 30% от количества проданных объявлений.
График 3. Методика построения динамики стоимости объекта недвижимости для группы объявлений, по которым были заключены ипотечные сделки в определенном месяце. В качестве примера рассмотрены объявления, реализованные в феврале. В данном случае, не учитывались месяцы до октября 2021, поскольку количество объявлений со временем экспозиции больше 5 месяцев равно одному (а это менее 30%).
Поведенческие особенности московских продавцов недвижимости
На основе приведенных данных мы выделили любопытные поведенческие особенности московских продавцов.
1. Продавцы не всегда понимают, как верно оценить стоимость квартиры
Большинство продавцов имеют смутное представление, как правильно оценить квартиру и ошибаются на этапе определения цены в среднем на 2%. Это видно из графика 2: не только цена при продаже объекта недвижимости, но и цена за период, предшествующий заключению сделки, ниже первоначальной цены в объявлении.
Узнать рыночную стоимость недвижимости поможет бесплатный сервис Домклик по оценке жилья. Умный алгоритм использует при расчете реальные сделки купли-продажи недвижимости Сбера.
При расчете учитывается более 40 параметров — данные о квартире, доме, районе, инфраструктуре, а также ситуация на рынке недвижимости. Информация полезна как продавцам, так и покупателям недвижимости — обоснованная оценка может быть использована при покупке и продаже жилья.
Оценить недвижимость онлайн бесплатно
2. Продавцы по-разному отнеслись к сезонным пикам покупательской активности летом 2021, зимой 2021 и в начале 2022
Сравнение динамики спроса и динамики изменения стоимости недвижимости в объявлениях позволяет сделать вывод о том, что продавцы отнеслись к сезонным пикам покупательской активности летом и зимой по-разному. В первом случае рост спроса сопровождается незначительным завышением цены, во-втором — рост спроса сопровождается снижением цен на жилье.
Дело в том, что в декабре на московском рынке недвижимости наблюдался ажиотажный спрос: люди активно покупали квартиры на фоне укрепления доллара и евро, слухов о повышении ставки ЦБ и опасения дестабилизации экономики из-за распространяющегося нового штамма коронавируса. В декабре продавцы снижали цены, чтобы не остаться без покупателей.
В феврале наблюдался еще больший ажиотаж на фоне обострения внешнеполитической ситуации. Количество сделок в феврале — традиционно непопулярном месяце для сделок с недвижимостью — сравнимо с количеством сделок в летние месяцы 2021 года. А в марте — с количеством сделок в декабре 2021.
Волна спроса привела к кому, что вапреле-мартепродавцы активно повышали цены. Интересно, что в большинстве случаев, наценка не превысила первоначальную цену в объявлениях. Это можно объяснить разделением продавцов на две условные группы: на тех, кто занижал цены в надежде на быструю сделку; и на тех, кто завышал стоимость, стремясь сохранить свои активы и заработать.
3. Поведение продавцов жилья сегодня
Сейчас на рынке вторичной недвижимости Москвы представлены, в основном, новые лоты, выставленные в феврале 2022 года. Продавцы хорошо понимают, что ажиотаж на рынке спал, и готовы идти на уступки.
Выбрать квартиру в Москве
