Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски

Доход от сдачи недвижимости в аренду по закону необходимо декларировать. Он облагается налогом, заплатить который можно разными способами. В последние годы в России механизм налогообложения заметно упростился, и многие операции легко оплатить в несколько кликов.

Разбираемся с экспертами, какие способы оплаты налога на доход от аренды выгоднее для владельца жилья, на что обратить внимание при выборе того или иного варианта и как избежать штрафов от налоговых органов.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья

Законодательство в этой области время от времени обновляется, сейчас основных вариантов четыре:

• НДФЛ для физических лиц
• «упрощенка» для индивидуальных предпринимателей
• налоговый патент для ИП
• налог для самозанятых

Какие-то из этих вариантов распространены больше, какие-то меньше — и это связано не столько с их выгодностью, сколько с информированностью рантье об имеющихся возможностях. К тому же одни схемы исторически возникли давно, другие недавно, например, налог для самозанятых.

Некоторые квартирные хозяева продолжают платить налог по старой схеме, поскольку не знают о новых возможностях. На сегодняшний день большая часть квартир, которые сдаются легально, облагаются налогом как ИП. Это связано в первую очередь с тем, что такой режим позволяет снизить ставку относительно НДФЛ для физлиц.

Но на самом деле минимальная ставка действует не для ИП, а для самозанятых. Этот налоговый режим довольно «молодой», он был запущен в четырех пилотных регионах в 2019 году, а с 2020-го действует в большинстве — 80 — регионах России и постепенно набирает популярность.

Рассказываем, как правильно и сколько платить налог за сдачу квартиры в аренду по каждому из четырех существующих сегодня вариантов.

Что такое самозанятость для арендодателей, и выгодна ли она

Законодательная база: ФЗ №422 о самозанятых

Этот специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД) — был запущен в 2019 году для самозанятых граждан. Ставка по нему составляет 4% в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг физлицам, и 6% — в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг ИП и юрлицам. Пока что срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.

Платить обязательные отчисления, как в случае с ИП, при самозанятости не надо, только процент с дохода. Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», причем для этого даже не нужно перезаключать действующий договор найма.

Также после постановки на учет в качестве самозанятого, налогоплательщик получает бонус на уплату налога — на момент публикации материала она составляет 10 тысяч рублей. В счет этой суммы появляется скидка к ставке налогообложения: самозанятой платит налог в размере 3% вместо 4%, пока не исчерпает 10 тысяч рублей. Обналичить эти деньги нельзя.

ИП тоже могут зарегистрироваться как самозанятые и перейти на НПД, снизив ставку и отказавшись от обязательных платежей. Но все это касается только жилья — доход от сдачи коммерческих объектов, включая формально жилые апартаменты, под НПД не подпадает. Еще одно условие: весь доход в качестве самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год (200 тыс. рублей в месяц).

Если вдруг ставка выросла или сдаваемых объектов стало больше, доходы вышли за пределы 2,4 млн рублей в год, статус самозанятого перестает действовать, и рантье-физлицо с этого момента будет платить НДФЛ или может перейти в статус ИП и выбрать одну из двух схем — «упрощенку» или патент. При этом налогоплательщику могут быть доначислены налоги, которые подлежали уплате в связи с утратой им статуса самозанятого, а также соответствующие суммы пеней и налоговых санкций.

Платят налог самозанятые в приложении — ежемесячно, в срок до 28-го числа, следующего за отчетным периодом. До 12-го числа того же месяца придет уведомление в мобильное приложение «Мой налог», напоминающее о необходимости платежа.

В мобильном приложении «Мой налог» формируется чек для возможности его предоставления  нанимателю. НПД должен оплачиваться ежемесячно, поэтому в приложении происходит расчет подлежащей оплате суммы.

По желанию налогоплательщик может через приложение предоставить налоговому органу право на направление в банк поручений на списание и перечисление средств с банковского счета налогоплательщика в счет уплаты в установленный срок налога.

Пример расчета

Собственник квартиры стоимостью 35 тыс. рублей в месяц при условии, что жилье не простаивало пустым, должен заплатить 4% от 420 тыс. рублей — 16,8 тыс. рублей, или меньше половины месячной арендной ставки.

Самозанятый обязан платить еще и налог на имущество (как и при первом варианте) — в размере 0,1% кадастровой стоимости объекта в отношении жилого имущества. Кроме того, при НПД не делается никакого вклада в будущую пенсию, поскольку самозанятый не делает соответствующего взноса.

Есть при самозанятости еще один нюанс: признаются объектом налогообложения НПД доходы от сдачи жилья по гражданско-правовым договорам, при условии, что арендатором является работодатель арендодателя или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад.

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ

Законодательная база: глава 23 Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и глава 32 Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.

Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие суммы фигурируют скорее в элитном сегменте, где вариант с НДФЛ используется редко.

НДФЛ выплачивается один раз в год — до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а потом до 15 июля оплатить налог. Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 30 апреля 2024 года нужно будет подать документ о доходах за 2023-й. Сделать это можно на сервисе «Уплата налогов и пошлин» или скачать форму платежного поручения на сайте Федеральной налоговой службы и заполнить ее самостоятельно. Оплатить можно онлайн, на сайте ФНС или через банк.

В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдает квартиру другому, все хлопоты по оформлению налога ложатся на наймодателя.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и подает налоговую декларацию о всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах.

Но есть и вариант, при котором собственнику-физлицу можно вообще не беспокоиться об исчислении налога на доход от аренды квартиры. Такое возможно в ситуации, когда жилье сдается юрлицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату.

В этом случае налоговым агентом выступает арендатор, который сам платит в бюджет, если это предусмотрено договором.

Для освобождения от обязанности подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана.

Для этого в тексте договора нужно сразу отметить, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате арендодатель получает сумму на 13% меньше той, что в договоре, а арендатор сам взаимодействует с налоговой.

Пример расчета

Собственник сдает однокомнатную квартиру в Москве за 35 тыс. рублей в месяц. Годовой доход при этом составит 420 тыс. рублей, значит, сумма НДФЛ, рассчитанная как 13%, составит 54,6 тыс. рублей (или примерно полтора месячных платежа). Если квартира сдается организации по схеме, описанной выше, ежемесячный платеж, который получает рантье, будет меньше на 13% и составит около 30,45 тыс. рублей в месяц (365,4 тыс. рублей в год). Сумма фактического дохода при этом не изменится, но возни с бумагами будет меньше.

Если же рыночные характеристики квартиры и уровень спроса позволяют, сумму налога можно «зашить» в изначальной ставке, увеличив ее на 13%, — в нашем примере это будут 39,55 тыс. рублей. Тогда финальный доход уже за вычетом налога составит 35 тыс. рублей в месяц и 420 тыс. рублей в год.

При налоговом режиме НДФЛ владелец съемного жилья — физлицо, он должен платить налог на имущество. Сумма составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта, которую можно узнать на сайте Росреестра.

А вот ИП имущественный налог платить не нужно, за исключением случаев, когда сдается нежилая недвижимость, включенная в региональный перечень облагаемых по кадастровой стоимости объектов.

Налоговый вычет и другие способы сократить сумму налога при НДФЛ

В случае, когда собственник платит НДФЛ с аренды квартиры, он имеет право на налоговый вычет. Если в течение трех лет он тратил деньги на лечение (свое или близких родственников), покупку медикаментов, образование или приобретение жилья, он может уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, на которую начисляются 13%.

Полный список оснований для налогового вычета такой:

• дорогостоящее лечение (например, ЭКО, протезирование, оплата госпитализации в частной клинике) — для самого собственника, супруга или супруги, родителей и несовершеннолетних детей
• медицинские услуги (включая анализы, стоматологию, услуги частных врачей) и оплата лекарств для самого рантье, его супруга, родителей, несовершеннолетних детей
• образовательные услуги для владельца квартиры — необязательно это должно быть высшее образование, автошкола тоже подойдет
• обучение и образование детей — детский сад, школа, развивающие курсы, музыка, спортшкола и так далее
• покупка квартиры: как рассчитывается налоговый вычет в этом случае, можно прочесть здесь
• индивидуальный инвестиционный счет. В этом случае владелец счета и съемной квартиры получит на счет 13% от вложенной суммы, но не больше уплаченного НДФЛ с доходов от аренды жилья. В год максимально можно вернуть 52 тыс. рублей, всего — не более 400 тыс. рублей.

Пример расчета

Владелец съемной квартиры сдает ее за 35 тыс. рублей в месяц. За год он получает 420 тыс. рублей и должен заплатить НДФЛ в размере 54,6 тыс. рублей. В этом году он оплатил дорогостоящее лечение, потратив на него 150 тыс. рублей. Эта сумма может быть полностью исключена из налогооблагаемой базы как налоговый вычет. Тогда в декларации должны фигурировать, наряду с доходом и НДФЛ к уплате, также социальный налоговый вычет (150 тыс. рублей) и сумма к возмещению — 13% от него, то есть 19,5 тыс. рублей. Сумма НДФЛ, сократившись на размер вычета, составит уже 35,1 тыс. рублей.

Также можно исключить из арендных платежей те коммунальные расходы по счетчикам, которые наниматель возмещает собственнику. Обычно это вода и электроэнергия. Эти расходы могут считаться возмещением расходов собственника, а не полученной выгодой. Тогда получится сократить налогооблагаемую базу. Но этот пункт обязательно необходимо изначально прописать в договоре найма.

Однако стоит учесть, что это применимо в отношении коммунальных платежей, расчет по которым осуществляется и фиксируется на основании показаний установленных надлежащим образом индивидуальных приборов учета.

Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей

Законодательная база: глава 26.2 Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.

«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе от сдачи в аренду квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%. 

Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но она менее выгодна, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощенка» и получила свое название.

В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов. Но это выгоднее делать в случае, когда расходы превышают доходы от аренды. Декларация в случае УСН подается раз в год, до 15 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.

Но это не единственные регулярные расходы, которые несет ИП при такой схеме налогообложения: независимо от того, есть ли у него доходы, нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС. Если у ИП есть наемные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже. Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета.

Размер взносов периодически меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2022 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 43,2 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что рантье заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.

Пример расчета

Будем считать, что ИП-рантье работает без наемных сотрудников. В случае с квартирой за 35 тыс. рублей в месяц и годовым доходом в 420 тыс. рублей ему придется заплатить 6% этой суммы и 1% со 120 тыс. рублей (так как доход превысил 300 тыс. в год). Итого получается 25,2 тыс. рублей + 1,2 тыс. рублей = 26,4 тыс. рублей — чуть больше ⅔ одной арендной платы. Но еще придется заплатить обязательные взносы в размере 43,2 тыс. рублей — и общие расходы уже приблизились к стоимости двух месяцев аренды. 

Кроме того, региональные власти могут дополнительно снижать ставку налога для ИП на «упрощенке» с объектом «доходы» в пределах 1%.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры

Законодательная база: глава 26.5 НК РФ о патентной системе налогообложения.

Следующий вариант — патентная система налогообложения (ПСН или патент), он тоже рассчитан на ИП, и ставка по нему составляет 6%. Но базой в этом случае выступает не указанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов учитывается также район, где находится квартира, в остальных регионах имеют значение только площадь и количество квартир в аренде.

Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой в разделе, посвященном ПСН. Патент приобретается на срок по выбору от 1 до 12 месяцев — то есть, если квартира простаивает, его можно не продлевать и не оплачивать на этот период. Но, поскольку схема работает только для ИП, обязательные взносы платить придется — безотносительно того, есть доход от сдачи в аренду или нет.

«Патентная система наиболее эффективна при сдаче в аренду объектов премиум-класса и дороже», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Действительно, при расчете патента не учитываются ни рыночная стоимость объекта, ни арендная ставка. Конечно, в центральных районах стоимость патента будет выше, чем на окраине: например, патент на декабрь 2022 года на сдачу в аренду квартиры площадью 50 кв. м в районе Арбат обойдется в 4586 рублей, а в Восточном Бирюлеве — 3058 рублей. Но реальная стоимость этих квартир и рыночных ставок аренды на них, скорее всего, будет различаться гораздо существеннее, особенно если квартира на Арбате представляет собой элитный объект.

Пример расчета

Предположим, что квартира стоимостью 35 тыс. рублей в месяц из наших предыдущих расчетов расположена в районе Академический, а ее площадь составляет 45 кв. м. Стоимость патента на 2022 год — 36 тыс. рублей, примерно одна арендная ставка. Арифметику меняют обязательные платежи, вместе с которыми расход составляет уже 81,4 тыс. рублей — сюда входит также 1% от дохода в размере более 300 тыс. рублей в год. Расходы уже выходят за пределы двух месячных арендных ставок.

Но, если предположить, что в том же районе собственник предлагает в аренду жилье той же площади, но в сталинке или в новом ЖК с дизайнерским ремонтом, в стоимость которого также входит парковочное место, он может рассчитывать на сумму около 50–60 тыс. рублей в месяц (600–720 тысяч рублей в год), что делает расходы на патент оправданными.

Как и в предыдущем случае, региональные власти могут дополнительно понижать стоимость патента.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ.

При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче выгоднее использовать «упрощенку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.

НПД — это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Если выбрать НДФЛ, придется уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.

Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.

В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.

Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости.

Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче).

Как налоговая может узнать, что квартира сдается в аренду:

• Из данных Росреестра. Ведомство может поделиться информацией с ФНС о собственниках двух и более квартир. Это дает основания заподозрить потенциальный арендный бизнес, и ФНС может начать проверку.
• Из служб миграции. Если квартира сдается иностранцу, он должен встать на миграционный учет по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника. Такие адреса тоже могут заинтересовать налоговую.
• От риелторов-частников. Если агент по недвижимости попал в поле зрения ФНС, при его проверке налоговая может получить доступ к договорам найма. Увидев, что кто-то из фигурантов-рантье в базе налогоплательщиков указан как не имеющий доходов, и ФНС может взять его в разработку.
• От нанимателей — организаций или сотрудников крупных корпораций, которые компенсируют аренду. В этом случае копии договоров поступают в бухгалтерию. При проверке организации ФНС вполне может увидеть эти документы.
• От управляющих компаний или ТСЖ.
• От участковых.
• И наконец, нельзя недооценивать человеческий фактор. О сдаче жилья в аренду активно сообщают соседи и сами бывшие квартиросъемщики, если остались чем-то недовольны.

Больше советов и инструкций про безопасную и выгодную аренду, подготовку жилья и поиск арендатора