Ипотека, новостройки и готовое жилье: что происходило на рынке недвижимости в июле

Согласно отчетам Росреестра за июль, число регистраций ДДУ при покупке квартир в Москве выросло на 31% за месяц, вторичный рынок показал небольшой, но рост. А число зарегистрированных ипотек в июле вернулось к показателю января, несмотря на неутешительные тренды весны-2022. Разбираемся, что происходит на рынке недвижимости.

Россияне вернулись к долевому строительству

Первый квартал 2022 года показал: строители осторожно, но все-таки выводили на рынок новые жилые комплексы, медленнее, чем до этого, но продолжали проектное строительство. Некоторые девелоперы «притормозили», ожидая смягчения позиции Центробанка и снижения ставки рефинансирования. И это произошло.

Напомним, что такое ДДУ. Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, однажды превратится в одну из квартир. И чем неопределеннее ситуация в экономике, тем больше риска, что момент превращения документа в реальную жилплощадь оттянется. И весной 2022 года многие участники рынка взяли паузу.

«Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая», — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков. 

И тут — сообщение от Росреестра от 18 августа: «В секторе жилой недвижимости в июле зарегистрировано 8 218 договоров долевого участия в строительстве, что превысило июньский показатель на 30,9% (6 275 ДДУ). В сравнении с июлем 2021 и 2020 годов показатель вырос на 22,3% (6 717 ДДУ) и на 59,3% соответственно (5 159 ДДУ)».

А всего управлением Росреестра по Москве в июле 2022 года зарегистрировано 10 873 договора участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости, результат на 20,1% превзошел показатель июня (9 053 ДДУ). При сравнении с июлем 2021 года рост составил 4,7% (10 382 ДДУ). А по отношению к тому же периоду 2020 года и вовсе фантастические цифры прироста — 60,9% (6 758 ДДУ). 

Эксперты любят сравнивать показатели даже не с прошлым, взлетным по активности в недвижимости, 2021 годом, а с пандемийным 2020-ым, когда рынку и всем участникам тоже приходилось работать в совершенно новых, до этого не испытанных условиях изоляции. И если в жилом секторе сейчас заметно явное оживление, на которое все надеялись, то о нежилом эксперты еще весной боялись давать даже самые осторожные прогнозы.

Однако Росреестр сообщил, что на рынке нежилой недвижимости в июле текущего года зарегистрировано 2 655 первичных договоров, что всего на 4,4% меньше показателя июня (2 778 ДДУ) и на 27,6% уступает результату июля «урожайного» для сферы недвижимости прошлого года (3 665 ДДУ). По сравнению с 2020 годом рост — 66% (1 599 ДДУ). 

Выбрать квартиру в новостройке

Государство помогло, рынок очнулся

А прогнозы, если вспомнить комментарии экспертов разного уровня в марте, апреле и мае 2022 года, были весьма пессимистичными. Громкие заголовки «Рынок недвижимости идет ко дну», «Строительству в России пришел конец», «Дольщикам придется вспомнить 90-е» закрывали просвет в конце тоннеля. 

«Комплексный и взвешенный подход со стороны участников рынка плюс государственные меры поддержки способствуют восстановлению спроса в строящихся домах. В Москве за месяц общий объем регистраций ДДУ вырос на 20% и почти на 5% превысил июльский показатель прошлого года. Наиболее активная динамика в жилом фонде, где число регистраций прав на квартиры увеличилось к июню почти на треть, а к июлю 2021 года — на 22%, — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. — В целом за 7 месяцев результат сопоставим с максимальными продажами прошлого года, если рассматривать сегмент жилья, то здесь разница довольно символичная — 2,5%».

А всего в январе-июле 2022 года Росреестром по Москве на рынке жилой и нежилой недвижимости зарегистрирован 75 141 договор участия в долевом строительстве. Это на 4,5% меньше 2021 года (78 667 ДДУ) и на 61,2% больше 2020 года за аналогичный период (46 616 ДДУ). В жилом сегменте за 7 месяцев этого года оформлено 50 943 ДДУ, разница с прошлым годом составила 1 311 договоров (52 254 ДДУ), в нежилом — 24 198 ДДУ в годовом выражении уменьшение на 8,3% (26 413 ДДУ). 

Количество ипотечных заявок растет

Другой критерий состояния рынка — количество ипотечных договоров. Россияне продемонстрировали осторожность весной 2022 года, взяв паузу на раздумье: все ждали решения Центробанка и вообще хоть какой-то ясности в происходящем.

И вновь Росреестр констатировал, что число зарегистрированных ипотек в июле вернулось к показателю докризисного января.

А по сравнению с июнем рост ипотечных сделок составил 18,66% (6 812). Московским управлением Росреестра в июле 2022 года зарегистрировано 8 083 договора ипотечного жилищного кредитования, включая общее число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках при покупке квартир.  

Из общей картины выбиваются высокие показатели 2021 года, но тогда многие эксперты называли всплеск аномальным (на фоне пандемийного и застойного 2020-го люди и рынок словно обрадовались тому, что могут вернуться в реальность, и начали бурную деятельность по всем фронтам).

«В месячном выражении мы отмечаем сокращение разрыва к прошлогодним показателям: если разница с июнем была 36%, то сейчас июльский результат по отношению к аналогичному периоду 2021 года снизился до 31% (11,8 тысячи). Постепенная адаптация рынка к непростым экономическим реалиям и государственная поддержка отрасли, в общем, дают наиболее действенные результаты, что отражается в том числе и на регистрации ипотек в Москве. За 7 месяцев текущего года в Росреестре москвичами оформлено свыше 60 тысяч сделок по ипотеке, что всего на 16% уступает рекордному прошлому году, а в сравнении с 2020 годом число жилищных ипотек в январе-июле выросло на 27%. При этом важно учитывать, что Управление регистрирует уже состоявшиеся сделки по ипотеке, а значит, в полной мере оценить эффективность господдержки мы сможем к концу летнего периода, когда Росреестр официально зафиксирует отклик покупателей на льготное кредитование», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.

Всего с начала года зарегистрировано 60 329 договоров ипотечного кредитования, что на 16,13% ниже января-июля 2021 (71 930), но больше показателя 7 месяцев 2020-го — на 27,46% (47 331).

Стабильность на рынке «вторички»

Вторичный рынок не только удержался на июньских показателях, но показал пусть и небольшой, но рост. Управлением Росреестра по Москве в июле 2022 года зарегистрировано 8 344 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, в сравнении с июнем показатель увеличился на 0,38% (8 312).

«Второй месяц лета отражает равномерный спрос на вторичном рынке жилья в Москве, разница с июнем — 32 перехода прав. Пока эффект от очередного снижения ключевой ставки в конце июля до 8% не успел отразиться на числе сделок при продаже квартир от собственников. И в отличие от быстрой реакции вторичного рынка в пандемийном 2020 году, в нынешней ситуации динамика продаж квартир несоизмерима с первичным рынком, где число сделок уверенно растет. За 7 месяцев на вторичном рынке также было зарегистрировано на 18% меньше договоров купли-продажи в сравнении с прошлым годом. Но, сопоставляя данные января-июля 2020 года, объемы регистраций переходов прав выросли на 20%», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.

Всего с января по июль Росреестром по Москве на вторичном рынке жилой недвижимости зарегистрировано 76 220 переходов прав. Пока этот показатель остается ниже, на 18,3%, рекордного 2021 года, когда число следок близилось к 100 тысячам (93 289), но при этом выше показателя 7 месяцев пандемийного 2020-го — на 20,6% (63 196).

Выбрать готовое жилье