Безвозмездная аренда жилья: что это и чем такая аренда отличается от обычной

Безвозмездная аренда жилья является одним из способов передачи недвижимости от одного человека другому. В России заключение договора безвозмездного пользования регулируется гражданским законодательством и имеет свои особенности.

В статье расскажем, что такое безвозмездная аренда жилья, чем она отличается от обычной, а также о том, кто платит налоги при безвозмездной аренде.

Что такое безвозмездная аренда жилья

Безвозмездная аренда жилья подразумевает передачу жилого помещения для использования без оплаты арендной платы. В отличие от договора найма жилого помещения (в быту чаще говорят «договора аренды»), где арендатор платит за пользование жильем, в случае безвозмездной аренды таких платежей нет.

То есть можно заключить договор аренды без оплаты?

По закону (ст. 606 ГК РФ), безвозмездной аренды не бывает — ведь в договоре аренды (а точнее, договоре найма жилого помещения) цена является существенным условием. В этом случае можно заключить договор безвозмездного пользования.

Зачем вообще нужен договор безвозмездной аренды

Договор безвозмездного пользования заключают для официального оформления передачи имущества от одного лица другому без какой-либо финансовой компенсации.

Это может быть полезно, когда владелец жилья хочет бесплатно передать его кому-то временно или на постоянной основе, но при этом хочет обезопасить себя от рисков — затопление, компенсация ущерба в случае ЧП и так далее.

Также в таком договоре прописывают, кто платит за коммунальные услуги. Ведь по закону, даже если собственник жилья не живет в квартире, «коммуналку» ‎должен оплачивать он, в том числе — если в квартире вообще никто не живет.

В каких обстоятельствах чаще всего заключают договор безвозмездного пользования жильем:

• Родственные и дружеские отношения. Когда родственники или друзья предоставляют жилье друг другу без оплаты за аренду, но с обязательствами оплаты других услуг: коммунальных платежей, ремонта, компенсации в случае залива соседей и так далее.
• Благотворительность. В случае, когда владелец жилья желает предоставить его для временного проживания нуждающимся людям, а те в свою очередь также несут расходы, связанные с эксплуатацией квартиры.
• Обмен услугами. Например, владелец жилья может предоставить бесплатное жилье в обмен на определенные услуги, такие как уход за садом или помощь по дому.

Кто может, а кто не может участвовать в договоре безвозмездного пользования

Отдать недвижимость в бесплатное использование может законный владелец жилья — собственник, а также законный наниматель (арендатор) — в этом случае нужно будет заключить договор субаренды. При чем во втором случае сделать это получится только с письменного согласия владельца жилья.

А вот юридические лица отдавать в бесплатное использование жильё физическим лицам не могут (ст. 690 ГК РФ). Получать недвижимость в безвозмездную аренду юридические лица могут, но тут будут нюансы с налогами — о них чуть ниже.

А что с налогами: кто платит налог на недвижимость при безвозмездной аренде

«Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения», — указано на сайте ФНС РФ.

Простыми словами, когда жилье передается от одного человека другому, налог на недвижимость платит собственник жилья. Однако в договоре безвозмездного пользования можно прописать пункт, обязующий жильца компенсировать владельцу жилья сумму этого налога.

Если же в безвозмездную аренду недвижимость получает юридическое лицо, то у последнего возникает так называемый «доход в натуральной форме», за который необходимо уплатить налог. Размер налога определяется ФНС исходя из средней рыночной ставки аренды аналогичного имущества.

Как заключить договор безвозмездного пользования

Составить такой договор несложно. По закону (ст. 689 ГК РФ), при договоре безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать вещь — в нашем случае недвижимость — в безвозмездное временное пользование другой стороне.

«А последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором», — говорится в этом же законе.

При составлении договора безвозмездного пользования жилой недвижимостью важно учесть ряд ключевых моментов и условий, чтобы обеспечить ясность, защиту интересов сторон и предотвратить возможные споры.

Вот основные пункты, которые обычно включаются в такие договоры:

• Данные сторон сделки. Указание полных имён, паспортных данных и адресов сторон — собственника (или уполномоченного лица) и лица, которому предоставляется жилье.
• Описание жилого помещения. Полное описание жилой недвижимости, включая адрес, этаж, количество комнат и другие характеристики.
• Срок. Чёткое указание срока, на который предоставляется жилье в безвозмездное пользование.
• Цель использования. Определение цели использования жилья (например, для проживания, временного пребывания и т.д.).
• Обязанности сторон. Указание обязанностей собственника и пользователя жилья, включая уход за помещением, правила пользования.
• Запреты и ограничения. Установление запретов на сдачу в субаренду, изменение целей использования, проведение капитальных ремонтов без согласия собственника.
• Ответственность сторон. Условия ответственности сторон за неисполнение обязательств по договору.
• Прочие условия. Различные дополнительные условия, необходимые в конкретной ситуации (например, условия о возврате жилья после окончания срока).
• Подписи сторон. Подписи обеих сторон договора с указанием даты подписания.

В каждом конкретном случае рекомендуется консультация юриста или специалиста по недвижимости для обеспечения правовой корректности и защиты интересов сторон при заключении такого договора.