Физлица обязаны декларировать доход от продажи квартиры и платить налог. Единая ставка — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов, независимо от величины выручки. В некоторых случаях продавец может снизить налоговый процент или совсем не платить налог.
Расскажем, как рассчитать и уменьшить его сумму, кто может избежать налоговых обязательств и что будет, если отказаться от уплаты НДФЛ.
Закон описывает пять одновременных условий, при которых платить НДФЛ при продаже недвижимости не нужно:
1️⃣Налогоплательщик с женой/мужем — родители или усыновители двух и более несовершеннолетних детей. Не платят налог семьи, где ребёнок в возрасте до 24 лет учится очно.
2️⃣ Налогоплательщик или члены его семьи купили новое жильё в этом же календарном году или не позднее первого квартала следующего года. Здесь возможны два варианта:
3️⃣ Кадастровая стоимость объекта (если её можно рассчитать) не превышает 50 млн рублей, независимо от размера доли каждого собственника.
4️⃣ Новое жильё по площади больше проданной недвижимости, или его кадастровая стоимость выше.
5️⃣ Продавец и его семья на момент сделки по продаже не имеют в совокупной собственности более 50% другой квартиры, которая больше по площади, чем купленное жильё.
В других случаях физлицо обязано уплатить налог, согласно гл. 23 НК РФ.
В 2021 году Госдума утвердила новый алгоритм расчёта. Он учитывает кадастровую стоимость, а не инвентаризационную, как прежде. Первые три года, начиная с 2021 года, налог взимается с понижающими коэффициентами 0,7.
Формула расчёта
(доход — 1 млн рублей)*13%, где 13% — единая ставка для собственников-резидентов; 1 млн рублей — максимальная сумма налогового вычета.
Доход в формуле — налогооблагаемая база. Это или реальная цена продажи квартиры, или 70% её кадастровой стоимости на 1 января года, в котором стороны заключают сделку. Кадастровая стоимость близка по значению к рыночной цене.
Допустим, вы купили квартиру за 6 млн рублей. Продали её двумя годами позже за 7 млн рублей. Расчёт: (7 000 000 – 1 000 000) * 13% = 780 000 рублей.
Собственники единственного жилья не платят НДФЛ при продаже квартиры, если:
❗️Важно: Если собственник приобрёл несколько квартир с 2016 года, только по одной из них он не подаёт декларации и не перечисляет налог.
У налоговых резидентов РФ есть бонус в сделках с недвижимостью — возможность уменьшить налог на доход или вернуть часть расходов. Это возможно, если физлицо:
Резидент должен соблюсти все требования, иначе ФНС откажет ему в льготных условиях.
Продавец имеет право уменьшить доход от продажи квартиры на сумму имущественного вычета. Максимальная сумма — 1 млн рублей. Всё, что больше этой суммы, облагается налогом.
Если собственников несколько, сумма вычета делится пропорционально их доле.
Имущественный вычет — многоразовое право, действующее 1 раз в год. То есть если собственник продал две и более квартир в один год, имущественный вычет на доход от всего жилья будет 1 млн рублей, если с интервалом в 13 и более месяцев — эта сумма полагается на каждую квартиру.
Пример расчёта НДФЛ
В 2021 году вы продали квартиру за 4 млн рублей (которая была куплена в 2019 году за 3 млн рублей).
(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 000 рублей.
Если доход с продажи квартиры менее 1 млн рублей, собственник подаёт декларацию, но не оплачивает НДФЛ.
Альтернативный вариант — уменьшить сумму этого дохода на официально подтвержденные расходы.
Например, вы купили квартиру в 2019 году за 2,5 млн рублей. Продали её в 2021 году за 4 млн рублей. Налоговый вычет за покупку не получали. Расходы зафиксированы в документах. Посчитайте выгоду, и подайте в декларации заявку на уменьшение облагаемого дохода.
Пример расчёта
(4 000 000 – 2 500 000)* 13% = 195 000 рублей.
Нулевой или отрицательный результат расчётов означает, что собственнику не нужно платить налог, но подать декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся.
Каждый налогоплательщик имеет право на возврат части фактических расходов при покупке жилья. Лимит налогового вычета — 2 млн рублей. Из них максимальная сумма компенсации — 260 000 рублей, то есть 13%.
Если цена объекта недвижимости меньше лимита, Налоговый кодекс позволяет включить в имущественный вычет расходы на ремонт нового жилья. Условия: квартира без отделки, от застройщика, на первичном рынке, и в договоре прописан пункт «продаётся без отделки».
Такая схема действует только один раз. Но право есть у каждого из супругов, то есть бонус умножается на два. В неиспользованной части лимит переходит на следующий раз.
Нововведения позволяют вернуть налог с продажи квартиры только по заявлению. Процедура займет до 45 дней, с учетом месячной проверки и срока, в который налоговая перечислит деньги.
Квартира — это объект для оформления налоговой льготы. Это право есть у нескольких категорий:
Статья 407 НК РФ освобождает этих лиц от НДФЛ. Налогоплательщик сам определяет один объект, на который применяет налоговую льготу.
Налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налог на доход от продажи квартиры. Для этого он заполняет декларацию. ФНС утвердила форму декларации 3-НДФЛ и порядок заполнения за 2021 год. Она актуальна с 1 января 2022 года.
Физические лица указывают заявленные к вычету суммы только в рублях. Если сделка проведена в иностранной валюте, стоимость пересчитывается по курсу на день фактического получения дохода.
В приложении к первому разделу есть заявление о зачёте и возврате излишне перечисленного налога. Теперь отдельное заявление заполнять нет необходимости.
Декларант обращается в ФНС по месту регистрации проданного имущества лично с бумажной версией декларации или подаёт электронную форму через личный кабинет налогоплательщика.
В обязательный перечень приложений к декларации входят:
Налоговая служба рассылает уведомления. Если инициатива от госоргана не поступила, налогоплательщик обязан сам проинформировать об имуществе и подтвердить право собственности.
Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года, уплаты налога — до 15 июля. Если декларация подана для получения только налогового вычета, а доходов за прошлый период нет, срок подачи не ограничен.
Налогоплательщики, которые проигнорировали требование закона, будут платить штраф в размере 5% от просроченной суммы за каждый месяц (но не менее 1 000 рублей и не более 30% от неуплаченной суммы).
Задолженность перед бюджетом позволяет налоговой службе обращаться в суд и взыскивать налог с помощью судебных приставов, в том числе путем ареста имущества. Если уклонятся от налогов постоянно, могут завести уголовное дело.
Покупателю не выгодно занижать стоимость квартиры в договоре. Он лишает себя законной защиты. В случае признания сделки недействительной, доказать, что по факту проведен платёж на большую сумму, невозможно.
Если цена квартиры ниже коэффициента 0,7 кадастровой стоимости, налогооблагаемая база от этого меньше не станет. То есть налог всё равно будет начислен по формуле 70% кадастровой оценки минус максимальная сумма вычета.
