Главный аналитик Сбера рассказал, как защититься от нашумевшей схемы мошенничества с жильем
Тема мошенничества в сделках с недвижимостью снова стала актуальна после «дела Долиной». О том, как выглядит типичная схема обмана, как работают законодательные меры в таких ситуациях, а, главное, как не только продавцу, но и покупателю защитить себя, чтобы не потерять и недвижимость, и деньги — обсудили с руководителем Центра финансовой аналитики Сбера Михаилом Матовниковым в новом подкасте Домклик «Под одной крышей».
Судебное разбирательство, начавшееся летом 2024 года. Певица Лариса Долина оспорила договор купли-продажи, заявив, что продала квартиру под влиянием мошенников, а потом передала им деньги. Суд встал на сторону артистки, признав сделку недействительной. А покупательница осталась и без денег, и без жилья, что вызвало широкий общественный резонанс (квартира стоила 112 млн руб.).
Случай с квартирой Ларисы Долиной — не единичный, речь идет о сотнях подобных кейсов, рассказал Михаил Матовников. Он рассказал, как выглядит типичная мошенническая схема в сделках с недвижимостью.
Все начинается задолго до любой сделки с недвижимостью.
<...> Типичные схемы, как правило, начинаются с того, что человеку присылают совершенно не имеющий отношения к делу код под предлогом замены счетчиков, получения посылки, сдачи ЕГЭ, чего угодно. После этого человеку сообщают, что это был код от «Госуслуг», даже если он не был от «Госуслуг». Ему говорят, что ваши «Госуслуги» утрачены, на вас оформляются кредиты, ваши средства пытаются перевести в другие банки, и нужно немедленно принять меры, чтобы перевести средства на безопасные счета.
В отдельных случаях многие дополнительно оказываются под давлением, потому что им говорят, что средства уже были переведены, и грозит уголовное дело.
Происходит нагнетание ситуации — мошенники просят человека хранить молчание, не говорить ничего родственникам, сотрудникам банка. После такого нагнетания человека постепенно начинают подводить к тому, что ему надо свои деньги перечислить. Дальше может дойти до необходимости продать квартиру, чтобы ее защитить.
Человека вынуждают продать квартиру, заверяя, что фактически квартира никуда не денется, и деньги тоже будут спасены. В итоге жертва мошенников оказывается в ситуации, когда квартира продана, и деньги она назад не получит. Покупатель жилья оказывается в не менее неприятном положении.
Кого обманывают чаще
По данным Михаила Матовникова, чаще всего под влияние мошенников попадают пожилые люди, которые правда не вполне понимали, что происходит.
Но в подобного рода ситуации может оказаться любой человек. Есть случаи, когда профессора и юристы оказывались жертвами мошенников.
Когда сделку можно оспорить
Ведущая подкаста — Алена Уварова, директор юридического департамента Домклик, напомнила, как оспариваются сделки с жильем по закону.
Сделку можно оспорить по статьям 177-179 ГК РФ, если человек не отдавал отчет своим действиям, существенно заблуждался или оказался под обманом, угрозой или давлением. Должна быть назначена судмедэкспертиза, которая в ретроспективе докажет состояние продавца в момент сделки.
Вместе с тем, однообразной и единообразной судебной практики в России не формируется, из-за чего происходят такие резонансы как «дело Долиной», отметила Уварова.
Обычно при признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция: продавцу возвращается право на квартиру, а покупателю — деньги. Согласно ст. 167 ГК РФ, каждая из сторон обязана возвратить другой стороне всё полученное в ходе сделки.
Однако суд освободил Ларису Долину от обязанности компенсировать покупательнице стоимость квартиры и неустойку, поскольку считается, что деньги забрали мошенники, а певица ничего не получила.
Как защитить недвижимость и деньги
Подобного рода риски должны по идее страховаться, и есть такой вид страхования, который называется титульное страхование.
Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость в случае, если суд признает сделку недействительной.
Его часто оформляют при покупке жилья в ипотеку. Если заёмщик лишится права собственности на жильё, это не избавит его от обязанности выплачивать кредит. А при наличии полиса страховая погасит долг перед банком, а разницу (стоимость квартиры по договору купли-продажи за минусом остатка долга по ипотеке) — выплатит заёмщику.
Титульное страхование покрывает риск признания сделки незаконной, если она была совершена недееспособным лицом, но далеко не всегда защищает в спорах, когда человек действовал под влиянием третьих лиц. Основная сложность — доказать наступление страхового случая.
Многие считают, что защититься от рисков поможет наличие нотариуса в сделке, но, по мнению эксперта, ситуацию это радикально не улучшит.
«Задача нотариуса объяснить участникам суть сделки, убедиться, что они понимают содержание сделки, находятся в трезвом уме, дееспособные. И вроде бы эта ситуация должна помочь. Но практика показывает, что во многих случаях в процессе сделки сложно понять, что человек находится под давлением. Его, как правило, инструктируют, он нормально отвечает на все вопросы, а потом дело доходит до судебных разбирательств», — пояснил эксперт.
Для полной защиты можно воспользоваться банковскими продуктами. Например, на Домклик есть услуга «Сделка с гарантией», в рамках которой юристы проверят документы и квартиру, но, что самое важное, человек получит сертификат гарантии на возмещение стоимости жилья, если в будущем сделка будет признана недействительной. Кроме того, юристы Домклик будут защищать права клиента в суде.
Не бояться задавать вопросы и проверять продавца
При покупке вторички важно тщательно проверить документы на квартиру и документы продавца: подлинность его паспорта, документа-основания права собственности на квартиру, попросить справку о зарегистрированных лицах. Проверить наличие дел о банкротстве (действующих и завершенных) в Федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел. Для этого нужны ФИО или ИНН собственника.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (ПНД), которые подтверждают, что он не состоит на учете. Подробно о том, что проверить при покупке вторички, — в статье.
Важно задать вопросы продавцу относительно того, зачем продает, почему, на что пойдут деньги, где он будет жить. Наблюдать за ним и понимать, насколько человек ведет себя правильно.
Хорошо бы записать сделку на видео, в том числе, чтобы на этом видео прозвучали вопросы и ответы.
Если есть возможность, пригласить на сделку специалиста, который засвидетельствует, что человек был адекватен.
Не стоит идти по пути нотариального заверения, это, скорее всего, принципиально ситуацию не изменит. Но рассмотреть варианты страхования или сервисов как на Домклик, хорошо изучив условия, вещь хорошая. Тем более что при стоимости сделки это не самые большие расходы.
Еще на Домклик есть сервис для экспресс-проверки недвижимости до ее осмотра. За 15 минут сформируется отчёт, в котором будут список собственников, история переходов права собственности с 1998 года, наличие обременений, ареста, запретов, рекомендации перед сделкой и другие важные данные. Это бесплатно. Нужно просто ввести кадастровый номер квартиры, апартаментов, комнаты, участка или дома.
Смотрите выпуск подкаста с Михаилом Матовниковым полностью в журнале Домклик
Полезно, спасибо
