На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичном рынке часто есть риски. Главная сложность — проверка юридической чистоты сделки. Например, если у квартиры объявятся неожиданные наследники или банкротства предыдущих собственников, о которых вы можете и не знать, то сделку признают недействительной, а вы потеряете и квартиру, и деньги.
Как этого не допустить? Один из способов — тщательная проверка всех документов на квартиру профессиональными юристами.
Но такая проверка не гарантирует, что в будущем не появятся новые обстоятельства и факты, из-за которых сделку могут оспорить. Чтобы защитить покупателей не только до сделки, но и на перспективу, на Домклик есть услуга «Сделка с гарантией», в рамках которой юристы проверят не только документы и квартиру, но и дадут сертификат гарантии на возмещение стоимости жилья. Это полностью защитит покупателя от потерь.
Для начала обсудим базу — что каждому покупателю важно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке.
Как проверить квартиру на вторичном рынке
Документы для проверки
- Паспорта продавца и всех собственников. Проверьте внешний вид паспорта. Данные должны быть такими же, как в документах на квартиру. Убедитесь, что на фото человек, который представился собственником.
- Документ-основание права собственности на квартиру. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. Проверьте данные участников сделки, адрес квартиры, площадь недвижимости, условия договора.
- Выписка из ЕГРН. Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца. В ЕГРН проверьте количество собственников и их данные, наличие обременений — например, ипотеки, есть ли в числе собственников несовершеннолетние.
- Согласие супруга на продажу. Если квартира куплена в браке, согласие потребуется, даже если на момент продажи супруги уже развелись.
- Справка о зарегистрированных лицах. Получить ее можно в управляющей компании, МВД, МФЦ, на сайте госуслуг. Договоритесь с продавцом, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку еще раз и убедитесь, что в ней пусто.
- Справка об отсутствии задолженности по «коммуналке». Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Вы можете попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены: разбирательства вам ни к чему.
- Справка об остатке маткапитала. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке маткапитала позволит убедиться, что его не использовали при покупке недвижимости. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
Проверка собственника
Чтобы проверить собственника, убедитесь в подлинности его паспорта с помощью специального сервиса на «Госуслугах». Внимательно изучите правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия, а также данные из выписки ЕГРН.
Убедитесь, что собственник не участвует в судебных разбирательствах, в особенности в семейных и наследственных спорах. Проверить можно на сайте ФССП. Для этого понадобятся данные продавца: ФИО или ИНН.
Проверьте наличие дел о банкротстве (действующих и завершенных) в Федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел. Для этого тоже нужны ФИО или ИНН собственника.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете. Это защитит вас от оспаривания сделки под предлогом того, что продавец не осознавал свои действия.
Сам факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является основным поводом для отказа от сделки.
Узнать, есть ли среди собственников несовершеннолетние
О несовершеннолетних собственниках тоже можно узнать из выписки ЕГРН. В ней указаны ФИО, даты рождения всех собственников и их паспортные данные. Также можно запросить справку о зарегистрированных в квартире.
Люди, которые не являются собственниками, но прописаны в квартире, имеют право пользоваться жильем и претендовать на проживание.
Если из справки о зарегистрированных гражданах вы узнаете, что в квартире кто-то прописан, попросите продавца снять всех с учета до сделки или пропишите в договоре срок, в который он должен это сделать, и ответственность, которая последует, если этого не произойдет.
Если среди собственников есть подростки до 18 лет, попросите проверить их свидетельства о рождении и паспорта (если есть). Информация должна совпадать с той, что указана в документах на квартиру.
Кроме того, при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками должно быть разрешение органов опеки на сделку. Если новые жилищные условия ребенка будут не хуже тех, что были, и его доля в собственности не уменьшится, все будет в порядке.
Если при покупке использовался материнский капитал, то перед заключением сделки важно убедиться, что:
- есть согласие органов опеки, если дети несовершеннолетние;
- совершеннолетние дети принимают непосредственное участие в сделке;
- детям выделили доли в праве собственности на приобретаемое жилье, и они как минимум равны долям в продаваемой квартире.
Узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры, можно из справки Социального фонда России. Попросите продавца ее заказать и показать.
Узнать семейное положение собственника
По закону супруг, который не дал согласие на продажу, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Сделка может быть признана недействительной, и квартиру придется вернуть в собственность прежних владельцев — супругов и судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. Даже если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным, и согласие все равно придется получить.
Когда согласие супруга не нужно — рассказали в статье.
Проверить семейное положение собственника тоже можно из паспорта и справки ЗАГС, продавец может запросить ее на «Госуслугах».
Осмотреть квартиру
Что важно проверить в самой квартире:
- Отсутствие незаконных перепланировок — можно проверить в техпаспорте и экспликации квартиры.
- Состояние инженерных коммуникаций: электрики, водопровода, канализации, вентиляции, радиаторов. Например, напор воды в кранах, ее цвет и запах, работу розеток; если дом газифицирован, то состояние плиты, колонки.
- Качество шумоизоляции.
- Состояние пола, потолка и стен. Например, на потолке не должно быть разводов.
Расспросить соседей
Каким бы ни было качество самой квартиры, шумные или асоциальные соседи — это стресс и отсутствие спокойной и безопасной жизни. Лучше опросить соседей вокруг о жильцах в доме, подняться на этаж выше и узнать, кто там живет.
Уточнить условия договора
Обязательно проверьте все пункты договора купли-продажи.
- Данные о предмете договора (недвижимости): наименование, адрес, кадастровый номер, общая площадь.
- ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
- Суть договора.
- Стоимость продаваемой недвижимости (полная или одного квадратного метра).
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи, с указанием их прав (если такие есть).
- Дата передачи объекта покупателю.
- Сроки оплаты.
- Состояние квартиры.
- Сроки выписки из нее всех проживавших ранее.
- Штрафные санкции за невыполнение условий.
- Условия расторжения договора.
Как видно, покупка квартиры на вторичном рынке состоит из тонкостей и нюансов. Чтобы точно обезопасить себя от внезапных проблем не только до сделки, но и в будущем, можно воспользоваться услугой «Сделка с гарантией» на Домклик.
Что дает сделка с гарантией
При заказе «Сделки с гарантией» от Домклик вы получите три главные вещи:
1. Правовое заключение от юристов
В заключение входят: данные из ЕГРН, чек-лист проверок по рискам для недвижимости, история перехода права собственности, рекомендации, как обезопасить сделку, дополнения к договору купли-продажи для защиты ваших прав. Домклик проверят недвижимость по множеству параметров: ограничения, обременения, аресты, запреты, сведения о банкротстве, судебные разбирательства, исполнительные производства — всего более 50 пунктов.
2. Сертификат до 25 млн рублей на возмещение стоимости
Cертификат — это ваша защита на тот случай, если по каким-то причинам продавец, его родственники или предыдущие владельцы жилья решат оспорить сделку. По нему Домклик будет защищать ваши права в суде или возместит стоимость жилья в случае утраты права собственности. Сумма возмещения определяется по рыночной стоимости недвижимости, по текущим условиям услуги — не больше 25 млн рублей.
3. Консультации юриста онлайн
В чате с юристом можно уточнить непонятные моменты в правовом заключении, обсудить договор купли-продажи, узнать о своих правах будущего собственника и получить другие советы при покупке квартиры на вторичном рынке.
Итак, при заказе «Сделки с гарантией» вы будете уверены, что на недвижимости нет обременений, узнаете, какие документы нужно запросить у продавца, а также получите рекомендации к тексту договора купли-продажи для защиты ваших прав и сможете получить консультацию юриста.
Гарантией безопасности сделки станет сертификат, по которому Домклик будет защищать ваши права в суде или вернёт вам стоимость жилья, если сделку оспорят.
Сколько стоит сделка с гарантией
«Сделка с гарантией» — платная услуга, ее стоимость в разных регионах России отличается. Цена зависит от самой недвижимости и ее параметров.
Стоимость услуги можно узнать на специальной странице Домклик, для этого введите адрес и тип объекта и нажмите кнопку «Узнать цену».
И помните, что самое главное в сделках с недвижимостью — это безопасность.
Вы можете оставить первый.
Рекомендуем
Актуальное
Телеграм-канал Домклик
