12:0030 июля 2018 г.
172 254

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Новостройки

 

 

Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы и всё. Приемная квартира станет родной. В этой статье разберемся, что проверять в новостройке. И как обязать застройщика исправить недостатки бесплатно.

1

Подготовка

Отключите эмоции

Понимаем, всё это очень волнительно. Вы так долго ждали и вот наконец. Но желание получить поскорей ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:

Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право — проверять столько, сколько надо. Хоть целый день.

Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный. Записывайте всё.

 

Не стесняйтесь. Если не скажете о проблеме — никто ничего не исправит. 

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве. Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры: 

 

Получить разрешение на эксплуатацию дома

Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.

В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.

 

 

 

Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

 

 

 

Кто не успел — тот опоздал

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

 

Давно мы не читали договор

Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади.

По плану также нужно проверить там или нет мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника. 

Что взять с собой на приемку?

1. Паспорт и договор
2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки
3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
6. Лампочку — проверять патроны
7. Фонарик
8. Рулетку
9. Уровень, отвес (нитку и грузик)
10. Табурет или стремянку
11. По желанию — сменную одежду или обувь

  

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов. Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду: 

  • Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях

  • Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание

  • Дозиметр для проверки уровня радиации

  • Индикатор электромагнитных излучений

  • Газоанализатор. А то в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках.

Как пользоваться спецприборами, можно найти в интернете. Потратьте пару вечеров и  сможете качественно проверить квартиру самостоятельно. Не хотите тратить время — обратитесь к профессионалам. 

 


Эту статью нам помогали писать специалисты сервиса Профприемка. Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.

Читателям ДомКлик — скидка 20%

Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru, назовите кодовое слово: ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.


   

2

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения и этот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нём:


Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.


Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.


Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

 

 

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.


Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

 


Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.


Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.


Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.
На выводах канализации стоят заглушки.

3

Подписываем документы

Фууух, почти все.

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.


Подписывать или нет?

Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.


2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.


Подписываем акт осмотра
Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт

Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.

Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.


Подписываем акт-приема передачи

Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте. 

 

В этом акте осмотра всего 11 недостатков, обычно их больше

 Нажмите, чтобы увеличить

Я все понял. Но есть вопрос.

?

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. 

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора. 

?

Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года. Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны. Расчет на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки сами.

?

Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках.

Правда, требовать всё это лучше до подписания акта. После — будет непросто. Нужно правильно оформить претензию, заказать независимую экспертизу и идти в суд. Лучше в таком деле обратиться к юристу.

Мы рекомендуем не подписывать акт, если что-то не так.

?

Моя жена не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один?

Можете, если у вас будет доверенность жены на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков. Но мы бы не советовали, все-таки жить в новой квартире придется вам.

?

Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?

Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история. Ее мы расскажем в следующий раз. 

  

 

 


Очень кстати

Как прописаться в квартире

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

Как досрочно погасить ипотеку


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать

Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала

Некорректный адрес email
При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения
Ура! Подписка успешно оформлена. Спасибо, что читаете нас :)
Комментарии

Байгельдина Елена
Благодарю за инструкцию, удобно распечатать и действовать по пунктам!
7:276 августа 2018 г.
Кондратьева Ульяна

Отличная инструкция, очень помогла!

 

Ответ ДомКлик
Ульяна, cпасибо за обратную связь! 👍
4:0218 мая 2019 г.
Воронина Ольга

а есть еще инструкция что делать после получения акта приема- передачи. я так понимаю надо делать оценку для банка и ехать с ней в банк и с чем еще?

 

Ответ ДомКлик
Ольга, добрый день! Вам необходимо подписать допсоглашение об отмене закладной. Для того, чтобы менеджер подготовил документы для подписания допсоглашения, вы можете обратиться к нему в вашем личном кабинете сопровождения на ДомКлик. Также он расскажет, какие документы нужно будет взять на подписание. После этого вам необходимо будет оформить право собственности, застраховать ваш объект недвижимости и предоставить отчёт об оценке.
8:1425 июня 2019 г.
Седых Ольга
Спасибо. Очень информативная и доходчивая в понимании статья. 100 баллов
Ответ ДомКлик

Ольга, здравствуйте! Спасибо за столь высокую оценку! 👍🏻

6:2211 июля 2019 г.
Мустафокулова Лола
Спасибо, для тех кто так далек от строительство информация очень даже кстати!
4:5314 июля 2019 г.
Неизвестный пользователь

Обьясните, пожалуйста, юридически не подкованному новосельцу, почему в ДДУ и кадастровом паспорте разные адреса: дом и корпус? Не будет ли позже сюрпризов? Спасибо!

Ответ ДомКлик

Добрый день! Не совсем понимаем, о каком кадастровом паспорте идёт речь. Насколько нам известно, кадастровые паспорта на квартиры с 2017 года не выдают. Пожалуйста, обратитесь к вашему менеджеру по ипотечному кредитованию в личном кабинете сопровождения на ДомКлик — ему доступна информация о вашей сделке, ему можно направить фото документа, в котором имеется расхождение, он подробно ознакомится с информацией и ответит на ваш вопрос.

12:4820 августа 2019 г.
Неизвестный пользователь
Спасибо большое, очень полезная информация!
13:3526 августа 2019 г.
Неизвестный пользователь
Застройщик обещал сдать квартиру в 4 квартале 2016 года, где надо указать сроки неустойки в акте-приемки, если планирую получить компенсацию за неустойку?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Вам необходимо написать отдельную претензию об этом. А при подписании акта приёмки-передачи убедиться, что в нём отсутствуют формулировки «финансовых претензий не имею», «претензий к сроку сдачи не имею».

8:4627 августа 2019 г.
Иванова Ирина
Добрый день! А если я не успела принять квартиру, так как живу за границей. Ее приняли и сдали в одностороннем порядке. Я оформила доверенность на подругу, теперь какие действия нужны, чтобы все грамотно оформить и получить ключи? Благодарю.
Ответ ДомКлик

Добрый день, Ирина! Ваша подруга может действовать по нотариально удостоверенной доверенности. Объясните ей про ответственность принятия квартиры и описанные в статье нюансы. Если она не найдет недостатков от застройщика и поставит подпись за вас, как ваше доверенное лицо, то ключи отдадут ей и далее она передаст вам.


11:1016 сентября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Вот только у нас застройщик передал ключи в управляющую компанию. И ключи нам выдали после подписания договора с УК. Законны ли эти действия?
Ответ ДомКлик

Добрый день! В том случае, если Ваш застройщик не кооператив, а Вы не член кооператива, то вы должны ориентироваться на ваш с застройщиком договор. Если по условиям договора ключи от квартиры (как и сама квартира) должны быть переданы лично Вам без указания в договоре о каких-либо правах управляющей компании, то свою обязанность передать Вам квартиру застройщик не исполняет.  Т.е. имеет место нарушение застройщика обязанности передать квартиру, и как следствие, возможную просрочку этой обязанности.

Правила о заключении, исполнении договора с застройщиками, а также об ответственности за неисполнение обязательств по договору, установлены  Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если же застройщик — кооператив, а Вы член кооператива, руководствоваться следует уставом кооператива и внутренними документами (ст. 123.2, 123.3 Гражданского кодекса,  с. 110-123.2 Жилищного кодекса).

14:2717 сентября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Спасибо большое за инструкцию. Очень понятно расписаны шаги.
10:1518 сентября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Добрый день! Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и заставляет всех принять квартиры, но дом ещё не введен в эксплуатацию. Насколько это законно? И обязан ли я принимать квартиру если дом не сдан?
Ответ ДомКлик

Добрый день! статье 8 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что передача объекта долевого строительства производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик обязан уведомить вас о приёмке квартиры как минимум за 1 месяц до того срока передачи, который обозначен в договоре. Если в договоре есть срок начала передачи квартиры, уведомление направляется минимум за 14 рабочих дней.

Если вы уверены, что дом в эксплуатацию не введен, то застройщик даже не вправе вас уведомлять об окончании строительства и необходимости приемки. (п.п.​2,3 ст.8 ФЗ №214). Обычно таким образом застройщик готовится минимизировать неустойку от просрочки в будущем судебном разбирательстве. Принимайте квартиру только после госэкспертизы​ и ввода в эксплуатацию. Желаем удачи!

8:1325 сентября 2019 г.
Чумакова Ольга

Застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры, а в доме нет воды и электричества. Как быть в такой ситуации?

 

 

 

Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Ольга! Дом не может быть введен в эксплуатацию без отопления, э/э, воды и работающих лифтов. Для того чтобы разобраться в Вашей непростой ситуации, необходимо выяснить правомерность выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса, данный документ может быть выдан только в том случае, когда построенный объект соответствует характеристикам, заявленным застройщиком при получении разрешения на строительство. В связи с чем рекомендуем Вам обратиться за разъяснениями в орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию. 
Если застройщик будет настаивать на подписи, cоветуем произвести осмотр квартиры в присутствии представителя застройщика. Составьте акт осмотра, указав все недостатки. Потребуйте от представителя застройщика поставить подпись на акте осмотра. Независимо от того, подпишет или нет представитель застройщика акт осмотра, направьте экземпляр данного акта (почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о доставке) застройщику с сопроводительным письмом-претензией. В претензии укажите на свою готовность незамедлительно принять квартиру после устранения недостатков и по требуйте сообщить срок, в который недостатки будут устранены. Также укажите, что ожидаете ответ в течение 15 (например) дней, по истечении которых обратитесь в суд за защитой своих прав.  При неполучении ответа или получении ответа, из которого не будет следовать, в какой срок застройщик устранит недостатки, обращайтесь в суд. Если Вы располагается финансовыми возможностями привлеките к осмотру квартиры специализированную организацию, которая выдаст заключение со ссылками на все СНИП, а также градостроительное законодательство, а также специалиста для составления претензии.  Заключение специализированной организации впоследствии Вы сможете приобщить в качестве доказательства, а текст претензии использовать для составления подробного искового заявления. Желаем вам удачи!

9:1126 сентября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, застройщик по телефону вызывает подписать акт-приемки передачи( говорит, что уже ключи начали выдавать). Но официального уведомления не было. К тому же ходил на осмотр квартиры, где составил акт осмотра с нарушениями. Задаю вопрос : а как подписать акт приемки-передачи, если еще недостатки не устранены? мне отвечают, что акт осмотра можно подписать после подписания акта приемки. На практике такое бывает? или застройщик таким образом хочет уйти от исправления недостатков? спасибо
Ответ ДомКлик

Здравствуйте! Мы крайне не советуем вам подписывать документы приема-передачи без получения официального уведомления и тем более с нарушениями. Необходимо зафиксировать их в специальном смотровом листе (он же дефектный акт или акт дефектовки), который можно получить у представителя застройщика. Все найденные проблемы находят отражение в дефектном акте, который составляется в двух экземплярах. Если же вы зафиксировали дефекты в соответствующем смотровом листе, то акт приема-передачи вы не подписываете до устранения недостатков застройщиком. В законе нет четких сроков устранения недоделок, однако если застройщик ценит свою репутацию, он старается устранить дефекты как можно быстрее. Лишь после того, как дефекты исправлены, вы можете подписать акт приема-передачи и получить ключи от помещения. 

Рекомендуем обратиться к профильному специалисту за консультацией, прежде чем предпринимать что-то в отношении застройщика самостоятельно.

8:422 октября 2019 г.
Кесе Анжела
Здравствуйте! В марте 2019 была подана претензия на устранение недостатков ( царапины на окнах и битое стекло) .В сентябре подана вторая претензия ( с указанием сроков устранения недостатков).Застройщик никак не реагирует.Позже почтой России было отправлено исковое заявление застройщику .Ответа никакого.Как добиться от застройщика устранения недостатков по квартире? Квартира принята в марте месяце.
Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Анжела. Конечно, оплаченное жилье должно быть качественным и соответствовать требованиям ДДУ. Если данная строительная компания является аккредитованным партнером Сбербанка и отказывается от устранения недостатков, пожалуйста, напишите нам на https://helpdesk.domclick.ru . Укажите как можно более подробную информацию и мы постараемся вам помочь.

8:442 октября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Добрый день! Если подписать акт приема-передачи с указанием недостатков, то это не влечет какие-то последствия при оформлении дальнейших документов, если квартира в ипотеке?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Не несёт. Это важно сделать для того, чтобы в дальнейшем эти недостатки были устранены второй стороной сделки.

11:5410 октября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы берём дом с предчистовой отделкой по военной ипотеке, и застройщик нам сказал, что заземление электричества мы должны оплачивать отдельно. На сколько застройщик прав? Мы просто слышали, что дома должны уже идти с заземлением. Подскажите пожалуйста!
Ответ ДомКлик

Добрый день.  В услугу "предчистовая отделка квартиры" входит установка электропроводки, есть подводы для воды и газа, установлены радиаторы отопления и так далее. 

11:1215 октября 2019 г.
Неизвестный пользователь
В АПП Застройщик указал пункт 4 такого содержания "4. Стороны подтверждают, что материальных, финансовых и иных претензий по исполнению Договора друг к другу не имеют. Расчеты за Квартиру произведены полностью." По моей просьбе его убрать этот пункт отказывается. Но так как есть нарушение сроков сдачи квартиры то и прететзии к застройщику есть. Как поступать в таком случаи? Если застройщик категорически отказывается убрать этот пункт, а квартиру принять нужно.
Ответ ДомКлик

Добрый день! В таком случае, не подписывайте АПП (Вы имеете такое право), а заранее подготовьте в двух экземплярах «Акт несогласия с актом приема передачи», в котором укажите просрочку сдачи квартиры, а также внесите те недостатки, которые будут обнаружены при осмотре квартиры (лучше также пригласить специалиста со своей стороны, который способен обнаружить эти недостатки) и дайте этот акт на подпись комиссии, после чего один экземпляр оставьте себе. Если откажутся ставить подпись в Акте несогласия, то так и впишите- от подписи акта представители застройщика отказались.

8:1030 октября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Здравствуйте!! Застройщик приглашает принять квартиры, без включения отопления, ссылаясь на УК, которая подключит дом как только мы его примем.. Это нормально?? А если кто то не примет?? Отопления не будет?? Зима же..
Ответ ДомКлик

Здравствуйте! Дом не может быть введен в эксплуатацию без отопления, э/э, воды и работающих лифтов. 
Если застройщик будет настаивать на подписи, cоветуем произвести осмотр квартиры в присутствии представителя застройщика. Составьте акт осмотра, указав все недостатки. Потребуйте от представителя застройщика поставить подпись на акте осмотра. Независимо от того, подпишет или нет представитель застройщика акт осмотра, направьте экземпляр данного акта (почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о доставке) застройщику с сопроводительным письмом-претензией. В претензии укажите на свою готовность незамедлительно принять квартиру после устранения недостатков и по требуйте сообщить срок, в который недостатки будут устранены. Также укажите, что ожидаете ответ в течение 15 (например) дней, по истечении которых обратитесь в суд за защитой своих прав.  При неполучении ответа или получении ответа, из которого не будет следовать, в какой срок застройщик устранит недостатки, обращайтесь в суд. Если Вы располагается финансовыми возможностями привлеките к осмотру квартиры специализированную организацию, которая выдаст заключение со ссылками на все СНИП, а также градостроительное законодательство, а также специалиста для составления претензии.  Заключение специализированной организации впоследствии Вы сможете приобщить в качестве доказательства, а текст претензии использовать для составления подробного искового заявления. Желаем вам удачи!

11:515 ноября 2019 г.
Минин Антон
Скажите пожалуйста, нужно ли в акте осмотра указывать ГОСТЫ и СНиПы для обнаруженных нарушений или достаточно описание недостатков? Можно ли у застройщика потребовать сообщить требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а другие обязательные требования в соответствие с условиями которых производилась строительство и отделка?
Ответ ДомКлик

Антон, добрый день! Достаточно просто перечислить недостатки. Что делать дальше — можно прочесть у нас в статье выше. Там же есть и пример акта осмотра.
Проектная документация, а также иные документы размещаются застройщиком в открытом доступе, как правило, на сайте. Вы можете уточнить у него, где именно размещена информация, и ознакомиться с ней.

8:246 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
При осмотре квартиры 15.06.19г. были выявлены недостатки со сроком устранения 20 рабочих дней. До сего дня устранения не последовало. Акт приема передачи не подписан. Квартиру очень нужно оформить в собственность. Записались на повторный осмотр. Какие формулировки должны быть в акте приема передачи, что бы застройщик все же устранил недостатки.
Ответ ДомКлик

Здравствуйте! Как таковой формы акта приема-передачи квартиры установленной на законодательном уровне не существует. Акт должен соответствовать всем признакам документа, а именно, должен содержать место и дату составления, указание на стороны договора, а также реквизиты договора, во исполнение которого заключается данный акт, описание объекта недвижимости, адрес, общую площадь, взятую из кадастрового паспорта на квартиру, указание на факт передачи и приема квартиры, либо отсутствие такового, отсутствие либо наличие претензий относительно качества принимаемого объекта.

В вашем случае, раз качество строительства оставляет желать лучшего (нарушены строительные нормы, квартира не соответствует характеристикам, указанным в договоре) и недостатки требуют устранения, в акте подробно опишите свои претензии. Обязательно нужно указать в акте срок, в течение которого надлежит устранить указанные недостатки, при этом указывается также, что акт не является свидетельством приема-передачи квартиры.

В любом случае, акт составляется в двух экземплярах, для каждой из сторон. Будет правильным составление третьего экземпляра, который в дальнейшем должен быть передан с иными документами в орган государственной регистрации (для регистрации права собственности дольщика на квартиру).

Срок устранения недостатков в каждом конкретном случае зависит от их характера. Если он письменно не согласован, то, по закону «О защите прав потребителей», он не может превышать 45 дней. По этому же Закону, за нарушение сроков устранения недостатков покупатель вправе требовать от продавца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. Федеральный закон 214-ФЗ устанавливает в данном случае разумный срок для их устранения.

Вы абсолютно вправе требовать исполнения договора от застройщика. При этом он самостоятельно решает для себя вопрос:
- потребовать подписание акта недоделок с указанием срока устранения недостатков;
- подписать акт недоделок и устранить их самостоятельно за свой счет, взыскав стоимость работ и материалов (устранения недостатков) с застройщика;
- принять квартиру с недоделками, указав их в акте недоделок и потребовав при этом снизить цену договора;
- принять квартиру с недоделками и довольствоваться тем, что есть, прекратив общение с застройщиком.

Закон, а именно часть 6 статьи 7 Федерального Закона №214-ФЗ установил, что вы (как и любой дольщик) имеете право потребовать от застройщика: устранить недостатки безвозмездно; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Несомненно, в такой ситуации большое значение имеет объем и характер недоделок, с которыми дольщику предлагается принять квартиру.

Можно потребовать от застройщика устранения недостатков, а при отсутствии должной реакции со стороны застройщика устранить их за свой счет, сохранив необходимые документы, чтобы в дальнейшем взыскать убытки с застройщика.

При этом необходимо понимать, что указанное мероприятие должно быть обязательно согласовано с юристом, дабы иметь к судебному разбирательству необходимый перечень доказательств вины застройщика в ненадлежащем исполнении договора, а также доказательств устранения недостатков за счет дольщика.


13:4411 ноября 2019 г.
Леонова Ксения
Добрый день! Застройщик выдает ключи без готовой придомовой территории с подписанием акта пп. Насколько это правильно? Или в этом случае акт лучше не подписывать?
Ответ ДомКлик

Добрый день, Ксения! Несмотря на то, что вы купили только квартиру, вы также владеете частью общедомовой площади и будете платить за благоустройство территории возле дома. Поэтому сразу указывайте на то, что вам не нравится. Например, недостаточное озеленение, недоделанная детская площадка или неровности асфальта возле подъезда. Обратите внимание на стены дома: нет ли трещин, не разбиты ли декоративные панели, не выцвела ли краска. То же самое касается подъезда и приквартирного холла: хорошо ли покрашены стены, нет ли трещин на плитке и других дефектов. 

Мы не рекомендуем вам идти на поводу у застройщика и подписывать акт приема-передачи при наличии изъянов в новой квартире или на общедомовой территории. Оплаченное жилье должно быть качественным и соответствовать требованиям ДДУ. Составьте акт осмотра, указав все недостатки. Потребуйте от представителя застройщика поставить подпись на акте осмотра. Независимо от того, подпишет или нет представитель застройщика акт осмотра, направьте экземпляр данного акта (почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о доставке) застройщику с сопроводительным письмом-претензией. В претензии укажите на свою готовность незамедлительно принять квартиру после устранения недостатков на территории и потребуйте сообщить срок, в который недостатки будут устранены. Советуем также скоординироваться с соседями, которые могут написать аналогичные акты осмотра с указанием недостатков. Обязательно укажите, что ожидаете ответ в течение 15 (например) дней, по истечении которых обратитесь в суд за защитой своих прав.  При неполучении ответа или получении ответа, из которого не будет следовать, в какой срок застройщик устранит недостатки, обращайтесь в суд. Если Вы располагается финансовыми возможностями привлеките к осмотру территории специализированную организацию, которая выдаст заключение со ссылками на все СНИП, а также градостроительное законодательство, а также специалиста для составления претензии.  Заключение специализированной организации впоследствии Вы сможете приобщить в качестве доказательства, а текст претензии использовать для составления подробного искового заявления. Желаем вам удачи!

9:1218 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Здравствуйте. После того, как я направил в суд исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика за нарушение срока передачи квартиры, застройщик предложил подписать АПП с формулировкой «претензий к сроку сдачи не имею». Могу я подписать АПП, указав в нем отруки, что пренензии к сроку передачи квартиры имею? Хочу успеть подписать АПП до начала процедуры банкротства застройщика. Спасибо.
Ответ ДомКлик

Здравствуйте! Не имеет смысла подписывать договор АПП, раз имеете претензии к срокам сдачи квартиры. Мы рекомендуем обратиться к квалифицированному специалисту, который имеет опыт взыскания неустойки в таких случаях.

7:3920 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Здравствуйте! Если Квартира на выходе будет меньшей площади, чем по ДДУ (при этом в ДДУ есть пункт о том, что цена неизменна и указана цена за квартиру, а за метр квадратный не указана). Если в площадь квартиры помимо перегородок внесены обшедомовые коробы для прокладки коммуникаций и водоснабжения, что делать?
Ответ ДомКлик

Добрый день! 

Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация). Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту.

 

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации. Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст. 5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, вам необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.
9:3724 ноября 2019 г.
Неизвестный пользователь
Получил ключи, а что сделать дальше?
Ответ ДомКлик

Добрый день! Если вы уже получили ключи от квартиры, значит все взаиморасчеты, обмеры и устранение возможных недостатков, уже позади — дом принят и в нем можно жить. Однако, получение ключей — это не завершающий этап сделки. Следующий шаг — подписание договора с управляющей компанией на обслуживание здания и внесение эксплуатационных платежей (или квартплаты) за 3-4 месяца вперед — это условие прописывается в договоре долевого участия (ДДУ). В дальнейшем "коммуналку" вы будете оплачивать уже по факту, по счетчикам. После оплаты вам вручается памятка по эксплуатации помещения, а также документы на счетчики (паспорта), ключи от почтового ящика. После этого, как правило, вы как дольщик приступаете к ремонтным работам, параллельно оформляя право собственности.

10:1826 ноября 2019 г.
Мясных Степан
Добрый день! Застройщик должен был передать ключи от квартиры до 25 сентября 2019 года, но так как были недоделки, то квартиру я не принимал, принял только 27 ноября, то есть задержка на 2 месяца. Сейчас мне требуется подписать акт приемо -передачи объекта долевого строительства. В нем есть пункт: "Претензии по исполнению своих договорных обязательств стороны друг к другу не имею". Акт разногласий не хотят писать. Могу ли я подписать данный акт, если планирую получить компенсацию за неустойку? Единственное, что мне предложили, это написать заявление о нарушениях, который отдам в канцелярию, но это уже не акт приемо-передачи.
Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Степан! Не имеет смысла подписывать договор АПП, раз имеете претензии к срокам сдачи квартиры. Мы рекомендуем обратиться к квалифицированному специалисту, который имеет опыт взыскания неустойки в таких случаях.

 
14:053 декабря 2019 г.
Ваш комментарий
Спасибо, ваш комментарий отправлен на модерацию
Ошибка: Невозможно сохранить комментарий