Титульное страхование: что это такое и когда его нужно оформлять

Титульное страхование защищает интересы владельца недвижимости от возможных юридических проблем, связанных с правом собственности. Такая ситуация может возникнуть из-за неправильного оформления сделки, ошибок в документах или даже мошенничества.

В статье расскажем, какие риски покрывает титульное страхование, когда его нужно оформлять и сколько это стоит.

Что такое титульное страхование

Под термином «титул» в страховании понимается право собственности на имущество. Чаще всего он применяется в отношении прав на недвижимость — квартиру или её часть, дом, земельный участок, нежилые здания (офисы, склады, производственные помещения).

Соответственно, титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае, если суд признает сделку недействительной. Так, сделку могут оспорить, если при её проведении не были учтены права наследников, несовершеннолетних собственников, лиц, отбывающих тюремное наказание, если одна из сторон недееспособна, а также по ряду других причин. Суд может признать незаконным любой из предыдущих переходов права собственности на объект недвижимости, что автоматически отменяет все последующие сделки.

Читайте также

Когда сделку с жильем могут признать недействительной, и как этого избежать

58K

В отличие от обычной страховки квартиры, страхование титула не предусматривает выплату компенсации при повреждении или уничтожении имущества. А всё потому, что объектом защиты по полису является не сама недвижимость, а права на неё, которые переходят к вам от предыдущего владельца. Например, если соседи затопят вашу квартиру, титульное страхование в этом случае не сработает. А вот если через какое-то время после покупки жилья объявится неучтённый собственник, и суд встанет на его сторону, то страховая должна будет компенсировать вам стоимость недвижимости.

Пример

Девушка купила квартиру на вторичном рынке, а спустя полгода в суд обратилась супруга продавца с требованием оспорить сделку — недвижимость приобреталась в браке, а согласия на продажу она не давала.

Суд признал сделку недействительной, но по договору титульного страхования девушке была выплачена компенсация в той же сумме, за которую приобреталась квартира.

Таким образом, особенность страхования титула состоит в том, что оно защищает не от того, что может случиться в будущем, а от того, что уже произошло раньше, но по каким-то причинам не было принято во внимание.

Когда надо оформлять страхование титула

Обычно защиту титула подключают при покупке вторичного жилья, в особенности, если у объекта было много собственников. В этом случае риск того, что одна из предыдущих сделок была незаконной, гораздо выше.

Можно выделить несколько условий, при которых настоятельно рекомендуется застраховать титул, если вы покупаете вторичку:

• Продавец получил квартиру по наследству
• При покупке жилья использовался материнский капитал
• Квартира перешла в собственность продавца по решению суда
• Возраст продавца на момент сделки — 60 лет и более
• Есть признаки банкротства продавца
• Квартира была в собственности продавца меньше срока исковой давности (3 года)

Указанные условия актуальны в отношении текущего владельца и всех предыдущих собственников.

Читайте также

Как узнать историю объекта недвижимости

33K

Как проверить недвижимость перед покупкой

105K

Также титульное страхование часто оформляют при покупке жилья в ипотеку. Если заёмщик лишится права собственности на жильё, это не избавит его от обязанности выплачивать кредит. А при наличии полиса страховая погасит долг перед банком, а разницу (стоимость квартиры по договору купли-продажи за минусом остатка долга по ипотеке) — выплатит заёмщику.

Если квартира приобретается на первичном рынке — непосредственно у застройщика — риск незаконного перехода права собственности минимален. В таких случаях страховку титула подключают крайне редко.

Как работает страхование титула

Страхователь получит компенсацию при наступлении страхового случая, который указан в полисе. В зависимости от условий договора, сумма выплаты будет равна рыночной стоимости недвижимости или той сумме, которая была потрачена на её покупку.

Если сделка проводится за ипотечные средства, то страховая сумма будет равна сумме ипотеки, а выгодоприобретателем (получателем страховой выплаты) будет банк–кредитор. Также можно застраховать полную стоимость жилья — тогда часть суммы получит заёмщик.

Пример

Мужчина купил квартиру за 7 млн рублей, из которых 3 млн — первоначальный взнос и 4 млн — сумма ипотеки. Страховая сумма по полису страхования титула равна 7 млн рублей. При наступлении страхового случая банк получит 4 млн рублей, а собственник — 3 млн рублей.

Банки предлагают подключить защиту титула на срок от 1 до 10 лет. Оплачивать страховку можно ежегодно или внести оплату один раз на весь период страхования.

От каких рисков защищает

Титульное страхование покрывает риск признания сделки незаконной по следующим причинам:

• Совершена недееспособным лицом
• Проведена с нарушением прав несовершеннолетних владельцев, наследников или супругов
• Есть ошибки в правоустанавливающих и других документах, по которым ранее проводился переход права собственности
• Сделка проведена с имуществом банкрота
• Если сделку провели под угрозой или мошенническим путём, в том числе по поддельным документам, подложной или недействительной доверенности
• Есть нарушения при проведении приватизации предыдущими собственниками
• Если суд признал ничтожной одну из предыдущих сделок с объектом

Когда страховая может отказать в выплате

Утрата права собственности может быть признана нестраховым случаем, если это произошло по вине самого страхователя. Например, если квартиру отсудили за долги по ипотеке или жильё выставили на торги из-за неузаконенной перепланировки.

Также полис не сработает, если право на объект утрачено в результате ядерного взрыва, военных действий, забастовок, митингов.

Перечень нестраховых событий можно посмотреть в договоре или на сайте страховщика.

Сколько стоит титульное страхование недвижимости

Стоимость страховки зависит от суммы покрытия — чем больше размер компенсации при наступлении страхового случая, тем дороже обойдётся полис.

В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3% до 1% от страховой суммы. К примеру, если заёмщик хочет застраховать титул на всю стоимость квартиры (5 млн рублей), то полис обойдётся ему в 15–50 тыс. рублей в год.

Такая разница в стоимости также может возникнуть за счёт применения повышающих коэффициентов. Если после изучения истории объекта недвижимости страховая посчитает, что риск признания сделки недействительной выше среднего, она может повысить тариф или вовсе отказать в оказании услуги.

Как оформить титульное страхование

Достаточно выбрать страховую компанию, через которую можно застраховать титул, и подготовить документы.

Перечень зависит от требований страховщика, но, как правило, этот список выглядит следующим образом:

• паспорт
• выписка из ЕГРН и домовой книги
• кадастровый или технический паспорт, экспликация
• правоустанавливающие документы — например, договор купли-продажи или ДДУ
• согласие супруга на сделку — если квартира покупается в браке
• справка из ПНД
• разрешение органов опеки — если один из собственников несовершеннолетний

Как получить страховку

Обратиться в страховую можно на основании решения суда о признании сделки недействительной, которое вступило в силу. Для этого необходимо прийти в офис страховщика или подать заявление о наступлении страхового случая дистанционно, если это предусмотрено условиями договора.

Сроки выплаты и порядок действий должны быть указаны в полисе, но обычно разбирательство такого рода — это длительный процесс.

Если по решению суда страхователь частично утратил право собственности на жильё, страховая выплатит только часть страховой суммы (пропорционально утраченной доле). Если страхователя полностью лишили прав на объект, возмещение составит 100% от покрытия.

Титульное страхование при ипотеке: обязательно или нет

Если жильё находится в залоге у банка, то в обязательном порядке страхуются конструктивные элементы от рисков утраты, порчи или уничтожения.

Страхование внутренней отделки, страховка титула, а также жизни и здоровья заёмщика оформляются по желанию.

Некоторые банки предлагают снизить ставку по ипотеке при наличии титульного страхования. В Сбере таких условий нет — наличие или отсутствие полиса не влияет на ставку.