Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме
На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
1. До старта продаж
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальными покупателями договор бронирования.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. Стоимость бронирования будет зависеть от того, в течение какого срока будет действовать бронь.
Бронирование квартир в новостройках до официального старта продаж позволяет потенциальным покупателям зарезервировать понравившийся объект заранее. В некоторых случаях застройщики могут предлагать скидки или более выгодные условия для тех, кто бронирует жилье на этом этапе, чтобы стимулировать интерес и привлечь первых покупателей.
Однако условия могут варьироваться в зависимости от позиции застройщика и конкретного проекта, поэтому рекомендуется уточнять детали напрямую.
Преимущества договора бронирования
- Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
- Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
- Самый широкий выбор планировок и этажей
Недостатки договора бронирования
- Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
- Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.
Проследите, чтобы в соглашении был прописан возврат денег.
2. Этап котлована
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
- Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 15–30%, в зависимости от региона
- Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
- Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
- Квартиру придется ждать несколько лет
- Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
- Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
- Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Обратите внимание, что заранее невозможно узнать, какой будет разница в ценах на квартиры в одном и том же доме на разных этапах строительства. Это зависит от ценовой политики застройщика, инфляционных ожиданий, уровня наполненности эскроу-счетов и ряда других факторов. Поэтому ряд экспертов не рекомендуют рассматривать покупку квартиры на стадии котлована в качестве инвестиции.
Несмотря на сложности, которые были у застройщиков после отмены ипотеки с господдержкой, сейчас все равно существует разница в цене между котлованом и финальной стадией. Но только в рамках одного проекта, да и то не всегда эта разница ощутимая. В последнее время я все чаще сталкиваюсь с ситуациями, когда за полгода стройки цены внутри проекта никак не изменились.
Единственный плюс покупки на более ранней стадии — это возможность забрать себе самую удобную планировку. Но даже этот плюс сейчас размывается тем, что застройщики выводят экспозицию этажами.
Также не следует сбрасывать со счетов возможные риски задержек сроков сдачи ввода в эксплуатацию. Если вы платите ипотеку и одновременно снимаете, у вас может создаваться повышенная финансовая нагрузка.
Исходя из всего этого, вывод такой — если в вашей локации есть проекты, близкие к сдаче от застройщика, у которого не было ранее прецедентов задержек и нет аналогов на ранней стадии сильно дешевле, берите то, что ближе к сдаче. А ловить котлован, чтобы потом дороже его продать, — сейчас затея практически бессмысленная.
3. Дом готов наполовину
Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.
Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности
- Меньше срок ожидания квартиры
- Цена все еще меньше, чем в готовом доме
- Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
- Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)
Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности
- Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10–15%
- Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
- Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.
Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.
Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:
- Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
- Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
- Финансовое состояние компании на момент аккредитации
- Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
4. Квартира в сданном доме
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.
Преимущества покупки квартиры в сданном доме
- Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
- Заселиться можно в ближайшие сроки
- Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории
Недостатки покупки квартиры в сданном доме
- Дороже, чем в строящемся доме
- В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт
Важно помнить
- Чем ниже цена на квартиру в новостройке, тем выше возможные риски
- Выбирайте застройщика из списка проверенных, аккредитованых компаний
- Будьте готовы к тому, что квартиру вы получите не сразу после завершения строительства
- Всегда внимательно читайте договоры
Покупать на котловане, теперь никакого смысла нет. Я своим покупателям рекомендую покупать, максимум за пол года до ввода в эксплуатацию, чтобы и на семейную ипотеку попасть, если они подходят и не ждать ключи долго. С введением эскроу-счетов деньги покупателей теперь хранятся на специальных счетах, и у застройщика нет к ним доступа до введения дома в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется банками, которые выделяют проектное финансирование. Поэтому застройщику нет смысла предоставлять дисконт на старте, так как риски для инвесторов значительно снизились.
Вместо этого он может создавать видимость дисконта, выводя вначале на рынок самые неликвидные объекты (невидовые, неудобные планировки и так далее), на которые и так всегда предоставляются скидки.
Часто именно перед сдачей комплекса застройщики могут предлагать хорошие скидки, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета. Про риски задержек в сдаче, я молчу, отдельная тема.
В настоящее время цены на недвижимость при покупке на этапе котлована и накануне сдачи дома в эксплуатацию сильно не отличаются, несколько лет назад данная схема была актуальна, но не сейчас. Варианты покупки на этапе котлована с огромным дисконтом остались в прошлом, разница в цене есть, но она не столь значительна, единственное преимущество - это выбор планировок и этажей. Ориентироваться лучше исходя из потребностей каждого человека. Сейчас, кстати, есть случаи, что застройщики охотно предоставляют хорошие дисконты на квартиры в уже сданных домах. В данном случае выбор планировок и количество квартир ограничено, но при этом можно купить по очень приятной цене.
Рекомендуем
Актуальное
