Ипотека на ИЖС в упрощённом порядке от Сбера: условия, требования, способ выдачи
В Сбере есть возможность оформить ипотеку на ИЖС без дополнительного обеспечения на период стройки. Услуга доступна при строительстве с подрядчиком.
Рассказываем подробнее.
Условия кредитования
- доступные ипотечные программы: «Дальневосточная ипотека» (как для молодых семей, врачей, учителей, так и для владельцев «дальневосточного гектара»), «Арктическая ипотека», строительство дома в рамках базовой программы
- первоначальный взнос — от 20,1% стоимости строительства или совокупной стоимости участка и строительства, в рамках базовой программы — от 25,1% (для ипотеки по 2 документам — от 30,1%)
- максимальная сумма кредита — 6-12 млн руб. в зависимости от программы и региона
- регион строительства не входит в список исключений*
- строительство ведётся с подрядчиком из списка рекомендованных банком по согласованной форме договора подряда
- выдача только частями (траншами)
- для получения очередного транша необходимо подтверждение фотоматериалами хода строительства через специальное мобильное приложение
Остальные условия программ кредитования не меняются.
Ипотека выдаётся на возведение дома с нуля или на завершение строительства. Договор можно заключить только с одной подрядной организацией.
Подрядчик не может являться участником кредитной сделки — заёмщиком, поручителем, созаёмщиком (или быть супругом/супругой одного из участников сделки).
Порядок выдачи ипотеки
Кредит предоставляется частями (траншами) на следующих условиях:
- 1 транш — на покупку земельного участка (если он приобретается в ипотеку). Максимальная сумма рассчитывается как стоимость земли по договору купли-продажи за вычетом части первоначального взноса, направляемого на покупку участка.
- 2 транш — на подготовительные работы и возведение фундамента в размере не более 35% от суммы кредита за вычетом 1-го транша на покупку участка при его наличии. Перечисляется на счёт подрядчика по заявлению клиента после передачи участка в залог в пользу банка.
- 3 транш — на возведение стен, тёплого контура, кровли, заведение коммуникаций и иные работы в сумме не более 50% от суммы кредита за вычетом 1-го транша (при покупке участка в кредит) или не более 55% от суммы кредита (при возведении дома на имеющемся в собственности участке). Перечисляется на счёт подрядчика по заявлению клиента после предоставления акта приёма-передачи работ по возведению фундамента, подписанного сторонами, и подтверждения хода строительства фотоматериалами.
- 4 транш — на финальные работы в сумме не более остатка от суммы кредита. Перечисляется на счёт подрядчика по заявлению клиента после предоставления итогового (финального) акта приёма-передачи построенного жилого дома, подписанного сторонами, и подтверждения хода строительства фотоматериалами.
Пример расчёта размера траншей в рамках ипотеки на ИЖС с проверенным подрядчиком с покупкой земельного участка.
Общая стоимость кредитуемых объектов равна 6 млн рублей, из которых:
1 млн руб. — это стоимость земельного участка по договору купли-продажи,
5 млн руб. — это стоимость строительства по договору подряда.
Размер первоначального взноса равен 20,1% (1,206 млн руб.), запрошенная и одобренная сумма кредита равна 4,794 млн руб..
Транш 1: 799 тыс. руб. (стоимость участка в 1 млн руб. за вычетом пропорциональной доли первоначального взноса на приобретение участка в размере 201 тыс. руб.)
Транш 2: 1,398 млн руб. (35% от суммы кредита 4,794 млн руб. за вычетом транша 1)
Транш 3: 1,998 млн руб. (50% от суммы кредита 4,794 млн руб. за вычетом транша 1)
Транш 4: 599 тыс. руб. (15% от суммы кредита 4,794 млн руб. за вычетом транша 1)
Требования к договору подряда
Что должно быть указано в соглашении с подрядчиком:
- полная стоимость строительства
- кадастровый номер и адрес земельного участка, на котором строится или будет построен жилой дом
- дата окончания работ/передачи дома (не позднее 24 месяцев от даты заключения договора)
- порядок оплаты кредитных средств — должен соответствовать условиям кредитного договора
- порядок возврата средств в случае расторжения договора
- необходимость получения письменного согласия кредитора на заключение дополнительных соглашений
- информация о конструктивных элементах и материалах строительного объекта — материал и размеры фундамента, стен, крыши, элементов внутренней и внешней отделки, предусмотренных проектом инженерных коммуникаций дома (газ, электричество, вода. канализация)
Также в договоре нужно прописать необходимость направления подрядчиком фотоматериалов по требованию банка, чтобы клиент мог получить очередной транш.
Срок строительства не должен превышать 24 месяца. Передача этапов работ (фундамента) и построенного объекта происходит посредством подписания акта приёма-передачи.
Требования к дому и участку
Требования к дому и земле аналогичны условиям других ипотечных программ на ИЖС. Строить можно на участке, который находится в собственности или в аренде (срок аренды должен превышать срок кредита). Также возможна покупка участка в ипотеку.
После завершения стройки дом нужно зарегистрировать как жилое здание. Совокупная стоимость участка и построенного дома должна быть больше суммы кредита.
Обращаем внимание, что на земельном участке под строительство не должно располагаться зарегистрированных в Росреестре построек (иной дом, незавершённое строительство, гараж). Если таковые имеются, то можно построить дом в ипотеку от Сбера в рамках стандартных программ кредитования с предоставлением дополнительного обеспечения.
Земельный участок не должен быть предназначен для строительства домов блокированной застройки, дуплексов, блок-секций.
Преимущества ипотечной программы
При оформлении ипотеки на ИЖС на стандартных условиях кредитование возможно только с предоставлением дополнительного обеспечения на период строительства (если залоговая стоимость участка меньше суммы кредита). В этом случае заёмщику нужно либо привлекать платёжеспособного поручителя, либо предоставлять в залог иной объект недвижимости.
В рамках данной программы таких требований нет — ипотека на строительство дома выдаётся только под залог участка. Это значительно упрощает процесс оформления кредита.
После окончания стройки дом потребуется поставить на кадастровый учёт в Росреестре и тоже передать в залог банку. Это нужно сделать в течение 24 месяцев с даты заключения кредитного договора при строительстве с проверенным подрядчиком и в течение 12 месяцев при строительстве своими силами. Иначе банк вправе применить неустойку по кредиту (в соответствии с условиями кредитного договора).
Особенности ипотечной программы
При оформлении ипотеки на ИЖС необходимо учитывать, что такой кредит предоставляется на личные нужды заемщика — строительство дома. Он не предназначен для возведения объектов с целью инвестирования. Таковыми, например, являются дома для сдачи в аренду и гостевые, парк-отели, эко-отели и так далее.
В рамках ипотечной программы объект строительства должен соответствовать параметрам, предусмотренным п. 39, ст.1 ГрК РФ. Так, предполагается, что объект, который планируется возвести, будет отдельно стоящим зданием с не более чем тремя надземными этажами, высотой не более 20 м. В нем должны быть комнаты и помещения вспомогательного использования (то есть кухня, коридоры, санузел), необходимые для проживания там. При этом здание не предусматривает разделения на самостоятельные объекты недвижимости.
Ответы на популярные вопросы
Можно ли перечислить маткапитал напрямую подрядчику в качестве первоначального взноса?
Да, это можно сделать путём перечисления денежных средств на расчетный счёт подрядчика.
Можно ли купить в ипотеку земельный участок в Крыму с последующим строительством на нём жилого дома в рамках программы?
Да, возможно.
Возможно ли кредитование по программе, если права аренды на земельный участок принадлежат третьему лицу?
Нет, так как в этом случае заёмщик не может передать в залог права аренды на землю. Необходимо переоформить их на заёмщика.
Можно выдать деньги на строительство напрямую заёмщику, а не подрядчику?
Да, выдача денег производится на счёт клиента.
Можно купить участок для строительства, на котором находится часть дома или другой объект?
Нет, так как на участке не должны располагаться зарегистрированные в Росреестре постройки.
Можно ли построить два дома на одном участке, если хватает кредитных средств?
Нет, в рамках одного кредитного договора можно построить только один жилой дом.
Можно ли привлечь по данной программе несколько подрядчиков?
Нет, подрядная организация должна быть только одна.
Должен ли проект дома пройти экспертизу в банке?
Нет, дополнительные требования к проекту дома не предъявляются.
Есть ли какие требования к договору подряда?
Да, строительство ведется по согласованной форме договора подряда.
Может ли на участке, где планируется строительство, находиться фундамент?
Да, но ипотека тогда будет выдаваться на завершение строительства.
Могут ли на участке находиться незарегистрированные строения?
Да, на участке, где планируется строительство, могут находиться незарегистрированные постройки.
Какими могут быть последствия, если строить объекты с инвестиционной целью или не относящиеся к ИЖС?
В ходе мониторинга строительства банк проверяет, на что пошли деньги. Если выяснится, что возводится объект, который не подходит под условия программы, а также с инвестиционной составляющей, кредитная организация может отказать в выдаче следующего транша. Кроме этого, подрядчика лишат аккредитации в банке.
*Северная Осетия-Алания, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Ингушетия, Республика Адыгея, Республика Калмыкия, Республика Дагестан, Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика, Луганская народная республика, Донецкая народная республика, Херсонская область, Запорожская область
