Содержание
Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку
Содержание статьи
- Что такое вторичное жильё
- Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
- Риски при покупке вторичного жилья
- Кто может купить вторичку в ипотеку
- Требования к квартире при ипотеке
- Условия покупки вторичного жилья в ипотеку
- Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
- Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
- Что в итоге
Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры. Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.
Ставки по базовым программам ипотеки зависят от ключевой ставки Центробанка. Если ключевая ставка опускается, банки могут снизить ставки по кредитам. Если она идет вверх, ставки по ипотеке, соответственно, тоже повышаются.
Сейчас ключевая ставка — 21%. Вопрос о сохранении или изменении показателя Совет директоров Банка России рассмотрит уже 14 февраля.
Что такое вторичное жильё
Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Риски при покупке вторичного жилья
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- Паспорта собственников
- Доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты)
- Выписку из ЕГРН
- Документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации)
- Справку о зарегистрированных лицах
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах, недостаточная платёжеспособность.
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Условия покупки вторичного жилья в ипотеку
Чтобы получить кредит, нужно:
- Передать недвижимость в залог.
- Оплатить первоначальный взнос. Можно использовать материнский капитал.
- Привлечь супруга или супругу в качестве созаёмщика.
- Оформить полис страхования недвижимости.
Важно: супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Исключения возможны, если между супругами заключен брачный договор. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.
Выбор банка и программы
Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу, которая соответствует вашим требованиям.
В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:
- Ипотека на вторичное жильё
- Ипотека для иностранных граждан
- Ипотека с материнским капиталом
- Ипотека без первоначального взноса
- Дальневосточная и Арктическая ипотека (у юридического лица или ИП и только в сельской местности или моногороде)
- Ипотека Мурабаха
Подача заявки
Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.
Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить:
- Паспорт
- Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ
- Копию трудовой книжки, заверенную работодателем
- Для пенсионеров — справку о размере пенсии или выписку с пенсионного счёта
Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг).
Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк рассматривает заявку и принимает решение в течение 5 минут.
Выбор объекта
При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.
Разобраться в важных параметрах дома, которые будут влиять на комфорт проживания в квартире, поможет альманах самых распространенных домов Москвы от Домклик. В нем представлены описания массовых серий домов: тепло- и звукоизоляции, наличия лифтов и их грузоподъемности, материала стен и других.
Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.
Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.
Одобрение объекта банком
После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:
- Паспорт продавца
- Выписка из ЕГРН
- Документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи или дарения)
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
- Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний
Составление договора купли-продажи и передача задатка
Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.
Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.
Подписание кредитного дoгoвopa
Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.
В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.
Peгиcтpация пpава собственности и оформление залога
Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации.
Пoдтвepждение сделки и окончательные расчёты
Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.
Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2–4 недели:
- Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
- Поиск и выбор жилья — 14 дней
- Оценка квартиры — 2–3 дня (если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера, отчет об оценке не нужен)
- Одобрение банком — 3–5 дней
- Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
- Регистрация прав собственности — 3–5 дней
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
Что в итоге
- Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
- Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
- Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, документы–основания).