Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры. Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.
Ставки по базовым программам ипотеки зависят от ключевой ставки Центробанка. Если ключевая ставка опускается, банки могут снизить ставки по кредитам. Если она идет вверх, ставки по ипотеке, соответственно, тоже повышаются.
Сейчас ключевая ставка — 21%. Вопрос о сохранении или изменении показателя Совет директоров Банка России рассмотрит уже 14 февраля.
Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.
Достоинства покупки готового жилья:
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах, недостаточная платёжеспособность.
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Чтобы получить кредит, нужно:
Важно: супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Исключения возможны, если между супругами заключен брачный договор. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.
Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.
Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу, которая соответствует вашим требованиям.
В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:
Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.
Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить:
Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг).
Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк рассматривает заявку и принимает решение в течение 5 минут.
При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.
Разобраться в важных параметрах дома, которые будут влиять на комфорт проживания в квартире, поможет альманах самых распространенных домов Москвы от Домклик. В нем представлены описания массовых серий домов: тепло- и звукоизоляции, наличия лифтов и их грузоподъемности, материала стен и других.
Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.
Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.
После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:
Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.
Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.
Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.
В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.
Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации.
Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2–4 недели:
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, документы–основания).