Вторичное жильё
Содержание
- Хочу купить квартиру. С чего начать?
- Что лучше: новостройка или вторичка
- Как провести осмотр квартиры перед покупкой
- Правила безопасности при покупке квартиры
- Как отремонтировать старую квартиру
- Топ-5 ошибок при покупке квартир на вторичном рынке
- Как купить квартиру с материнским капиталом
- Одобрение недвижимости при покупке в ипотеку
- Покупка квартиры на вторичке в ипотеку
Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку
- Что такое вторичное жильё
- Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
- Риски при покупке вторичного жилья
- Кто может купить вторичку в ипотеку
- Требования к квартире при ипотеке
- Условия покупки вторичного жилья в ипотеку
- Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
- Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
- Подытожим
Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры. Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.
Что такое вторичное жильё
Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Риски при покупке вторичного жилья
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- Паспорта собственников
- Доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты)
- Выписку из ЕГРН
- Документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации)
- Справку о зарегистрированных лицах
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах, недостаточная платёжеспособность.
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Условия покупки вторичного жилья в ипотеку
Чтобы получить кредит, нужно:
- Передать недвижимость в залог.
- Оплатить первоначальный взнос. Можно использовать материнский капитал.
- Привлечь супруга или супругу в качестве созаёмщика.
- Оформить полис страхования недвижимости.
Важно: Супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Исключения возможны, если между супругами заключен брачный договор. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.
Выбор банка и программы
Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу, которая соответствует вашим требованиям.
В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:
- Ипотека на вторичное жильё
- Ипотека для иностранных граждан
- Ипотека с материнским капиталом
- Дальневосточная ипотека
- Арктическая ипотека
- Ипотека Мурабаха
Подача заявки
Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.
Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить:
- Паспорт
- Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ
- Копию трудовой книжки, заверенную работодателем
- Для пенсионеров — справку о размере пенсии или выписку с пенсионного счёта
Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг).
Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк рассматривает заявку и принимает решение в течение 5 минут.
Выбор объекта
При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.
Разобраться в важных параметрах дома, которые будут влиять на комфорт проживания в квартире, поможет альманах самых распространенных домов Москвы от Домклик. В нем представлены описания массовых серий домов: тепло- и звукоизоляции, наличия лифтов и их грузоподъемности, материала стен и других.
Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.
Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.
Одобрение объекта банком
После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:
- Паспорт продавца
- Выписка из ЕГРН
- Документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи или дарения)
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
- Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний
Составление договора купли-продажи и передача задатка
Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.
Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.
Подписание кредитного дoгoвopa
Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.
В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.
Peгиcтpация пpава собственности и оформление залога
Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации.
Пoдтвepждение сделки и окончательные расчёты
Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.
Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2–4 недели:
- Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
- Поиск и выбор жилья — 14 дней
- Оценка квартиры — 2–3 дня (если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера, отчет об оценке не нужен)
- Одобрение банком — 3–5 дней
- Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
- Регистрация прав собственности — 3–5 дней
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
Подытожим
- Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
- Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
- Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, документы–основания).