Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить

Недвижимость

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить

<p><span style="font-weight: 400;">Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома подписывают перед основным. Этот документ подтверждает намерения участников заключить сделку. </span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.&nbsp;</span></p> <h2><strong>Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Преддоговор &mdash; это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.</span></p> <h3><strong>Чем он отличается от основного договора купли-продажи</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) &mdash; обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит &laquo;резервирование&raquo; прав.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.</span></p> <h3><strong>Имеет ли ПДКП юридическую силу</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно. Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом </span><span style="text-decoration: underline; color: #2dc26b;"><strong><a style="color: #2dc26b; text-decoration: underline;" href="http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/" target="_blank" rel="noopener">ст. 429 ГК РФ</a></strong></span><span style="font-weight: 400;">, в той же форме, что и основной. В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:</span></p> <p><img src="https://img.dmclk.ru/blog/61c1ad5aa3ac0c00240b6879-Снимок экрана 2021-12-21 в 13.33.41.png" alt="" width="100%" /></p> <h3><strong>Обязательно ли заключать ПДКП</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.</span></p> <h2><strong>Виды предварительного договора купли-продажи</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.&nbsp;</span></p> <h3><strong>При покупке квартиры от застройщика</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.</span></p> <h3><strong>При покупке квартиры в ипотеку</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.</span></p> <h3><strong>При покупке квартиры с задатком или авансом</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Участники сделки могут подписать </span><span style="font-weight: 400;">предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком</span><span style="font-weight: 400;"> или авансом. Эти понятия разные.</span></p> <p><em><span style="font-weight: 400;">Задаток </span></em><span style="font-weight: 400;">&mdash;</span><em><span style="font-weight: 400;"> это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.&nbsp;</span></em></p> <p><span style="font-weight: 400;">Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:</span></p> <ul> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">решение разорвать договоренности обоюдное &mdash; сумма возвращается покупателю в полном размере;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">сделку отклонил покупатель &mdash; задаток не возвращается;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">инициатор разрыва &mdash; продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.</span></li> </ul> <p><em><span style="font-weight: 400;">Аванс </span></em><span style="font-weight: 400;">&mdash;</span><em><span style="font-weight: 400;"> это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.&nbsp;</span></em></p> <p><span style="font-weight: 400;">В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора &mdash; с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.&nbsp;</span></p> <h3><strong>При покупке квартиры для опеки</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях </span><span style="font-weight: 400;">&mdash; </span><span style="font-weight: 400;">разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа </span><span style="font-weight: 400;">&mdash; </span><span style="font-weight: 400;">недействительна.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два преддоговора &mdash; о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.&nbsp;</span></p> <h2><strong>Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.&nbsp;</span></p> <h3><strong>Отсутствие гарантий на приобретение имущества</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Преддоговор &mdash; это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.</span></p> <h3><strong>Вероятность, что преддоговор признают незаключённым</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.</span></p> <h3><strong>Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">У предварительного договора есть минус &mdash; он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.</span></p> <h3><strong>Потеря аванса или задатка</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Распространённая практика &mdash; вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.</span></p> <h3><strong>Приобретение имущества с обременением</strong></h3> <p><span style="font-weight: 400;">Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости &mdash; залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.</span></p> <h2><strong>Срок действия предварительного договора</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.</span></p> <h2><strong>Содержание договора</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия &mdash; это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">До 2015 года </span><span style="font-weight: 400;">предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был </span><span style="font-weight: 400;">полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Еще одно важное условие для преддоговора &mdash; письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.</span></p> <p><span style="text-decoration: underline;"><span style="font-weight: 400;">Необязательные условия преддоговора</span></span></p> <ul> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Расчёт</span></li> </ul> <p><span style="font-weight: 400;">Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.</span></p> <ul> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Ответственность за несоблюдение обязательств</span></li> </ul> <p><span style="font-weight: 400;">Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.</span></p> <blockquote> <h3><a href="https://help.domclick.ru/documents/894/%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B8_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D1%81_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%BC__%D0%9E%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86.pdf" target="_blank" rel="noopener"><span style="text-decoration: underline; color: #2dc26b;"><strong>Образец предварительного договора купли-продажи с задатком</strong></span></a></h3> <h3><a href="https://help.domclick.ru/documents/895/%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B8_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%B1%D0%B5%D0%B7_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0_%D0%9E%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86.pdf" target="_blank" rel="noopener"><span style="text-decoration: underline; color: #2dc26b;"><strong>Образец предварительного договора купли-продажи без задатка</strong></span></a></h3> </blockquote> <h2><strong>Порядок заключения предварительного договора купли-продажи</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.</span></p> <p class="p1">✅ <span style="font-weight: 400;">Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).</span></p> <p class="p1">✅ <span style="font-weight: 400;">Составить преддоговор.</span></p> <p class="p1">✅ <span style="font-weight: 400;">Внести задаток или аванс, если предусматривается.</span></p> <p class="p1">✅ <span style="font-weight: 400;">Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц &mdash; банка и органов опеки соответственно.</span></p> <h2><strong>Возможные ошибки при составлении и как их избежать</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:</span></p> <ul> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Непонимание различий между задатком/авансом.&nbsp;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.</span></li> </ul> <p><span style="font-weight: 400;">Цена &mdash; уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.</span></p> <h2><strong>Ответственность за нарушение условий ПДКП</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.</span></p> <h2><strong>Расторжение предварительного договора</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:</span></p> <ul> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">был заключен ОДКП;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">суд признал соглашение недействительным.</span></li> </ul> <p><span style="font-weight: 400;">Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.</span></p>
    Комментарии
    0/ 2000
    У этой статьи нет комментариев. Вы можете стать первым!