Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии

Комната в коммуналке или общежитии может стать хорошей альтернативой для тех, кто хочет свое жильё, но не располагает бюджетом для покупки квартиры. По данным сайтов-агрегаторов, комнаты минимум в два раза дешевле самых простых однокомнатных квартир. К тому же такое приобретение можно превратить в арендное жильё и обеспечить себя стабильным дополнительным доходом. А вариантов, более выгодных по расположению, чем полноценные квартиры, на рынке много.  

Однако в комплекте с набором преимуществ идёт большой минус: из-за большого числа участников сделки процедура усложняется. Эксперты Домклик собрали простые лайфхаки, которые помогут купить комнату и избежать проблем.

Найдите подходящую комнату

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.

Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.

На осмотре познакомьтесь c соседями

По дороге оцените удобство расположения дома, комфортно или нет идти от метро или остановки. На месте обратите внимание на то, как выглядит дом. Первому впечатлению можно доверять.

Если в стенах есть трещины, подъезд грязный и общий вид не располагает, вряд ли покупка станет удачной. В этом случае лучше перейти к следующему варианту. Состояние мест общего пользования — коридора, кухни, ванной и туалета — подскажет, насколько представления о чистоте и аккуратности будущих соседей совпадают с вашими.

Чтобы удачно купить комнату в коммунальной квартире, мало найти подходящую по расположению и состоянию дома недвижимость. Важный критерий — это соседи, с которыми придется сталкиваться ежедневно. Если договариваться о просмотрах на вечер, есть шанс застать дома всех жильцов и оценить будничную бытовую обстановку. Лучше отказаться от покупки, если соседи по коммунальной квартире с зависимостями: это может со временем или сразу усложнить вашу жизнь.

Проверьте документы

Оригиналы действующих документов — главная составляющая безопасности сделки. У продавца должны быть:

• паспорт;
• актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на комнату;
• документ, подтверждающий получение права собственности на комнату: договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в наследство;
• справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность продавца.

Договора купли-продажи может не быть, если комната приватизирована. Это можно узнать из выписки ЕГРН: в ней будет указано, кто владеет недвижимостью — продавец, государство или третьи лица — и есть ли на жильё обременения, аресты и другие ограничения для проведения сделок.

В случае проведённой приватизации продавец будет записан как долевой собственник. Важно, чтобы за ним была закреплена определённая комната, а не просто доля в коммунальной квартире. Покупка неприватизированной комнаты в коммунальной квартире рискованна, так как на неё нельзя сразу оформить право собственности. А если с приватизацией будут трудности, можно потерять деньги.

Подтверждение дееспособности продавца застрахует вас от риска утери новоприобретённого права собственности в связи с заявлением продавца или его родственников о том, что сделку заключил недееспособный человек.

Если документы из первого списка в порядке, а вы готовы к покупке, проверьте, чтобы не было долгов по коммунальным платежам. Продавец может взять соответствующую справку в ЖЭКе, управляющей компании или бухгалтерии ТСЖ. Альтернативным документом, который позволит определить состояние счетов, могут стать квитанции. По ним стоит сличить, сколько оплачено, есть ли долг и совпадают ли показания счётчиков с фактическими.

Убедитесь в отказе других собственников

Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.

В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право её купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать её покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.

Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.

Переходите к подписанию договора купли-продажи

Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место её проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчётов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
• документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
• кадастровый паспорт и технический план;
• справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
• отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
• согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
• разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.

Договор заключается в трёх экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.

Закрепите право собственности

С пакетом документов, предоставленным ко сделке продавцом, и своим паспортом обратитесь в Росреестр или отделение МФЦ. Напишите заявление о регистрации сделки, оплатите пошлину и в назначенную ведомством дату заберите документы и выписку, по которой собственником будете уже вы. 

Покупка комнаты в общежитии: подводные камни

Пошаговая инструкция по покупке комнаты в общежитии содержит важное уточнение: по ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно, только если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений.

Например, общежитие было в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом было передано органам местного самоуправления, а с жильцами был заключён договор социального найма.

Купить комнату в общежитии, где живут студенты или сотрудники учреждений, легально не получится. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.

При соблюдении данного условия вы можете руководствоваться той же самой инструкцией, которую мы привели выше для покупки комнаты в коммунальной квартире.

Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку

Закон не запрещает кредитовать покупку комнат, но на практике банки сложнее одобряют ипотеку на такую сделку из-за требований к ликвидности жилья, так как оно попадает в залог по кредиту. То есть банку удобно кредитовать покупку только того жилья, которое он сможет быстро продать.

В разных банках есть различные ограничения (например, по году строительства дома или по материалу перекрытий). Как будет проходить сделка и какие понадобятся документы, надежнее узнать, обратившись в конкретный банк.

Оформить ипотеку на комнату можно на Домклик. Большой выбор объектов и удобный поиск в сервисе помогут выбрать подходящий вариант.