Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Перепланировка квартиры: что говорит закон
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. С 1 апреля 2024 года в силу вступили поправки, которые уточнили понятие перепланировки. Теперь ей считается изменение границ и площади помещения, создание новых комнат, а также изменение их внутренней планировки. И если раньше соответствующую информацию нужно было вносить в техпаспорт, то больше делать этого не нужно.
На перепланировку нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок также есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране могут отличаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуем уточнять нюансы до того, как затевать перепланировку.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего, по сути, не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.
Но юристы и суды расходятся во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад общий.
При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящие сети.
Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены ненесущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
- Добавить окно или расширить его.
- Увеличить жилую площадь за счет вспомогательных помещений.
- Устроить или ликвидировать дополнительные кухни и санузлы.
Что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке не получится:
- Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
- Переносить батареи на лоджию, балкон или веранду.
- Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
- Делать перепланировки в аварийных домах.
- Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
- Изменить сечение вентиляционных каналов или демонтировать вентиляционные и технические короба (шкафы).
В целом не допускается перепланировка, ведущая к:
- нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
- нарушению в работе инженерных систем или установленного на них оборудования;
- ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
- нарушению требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Особенности перепланировки квартир в Москве
В каждом регионе России свои нормативы перепланировки. В Москве согласование перепланировки проходит в Мосжилинспекции.
Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве состоит из 8 шагов:
- Получение плана помещения и экспликации помещения в БТИ.
- Подтверждение права собственности на квартиру в Росреестре.
- Подготовка проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих конструкций в проектной организации с доступом СРО.
- Обращение в Мосжилинспекцию для получения решения о допустимости перепланировки.
- Проведение непосредственной перепланировки после получения разрешения от Мосжилинспекции.
- Заказ нового технического плана помещения у кадастрового инженера после перепланировки.
- Проверка объекта местной администрацией.
- Получение акта приемочной комиссии.
Заявление о внесении изменений в Росреестр после перепланировки теперь направляет жилищная инспекция. Ранее это было обязанностью собственника.
Любая перепланировка получит согласование только после подготовки грамотной и законной проектной документации на нее. Но в частных случаях согласовать перепланировку можно и с помощью эскиза. Например, в случае незначительного изменения в сантехническом оборудовании и при небольшом переносе ненесущей стены и проемов в них.
Перепланировка должна быть вначале узаконена, лишь затем проведена в соответствии с проектом перепланировки. Иначе собственника ждет штраф. Квартира с незаконной перепланировкой может стать проблемным объектом при совершении сделок купли-продажи.
Чтобы исключить возможные риски при покупке недвижимости, лучше обращаться к юристам. Они проверят историю квартиры и все документы в сделке. Например, заказать помощь юриста можно на Домклик, в разделе Моя недвижимость.
Коротко о перепланировке квартиры
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование, аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
Всё, что изменит план квартиры, нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не попасть на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Читайте также: Как законно поставить дверь на лестничной клетке
Здравствуйте, покупаем квартиру в ипотеку, в оценке имеется пункт о незаконной перепланировке ( нет двери в кухню). Менеджер банка сказала, что это не повлияет на согласование ипотеки. А как же страховка квартиры? Юрист агентства недвижимости высказался, что это не перепланировка тк не затронуты несущие стены. Если нам одобрят ипотеку с таким пунктом в акте оценки, чем это грозит в будущем?
Пользовательздравствуйте! Увы, не сможем подсказать по данному вопросу. Для консультации вы можете обратиться к профильным специалистам.
Здравствуйте, можно ли совмещать кладовку с комнатой без согласования?
Абдисабыр А.здравствуйте! Перечень разрешённых и запрещённых переустройств и перепланировок опубликован в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила могут отличаться в зависимости от региона, поэтому уточните все нюансы в жилищной инспекции своего региона до того, как начнёте переделку.
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, согласуют ли перепланировку:
1.Если сделать дверь между кухней с газовой колонкой и жилой комнатой, а прежнюю дверь на кухню заделать?
2.Если расширить коридор за счет жилой комнаты.
Наталья О.здравствуйте! Перечень разрешённых и запрещённых переустройств и перепланировок опубликован в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила могут отличаться в зависимости от региона, поэтому уточните все нюансы в жилищной инспекции своего региона до того, как начнёте переделку.
Здравствуйте! Могу я в новом доме(на стадии строительства) квартира в ипотеке, поставить перегородку, сделать доп. комнату, в кухне-столовой, и убрать туалет в мастерспальне(снести перегородку-за счёт этого увеличить комнату).Ещё один санузел остается.
Пользовательздравствуйте. Мы описали в статье случаи, когда перепланировку нужно согласовывать и что можно/нельзя делать.
Также, так как квартира в ипотеке, рекомендуем ознакомиться с этой статьей. В ней мы рассказываем, какие виды перепланировок нужно согласовывать с банком.
Здравствуйте!
Я хочу поменять душевой поддон на трап и нигде не могу найти информацию нужно ли в этом случае делать перепланировку, по факту ничего не меняется, душевая находится в нише из стен и по факту место не увеличится просто замена поддона на плитку. Подскажите нужно получать разрешение и делать перепланировку в таком случае?
Елена Е.здравствуйте! Общие правила перепланировки по стране могут отличаться в каждом регионе, поэтому мы рекомендуем уточнить информацию у местных органов власти. Например, в жилищной инспекции.
Телеграм-канал Домклик
