11:184 октября 2019 г.
13 229

Как продать ипотечную квартиру

Партнерам


Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Партнерский материал

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

1

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

2

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

3

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том чисиле в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.


Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

 


Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать
Комментарии

Неизвестный пользователь
Очень все просто и четко рассказано!
7:387 октября 2019 г.
Бобровицкий Владимир
Есть просьба к Сбербанку утвердить регламент сделок как по вторичке, также для вариантов где продажа новостройки еще не сданной, то есть уступку делать с закладкой денег в банке, далее регистрацией на нового собственника затем вскрытие ячейки - погашение ипотеки - снятие обременения.
Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Владимир. Благодарим за активную позицию и внесенные предложения по улучшению сервиса. 

7:508 октября 2019 г.
Кузнецова Лариса
Доступно и понятно,
Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Лариса. Рады, что вам все пришлось по душе.

7:528 октября 2019 г.
Седова Наталья
Здравствуйте!"Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека."-это вообще не понятно. Изначально купить квартиру можно дистанционно в другом городе,то есть не в городе,где оформлялась ипотека,а если есть необходимость в купле-продаже другой квартиры вместо этой,то купить ее можно только в том городе,где оформлялся кредит.
Ответ ДомКлик

Наталья, здравствуйте. 

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляете ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. Есть дополнительная статья на данную тематику - Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

8:3610 октября 2019 г.
Корень Татьяна
Вы не пишите про закладные, нет понимания сроков снятия обременения ,нет в принципе алгоритма действий .И что такое переоформление кредита на другое лицо? Ипотека ? Или мы получаем документы с обременением?
Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Татьяна. Благодарим за замечания. Данная статья является партнерской и ваши пожелания уже переданы.

Переоформление кредита на другое лицо происходит при продаже ипотечной квартиры, все еще находящейся в залоге у банка. Покупатель такой квартиры становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя. 

9:5110 октября 2019 г.
Брагин Анатолий
А может возможен 4-й вариант? Когда покупатель хочет купить за наличные, но не хочет давать денег продавцу по предварительному договору. Возможно ли сделать это через ООО ЦНС , что бы деньги после регистрации ушли автоматом на погашение ипотеки, а сделку сделать с согласия банка, чтобы прошла регистрация заложенной квартира.
Ответ ДомКлик

Здравствуйте, Анатолий. Такой способ пока не представляется возможным.

11:1914 октября 2019 г.
Почему так долго снимается обременение? Месяц!? для чего такие сроки если ипотечный кредит погашен.
Ответ ДомКлик

Добрый день! После полного погашения ипотечного кредита банк снимает обременение с объекта недвижимости, чтобы вы могли свободно распоряжаться своей собственностью. Обременение снимается автоматически — писать заявление, приходить в банк, Росреестр или МФЦ не нужно.

С подробностями снятия обременения можно ознакомиться в статье Снятие обременения.

11:1616 октября 2019 г.
Ваш комментарий
Спасибо, ваш комментарий отправлен на модерацию
Ошибка: Невозможно сохранить комментарий