Новостройки дорожают, а цены на вторичке готовы к снижению: исследование СберИндекс и Домклик
Рынок жилья в России продолжает меняться. Ключевые льготные ипотечные программы становятся всё более адресными, ипотека на вторичное жильё остаётся труднодоступной. На этом фоне первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование о разнице цен на жильё в объявлениях и при совершении сделок, которое впервые представили СберИндекс и Домклик.
На новостройки, как ни парадоксально, цены выросли за счёт распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичке проблема высоких ставок существует уже давно, поэтому ограничение доступности госпрограмм способствовало переключению части спроса с первичного на готовое жильё. Пока спрос в этом сегменте остаётся низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены вторички во многих регионах.
Как показали результаты нашего исследования, стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продаётся. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. При этом цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надёжной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен.
Тем не менее снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен. Пока первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу понижающейся динамики.
Важной предпосылкой возможности проведения такого анализа стала гармонизация методологии расчёта индексов цен витрины Домклик и данных ипотечных сделок Сбербанка, которые консолидируются в лаборатории СберИндекс. Теперь эти ряды данных можно анализировать совместно, что обеспечивает лучшее понимание динамики рынка, «снижает „шум“ от большей волатильности цен предложения, которые не всегда транслируются в снижение цен сделки».
Что происходит на первичном рынке
По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость кв. м на первичном рынке России составила 169,3 тыс. рублей. С большим отрывом лидируют Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Уровень цен выше общероссийского также отмечен в Московской области и Республике Татарстан.
Средняя цена предложения (по объявлениям на сайте Домклик) — 188,4 тыс. рублей. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Также лидируют Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.
Несмотря на снижение доступности ключевых льготных программ, Москва, Московская область и Санкт-Петербург продолжают лидировать по спросу на новостройки: в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок. Около 40% всех ипотечных сделок в Москве и Санкт-Петербурге — сделки с первичным жильём.
Из крупнейших регионов наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключённых в Сбере ипотечных сделках, кв. м в них стоит 110,6 тыс., 111,3 тыс., 117,2 тыс. и 117,4 тыс. рублей соответственно. Цена кв. м в объявлениях в этих регионах также минимальна.
Как меняются цены на новостройки
В октябре ситуация на рынке новостроек остаётся неопределённой: после перераспределения лимитов по «Семейной ипотеке» период выдачи новых кредитов оказался непродолжительным. Кроме того, в очередной раз были ужесточены условия выдачи по всем льготным программам. Результатом столь резких изменений стали колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на первичке менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.
На сложившуюся ситуацию рынок отреагировал повышением цен: по статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость кв. м по стране увеличилась на 0,4% и достигла 169,3 тыс. рублей.
Причём в большинстве крупнейших регионов цены выросли сильнее, особенно в Омской (+4,2%) и Нижегородской областях (+3,4%), Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).
В целом первичное жильё дорожает уже три месяца подряд. А в пяти рассмотренных субъектах — уже больше года. К таковым относятся Республика Башкортостан (21 месяц), Волгоградская (19), Ростовская (16), Самарская (15) и Воронежская (13) области.
Что будет с ценами дальше
Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, что подрывает представления об инертности рынка недвижимости. Однако цена сделок всё же ведёт себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.
Такая иерархия логична: если каждая сделка единична, а её совершение связано с процедурой оформления, поиском средств для первоначального взноса, а зачастую — с продажей вторичной недвижимости, то объявление о продаже сделать гораздо проще. К тому же цену предложения можно изменить. С другой стороны, спрос существенно волатильнее предложения, поскольку последнее может «подстраивать» цены под изменения спроса, тогда как для покупателя, если не вдаваться в детали, есть только позиция «купил — не купил».
Меньшая волатильность цен фактических сделок подсказывает: разницу между ценами предложения и сделки неправильно рассматривать как дисконт. Не цена сделки формируется из цены предложения за вычетом «уступки», а, наоборот, предложение представляет собой сумму запланированной стоимости сделки и некоего коэффициента уверенности продавца. Именно этот коэффициент и колеблется исходя из изменения спроса. Разрыв между ценами предложения и сделки растёт при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену.
Такие же закономерности можно заметить на рынках Москвы и Санкт-Петербурга.
Видно, что разница между ценами предложения и сделки как в столичных регионах, так и в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что говорит о скором снижении цен на первичном рынке. Отметим также, что уровень в 2% и менее продаж от всего объёма стройки в месяц обычно приводит к замедлению роста цен, а потом — к их снижению. Наблюдаемый последние три месяца уровень ниже 2% также позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшие месяцы начнут снижаться.
Изменения на вторичке
По статистике ипотечных сделок Сбера от СберИндекса, в октябре квадратный метр на рынке готовых квартир в среднем стоил 110 тыс. рублей. По данным из объявлений Домклик — 128,1 тыс. Разница составляет 16,5% — больше, чем на рынке строящегося жилья. Эксперты Домклик считают, что столь значительный разрыв говорит о высокой распространённости скидок на вторичном рынке.
Наибольшая стоимость готовых квартир, по данным ипотечных сделок, вновь отмечена в Москве и Санкт-Петербурге — 298,4 тыс. и 198,6 тыс. за кв. м. В Москве цена почти в 3 раза выше среднего значения по стране, в Санкт-Петербурге — в 1,8 раза. Цены заметно превышают общероссийские также в Московской области, Краснодарском крае и Ленинградской области. Результаты анализа стоимости объявлений аналогичны: в лидерах Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область.
Наименьшие цены на готовые квартиры зафиксированы в Челябинской и Волгоградской областях, Пермском крае, Республике Башкортостан и Свердловской области: по данным ипотечных сделок, квадратный метр в них стоит 75,8 тыс., 77,3 тыс., 77,9 тыс., 80,9 тыс. и 86,3 тыс. рублей соответственно. Эти же регионы входят в топ-5 регионов с наименьшей стоимостью предложения.
На фоне снижения доступности «Семейной ипотеки» и высокой вероятности дальнейшего роста ключевой ставки в октябре спрос на готовые квартиры оживился: по отношению к сентябрю количество ипотечных сделок выросло на 11% — это один из самых быстрых темпов роста в текущем году. Рынок оживился по всей стране, включая крупнейшие регионы. В Москве и Московской области, где льготная ипотека теряет актуальность быстрее, количество выдач выросло на 30%.
Как меняются цены
В октябре средняя по стране цена кв. м на вторичном рынке (по сделкам) увеличилась на 0,5%. Наибольший прирост отмечен в Новосибирской области (+1,1%), Красноярском крае (+0,8%) и Самарской области (+0,8%). Причём в Новосибирской области цена растёт уже два месяца, в Красноярском крае — четыре.
В трёх регионах цены снизились — это Санкт-Петербург (-0,6%), Краснодарский край (-0,6%) и Республика Башкортостан (-0,4%). Однако тренд ещё не устоялся: снижение отмечено только в октябре.
Что будет с ценами дальше
Закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы. Наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, и цены сделок стабильнее цен предложения.
Ожидание окончания программы «Господдержка» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.
С начала 2024 года число сделок на вторичном рынке сильно сократилось. На минимальных уровнях находится разрыв и между ценами предложения, и сделки. Аналитики полагают, что, скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жильё перейдут к снижению.
Вы можете оставить первый.
Телеграм-канал Домклик
