Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью

Покупка квартиры — серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека, который требует тщательной подготовки. Одним из ее этапов является проверка психического здоровья продавца. И часто в качестве гарантий вменяемости покупатели просят предоставить справку из психоневрологического диспансера (ПНД).

Разбираемся, насколько она необходима и как обезопасить себя в этом важном вопросе.

Как справка из ПНД поможет покупателю

Справка из психоневрологического диспансера отчасти помогает минимизировать риски, ведь если в момент заключения сделки продавец не понимал, что делал, или не мог руководить своими действиями, суд может признать ее недействительной (подробнее об этом расскажем ниже).

Если на этапе предоставления справки выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке нет «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Обязательна ли справка из ПНД

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, оценка дееспособности же — факультативный этап. Игнорирование этого пункта в некоторых случаях может привести к весьма неприятным последствиям. К каким именно, рассказывает эксперт.

Справка из ПНД определенно нужна — этот документ в некоторых случаях позволяет защитить права продавца или покупателя недвижимости. Закон, как правило, на стороне продавца. Добропорядочный покупатель может стать жертвой аферистов, использующих незаявленную справку из ПНД как средство возврата проданной недвижимости. Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.

Юлия Шулькина

член Омской гильдии риелторов, лучший риелтор Омска 2013 года, стаж 30 лет

Как определяется дееспособность по возрасту

Возраст полной дееспособности наступает в 18 лет (ст. 21 Гражданского кодекса РФ). 

До 6 лет дети считаются совершенно недееспособными. С 6 до 14 лет они не отвечают за свои действия (за это несут ответственность их родители или опекуны).

В 14 лет человек признается частично дееспособным (он может подписывать юридические документы, но для этого необходимо согласие родителей или опекунов). Дееспособность по возрасту определена законодательством, и для ее подтверждения обращение в ПНД не требуется.

Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека

Человека, достигшего 18-летия, могут признать недееспособным при выявлении расстройства, которое мешает осознавать поступки и их последствия. И сделать это может только суд (ст. 29 Гражданского кодекса РФ) на основании заключения судебно-медицинской экспертизы.

То же самое касается и ограничения в дееспособности, но для вынесения такого решения основания другие. Ограниченно дееспособным суд может признать гражданина, который из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртным ставит свою семью в тяжелое материальное положение или человека с расстройством, который способен понимать значение своих действий или руководить ими только с помощью других людей.

На совершение сделок вместо недееспособного лица имеет право его опекун. Если дееспособность человека ограничена частично, то все юридические процедуры совершаются только с согласия попечителя.

В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом

В законодательстве РФ обозначены возможные последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).

Действительность договора купли-продажи могут оспорить родственники или опекун недееспособного продавца.

Также продавец может оспорить сделку, даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. И если на момент продажи квартиры он страдал, к примеру, расстройством, но при этом суд дееспособности его не лишал. 

Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время (ст. 171 Гражданского кодекса).

Как получить справку из ПНД

Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД — это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же продавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.

Если у вас есть опасения, что человек решил продать квартиру в здравом уме, советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у пожилых.

Если у квартиры несколько таких собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Где можно получить справку

Справку можно запросить непосредственно в психоневрологическом диспансере по месту жительства. Там выдадут документ о том, что продавец не обращался в ПНД за медицинской помощью и на диспансерном наблюдении не состоит. Такие справки выдаются бесплатно. 

Документ выдадут только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может разглашаться.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет. Эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Кроме того, можно настоять на медицинском освидетельствовании продавца непосредственно на самой сделке. Перед подписанием договора его обследует психиатр (судебно-психиатрический эксперт) и выдаст заключение. Цена такой услуги варьируется от 15 тыс. руб. и более. Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Читайте также: Как узнать собственника квартиры: все способы