ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница

Не все земельные участки могут использоваться в личных целях, в том числе и для строительства жилого дома. Рассказываем, какие бывают категории и виды разрешённого использования земли и что стоит учитывать, если вы решили строить на участке дом.

Категория участка и вид разрешённого использования — что это такое

Сразу стоит отметить, что это два разных термина. Категория земли — более широкое понятие, которое обозначает описание свойств территории и правовой режим её использования. Земельный кодекс предусматривает всего семь таких категорий, каждая из них предполагает разное целевое использование земли.

В зависимости от категории земельных владений выделяют разные виды разрешённого использования участков или ВРИ. Таким образом, понятие ВРИ носит уточняющий характер и отражает доступные способы применения участка в рамках категории.

Как узнать ВРИ участка

Категорию земельного участка и вид его разрешенного использования можно посмотреть в документах на землю (в частности, в выписке из ЕГРН).

Также для этих целей можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Информация предоставляется бесплатно, а для её получения достаточно знать кадастровый номер участка, о котором вы хотите узнать.

На какой земле можно построить частный дом

Индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:

• земли населённых пунктов;
• сельскохозяйственные земли.

Земли населённых пунктов (поселений) — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства. Также в cocтaв нaceлённых пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa. Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель иных категорий.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния — это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее. Земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли для садоводства и огородничества, земли для сельскохозяйственного производства.

Строительство на землях указанных категорий возможно в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку и наоборот.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.

Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:

• ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
• жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
• медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
• зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
• лесные массивы, водоемы и др.

И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.

Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:

• для индивидуального жилищного строительства;
• индивидуальные жилые дома
• для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома
• земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд)
• земли жилой застройки (для жилищных нужд)
• для частного домовладения
• малоэтажная жилая застройка
• для иных видов жилой застройки

Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).

Плюсы

• У построенного дома будет собственный почтовый адрес, а значит, вы сможете оформить постоянную регистрацию
• Есть инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение, ответственность за создание которых несёт администрация населённого пункта
• Относительно лёгкий доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой, то есть к ипотеке с низкой ставкой
• Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).

Минусы

• Главный минус — цена. Участки ИЖС чаще всего стоят недёшево.
• Высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, то и база для налогообложения, соответственно, больше по сравнению с землём с другим ВРИ.
• Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.

ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.

ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.

То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.

Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).

Плюсы

• Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Но не ошибитесь с категорией земли, перепутав их с полевыми участками.
• Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.

Минусы

• Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.

ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)

Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом.  Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.

Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.

В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.

Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:

• дачный земельный участок
• для ведения дачного хозяйства
• для дачного строительства

СНТ (садовое некоммерческое товарищество)

Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.

В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).

Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:

• садовый земельный участок
• для ведения садоводства
• для садоводства

Будьте внимательны, при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.

Плюсы

• Цена и налоги ниже, чем у ИЖС
• Плодородная земля
• Возможность выбора: строить дом или нет (но важно определиться, какой дом вы будете строить — садовый без возможности регистрации или жилой)

Минусы

• Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток)
• Подведение коммуникаций оплачивает собственник
• С регистрацией в таких домах могут возникнуть проблемы

Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.

Читайте также

Что нужно знать об СНТ при покупке участка

20 апр 2024

50K

Прописка в СНТ: можно или нельзя

28 мар 2024

10K

ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)

В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается.

Плюсы

• Цена и налоги ниже, чем у ИЖС

Минусы

• Капитальное строительство запрещено
• Использовать можно только под огород
• Регулярные взносы

Какие три буквы выбрать

Ответ кроется в цели, под которую покупается или используется земля:

• Какие постройки необходимы
• Нужен ли дом для постоянного проживания/регистрации
• Достаточно ли садового дома (для временного проживания)
• Финансовые возможности
• Необходимость ипотеки

Любой из указанных участков можно приобрести в ипотеку от Сбербанка по программе «Загородная недвижимость». Также в рамках данной ипотечной программы допускается строительство садового дома  (с приобретением земли или на своем участке).

Для строительства жилого дома (как с приобретением земли, так и на участке в собственности) в ипотеку от Сбера доступна базовая программа «Строительство жилого дома», а также все программы с господдержкой.

Важно! Между статусами здания «жилой дом» и «садовый дом» существует большая разница. Даже если по физическим параметрам объект пригоден для постоянного проживания, но при этом на кадастровый учёт поставили «садовый дом», то в нём нельзя будет зарегистрироваться. Также для такого объекта закрыты меры господдержки (например, маткапитал или льготная ипотека),

Чтобы убедиться, что на участке можно построить дом и такой объект будет зарегистрирован как жилой — рекомендуем получить уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям.

Читайте также

Как подать уведомление о начале строительства

10 июн 2024

123K

Хочу свой дом. Какая ипотека доступнее?

11 июн 2024

60K

Ответы на популярные вопросы

Зачем менять ВРИ земельного участка?

Вид разрешённого использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:

• если на участке планируется деятельность, не предусмотренная текущим ВРИ
• если ВРИ земельного участка не установлен

Важно! Изменение вида разрешённого использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для сельхоздеятельности) дом могут снести как самовольную постройку, а владельцу выписать штраф.

Как изменить вид разрешённого использования?

Шаг 1. Узнать ВРИ, которые может иметь участок.

Как это сделать:

• Уточнить, приняты ли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в населённом пункте по месту расположения участка — можно найти онлайн (на сайте местной администрации или через ФГИС ТП)
• Если ПЗЗ есть — запросить выписку из них, а именно градостроительный регламент и карты территориального зонирования — такие документы могут быть размещены на сайте местной администрации
• Посмотреть доступные ВРИ по территориальной зоне, к которой относится участок: основные или условно-разрешённые

Шаг 2. Если необходимый ВРИ в числе основных — подать заявление и выписку из ПЗЗ в Росреестр на изменение ВРИ участка из числа основных, доступных в градостроительном регламенте. Это можно сделать:

• в бумажном виде при личном визите в МФЦ
• в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг
• отправить в Росреестр по почте

Шаг 3. Если необходимый ВРИ в числе условно-разрешённых — требуется получить разрешение на установление такого ВРИ для участка. Порядок действий следующий:

• Направить заявление и необходимый пакет документов в уполномоченный орган власти — документы лучше уточнить в органах (например, в Московской области это Министерство имущественных отношений)
• Дождаться результата публичный слушаний — при положительном решении передать это решение в Росреестр

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

Изменить вид разрешённого использования участка невозможно в следующих случаях:

• участок реализован на торгах (касается аренды участков в госсобственности)
• земля предоставлена в аренду под целевое использование
• в ПЗЗ для запрашиваемого ВРИ установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ
• земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются
• земля находится в госсобственности и предоставлена в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению

Выбрать участок