Почему власти не могут договориться о статусе апартаментов: мнения экспертов

В конце января Госдума отклонила законопроект, определяющий статус апартаментов. Этот документ внесли в нижнюю палату в 2021 году, а сам вопрос таких помещений власти обсуждают еще дольше. Вместе с тем на прошлой неделе стало известно о предложении МВД разрешить прописку в апартаментах — инициативу рассматривает правительство.

Спросили у экспертов, насколько эта тема важна для рынка, почему власти не могут договориться по этому вопросу и есть ли перспективы его решить.

Апартаменты: краткая история вопроса

Апартаменты — это нежилые помещения, которые часто покупают именно для проживания. В федеральном законодательстве понятие «апартаменты» не прописано. Закрепить его пытаются с 2016 года: именно тогда Минстрой предложил приравнять такие помещения к жилым. Соответствующий законопроект внесли в Госдуму в 2018-м, но позже документ сняли с рассмотрения.

Затем, уже в 2021 году, правовой статус апартаментов поручил определить президент России Владимир Путин. Тогда же в Госдуму внесли законопроект, которым вводилась новая категория недвижимости — многофункциональные здания. Такими объектами предлагалось называть комплексы с жилыми и нежилыми помещениями (то есть апартаментами).

Речь о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью, в нем не шла, но возможность переводить их в жилые помещения документом предусматривалась. Кроме того, законопроект распространял на такую недвижимость нормы Жилищного кодекса и закона «О долевом строительстве». То есть, по сути, целью документа было дать владельцам апартаментов те же права и защиту, что есть у собственников квартир.

После долгих дискуссий — в марте 2024 года — вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что принятие закона об апартаментах зашло в тупик из-за разных мнений в регионах. В итоге в конце января 2025-го документ отклонили при рассмотрении в первом чтении.

Между тем недавно прозвучала инициатива от МВД, которая могла бы частично решить проблему владельцев апартаментов. Так, ведомство предложило признать их жильем или изменить правила постоянной регистрации, разрешив делать ее в таких помещениях. Сейчас это предложение обсуждают в правительстве.

Как рынок отреагировал на отклонение инициативы

Эксперты считают, что урегулировать вопрос апартаментов важно и необходимо, но на отклоненный законопроект они смотрят по-разному.

По словам руководителя отдела развития инструментов продаж компании «Унистрой», для тех компаний, которые не строят апартаменты для продажи в качестве жилья, отклонение законопроекта никакого значения не имеет.

Вопрос важен в плане использования земли: там, где невозможно строительство МКД, строили псевдожилье, и, соответственно, без необходимой инфраструктуры при минимальных затратах имели максимум выручки. Мы же в компании рассматриваем строительство апартаментов в контексте апарт-отеля как средство получения пассивного дохода для наших клиентов.

Халил Зарифьянов

руководитель отдела развития инструментов продаж компании «Унистрой»

Принятие законопроекта о статусе апартаментов было действительно необходимо. Неопределенный статус таких помещений создает сложности не только застройщикам, но и региональным и муниципальным властям, а также собственникам. Основной вопрос от наших покупателей на сегодня — регистрация по месту пребывания. Фактически люди проживают в этих помещениях, но государство не понимает, кто и почему их занимает. Вопрос регистрации является существенным и приводит к большому числу отказов клиентов от приобретения апартаментов.

Эдуард Камалетдинов

старший преподаватель Института права УУНИТ по градостроительным и земельно-имущественным дисциплинам, заместитель директора по правовым вопросам группы СУ-10

Влияет ли неопределенный статус апартаментов на спрос

У владельцев апартаментов действительно возникает ряд сложностей из-за неопределенного статуса такой недвижимости. В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, также, например, там выше налог на имущество и коммунальные платежи. Несмотря на это, такая форма жилья пользуется спросом. Почему и насколько он высокий, спросили экспертов.

Как отметил Эдуард Камалетдинов, интерес к апартаментам обусловлен:

• низкой ценой за квадратный метр по сравнению с квартирой;
• уникальной локацией, в которой жилье не строят.

Кроме этого, по словам эксперта, апартаменты часто используют под бизнес — офисы, салоны красоты и так далее. А еще апартаменты сдавать выгоднее, чем квартиру, поскольку ставки аренды под коммерцию выше.

Апартаменты начинают набирать популярность на рынке Уфы, хотя желание их купить пока не носит массовый характер. В первую очередь интерес к такой недвижимостью вызван ее стоимостью. В одной и той же локации цена между квартирами и апартаментами может различаться в два раза. Это очень привлекательно, особенно для людей, которые не проходят по госпрограммам на покупку квартиры.

Чаще всего апартаменты приобретают в качестве вложения или для последующей сдачи в аренду, так как ставка аренды апартаментов не меньше, а иногда и больше, чем на жилое помещение, а первоначально вложений нужно меньше. С другой стороны, как и в любой новостройке по сравнению со вторичным жильем всегда есть интересные способы покупки, что также привлекает покупателей.

Диана Имамутдинова

руководитель направления новостроек агентства недвижимости «ДЕЛЬТАИНВЕСТ», г. Уфа

Почему властям сложно определиться со статусом апартаментов

Компромисс в вопросе апартаментов не могут найти более 10 лет, и, по мнению Халила Зарифьянова из компании «Унистрой», сложность здесь в том, что застройщики, которые возводят такие объекты, не строят социальную инфраструктуру. В свою очередь, государство нацелено на улучшение условий жизни граждан страны, поэтому апартаменты как вид жилья ему вредят.

«Оптимально развивать апартаменты в формате апарт-отелей, в виде посуточной аренды квартир — рынок аренды растет, в том числе теневой, и апарт-отели могут помочь вывести данный бизнес из тени», — говорит эксперт.

Эдуард Камалетдинов также считает, что властям апартаменты на рынке не нужны, так как это дополнительная нагрузка на социальную инфраструктуру. При этом решением могла бы стать разработка минимальных требований к благоустройству территории вокруг апартаментов, детским площадкам, наличию мест в школах, детских садах. Это было бы большим плюсом как для застройщика, так и для государства, подчеркивает он.

Как можно решить этот вопрос

Помимо прочего, эксперты высказали ряд замечаний к содержанию отклоненного законопроекта и поделились мнениями о доработке документа.

«Назначение апартаментов позволяет построить ЖК в интересной локации — там, где нельзя возвести жилой дом. Требования к этим объектам разные, и логично, что апартаменты не могут стать жилыми помещениями, иначе теряется всякий смысл требований законодательства к МКД. Если апартаменты получат возможность стать жилым домом, на каком-то этапе мы можем прийти к ситуации, когда застройщик получает разрешение на апартаменты, строит с меньшим числом требований, а потом переводит их в жилые помещения. В итоге жильцы получают непонятное по качеству жилье, при этом на рынке оно начинает стоить дороже — как жилое, но не имеет всех преимуществ жилого помещения», — убеждена Диана Имамутдинова.

По словам эксперта, стоит внести больше ясности в понятие апартаментов, их категории, назначение и тарифы на обслуживание для будущих владельцев. Также необходима более четкая градация апартаментов по способу использования.

«Сейчас покупателей смущает налоговая ставка на такие помещения, ведь она варьируется от 0,5% до 2%. И разница в суммах выплат может быть приличная. Так же и с тарифами на ЖКХ. Ставка должна быть разная: есть апартаменты, используемые для проживания или сдачу в аренду, а есть подходящие для коммерческой деятельности. Естественно, тарифы должны быть рассчитаны с учетом использования», — поясняет она.

Апартаменты в одном здании часто имеют смешанный тип использования, поэтому к единому стандарту уже построенные комплексы привести сложно, говорит Диана Имамутдинова. При этом данные нормы можно пересмотреть, и тогда на этапе проектирования зданий станет возможно планировать разрешенное использование, налоговую ставку, тарифы ЖКХ и так далее. «Тогда покупатель уже при заключении договора о покупке будет иметь четкие представления о будущем владении. И либо согласится с этим, покупая апартаменты на привлекательных условиях, либо примет решении о большем вложении средств в жилое помещение», — резюмирует эксперт.

В свою очередь Эдуард Камалетдинов считает, что на отклоненном законопроекте не следует ставить точку — его нужно доработать, предусмотрев решение следующих вопросов:

Регистрации по месту жительства

Это важно не только для комфорта людей, но и для государственной безопасности: по сути, проживание в апартаментах находится в некой серой зоне, подчеркивает эксперт. Неким компромиссом в этом вопросе могла бы стать прописка на один-два года.

Землепользования

Оптимально, чтобы владелец апартаментов заключал договор аренды земельного участка с муниципалитетом или регионом пропорционально своей площади.

Капремонта

Через 5-20 лет эти здания потребуюn вложений, и собственникам может быть некомфортно одномоментно оплатить капитальный ремонт. По закону владельцы таких помещений не платят взносы на капремонт, но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Оплаты коммуналки

Этот вопрос также не решен. Некоторые услуги поставляются по коммерческим тарифам, что не всегда справедливо.

При этом Эдуард Камалетдинов считает, что отклонение законопроекта было сигналом о том, что тема апартаментов неинтересна профильным ведомствам и рассмотрение нового документа в ближайшее время не ожидается. Вместе с тем, уверен он, чем дольше откладывается принятие решения по этому вопросу, тем больше усугубляется ситуация, поскольку апартаменты — широко представленный практически в каждом крупном городе самостоятельный продукт.

Учитывая отклонение важного законопроекта, который обсуждали несколько лет, вероятность решения вопроса апартаментов в обозримом будущем крайне мала. Тем не менее он остается в повестке, о чем говорят все новые инициативы. И положительный ответ на инициативу МВД может стать первым шагом в урегулировании этой сферы.