Юрист объяснил, как рассчитывают плату за общее имущество в квитанции ЖКХ

Каждый месяц собственники квартир оплачивают квитанции ЖКХ. Помимо коммунальных услуг и капремонта, в нее входит услуга «содержание жилого помещения», или «содержание общего имущества».

Разбираемся вместе с экспертом, какие услуги входят в этот пункт, можно ли оценить их качество и оспорить сумму.

За что платят собственники многоквартирных домов

Для начала коротко пройдемся по всем пунктам. Согласно статье 154 Жилищного кодекса PФ, в квитанцию ЖКХ входит оплата: 

• коммунальных услуг — это то, чем мы пользуемся непосредственно в квартирах каждый день: электричество, холодная и горячая вода, канализация, газоснабжение, отопление
• капитальный ремонт — проводится по решению общего собрания собственников, чтобы предотвратить износ или разрушение элементов дома: например, крыш, фундамента, фасада, лифтов, внутридомовых инженерных сетей. Сроки и виды работ определяются индивидуально для каждого дома в зависимости от года его постройки и состояния

Следующий пункт «Содержание жилого помещения/общего имущества» — разберем отдельно.

Что входит в содержание жилого помещения

Если обобщить, то, согласно постановлению правительства России, в содержание жилого помещения/общего имущества входят услуги по обслуживанию и ремонту пространств, которые используют все жильцы многоквартирного дома: подъезда, холлов, лифтов, придомовой территории. Соответственно расходы на эти услуги ложатся на всех собственников квартир.

Закон делит их на три категории:

1. Содержание несущих и ненесущих конструкций. Это проверка и ремонт фундамента, стен, крыш, колонн, фасадов, лестниц, внутренней отделки дома, подъездных окон и дверей, содержание подвальных помещений.

2. Инженерно-технические работы. Это содержание мусоропроводов, систем вентиляции и дымоудаления, водоснабжения, теплоснабжения, электронного, телекоммуникационного и газового оборудования, лифтов, подготовка систем к сезону отопления и так далее.

3. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме. Это уборка в подъезде, холлах, на лестничных площадках, благоустройство и наведение порядка на придомовой территории, в том числе озеленение, очистка двора от снега и наледи, очистка урн во дворе, вывоз мусора, а также устранение аварий, обработка заявок жильцов, работы по обеспечению требований пожарной безопасности.

Также сюда входят платежи за электричество, горячую и холодную воду, которые были израсходованы во время этих работ, например, при уборке подъезда.

При этом в состав услуг и работ не входят:

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования
• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования
• уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за газонами, цветниками, деревьями и кустарниками на территориях, которые не входят в состав общего имущества

Как рассчитывается сумма оплаты

За обслуживание общих помещений в многоквартирном доме отвечают собственники, но сегодня все чаще жители привлекают управляющую компанию, и по договору управления ответственность за обслуживание несет она, рассказала Домклик юрист Адвокатского бюро «Asterisk» Софья Волкова.

По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственник квартиры платит за содержание общего имущества пропорционально своей доле в доме (то есть чем больше площадь квартиры, тем больше доля и итоговая сумма в платежке).

Софья Волкова

Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»

«При расчете платы за содержание и ремонт общего имущества дома управляющая организация исходит из тарифа за один квадратный метр общей площади жилого помещения, умноженного на площадь жилого помещения. Данные тарифы ежегодно индексируются. В Москве последний раз тарифы устанавливались постановлением Правительства Москвы от 07 декабря 2021 года N 1899-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2016 г. N 848-ПП". Но в договоре управления могут быть прописаны другие тарифы, или иной размер может быть утвержден на общем собрании собственников.

Сумма платежей складывается из комплекса услуг, в который входит обслуживание межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, чердаков, подвалов, придомовой территории и так далее».

Но в законах нет единой методики, по которой рассчитывается эта сумма, поскольку все дома разные, как и прилегающие к ним дворы и площадки, а, значит, объем работы и сумма будут отличаться.

Также принято считать, что ежемесячная сумма рассчитывается так. Сначала считают общую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на год. Полученную цифру делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе. Затем эту сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж для каждого собственника.

Самовольно, то есть без решения собственников, управляющая компания не вправе корректировать размер платы за содержание общего имущества, подчеркнула юрист. Порядок индексации суммы может быть определен в договоре управления многоквартирным домом, который также утверждается решением собственников жилья.

Как оценить качество услуг и оспорить сумму

Иногда сумма в квитанции за содержание общего помещения может вызвать недоумение и недовольство у жильцов дома. Особенно если в подъезде регулярно грязно, или не работает лифт. Если вы недовольны тем, как работает управляющая компания, и считаете, что оплата таких услуг слишком высока, вы можете попробовать оспорить сумму. Но, как предупреждает эксперт, оценка качества услуг — дело неочевидное.

Если поступает жалоба от жителей, специалисты в первую очередь прибегают к осмотру систем дома и его помещений, чтобы зафиксировать визуальные недостатки и повреждения, проверить план ремонта, его реализацию и так далее. Также можно инициировать опрос своих соседей. Довольны ли они качеством оказываемых услуг? Порой они могут отметить не такие очевидные моменты, например, долгую реакцию управляющей компанией на жалобы жильцов и устранение проблем.

«Воевать с УК в одиночку бессмысленно, изменить тарифный план можно только на общем собрании собственников. Так что ищите единомышленников и инициируйте проведение общего собрания. Жилищный кодекс РФ требует при утверждении размера учитывать предложения управляющей организации (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ). Поэтому не надейтесь, что после решения общего собрания все закончится. Если тариф будет существенно понижен, то УК может пойти в суд и заявить, что размер платы недостаточен для содержания дома. Поэтому вы должны быть готовы обосновать, почему ваш тариф более обоснован (конкретизация перечня работ, переход на прямые договоры, оптимизация)», — отметила Софья Волкова.

Может ли УК подключить услугу без согласования с жильцами

Бывают случаи, когда жильцы дома обнаруживают новый пункт в квитанции на оплату ЖКХ. В этом случае важно знать: по закону УК не имеет права без согласия потребителя (а именно в таком статусе выступает собственник), в бездоговорном порядке навязывать представление услуг.

«Если размер вашей платежки вырос, и в УК вам рассказали о новых услугах, но собрание по этому вопросу не проводилось, и собственники за них не голосовали, это прямое нарушение. Все решения собственников, в том числе о дополнительных услугах, об утверждении тарифов на содержание жилья, принимаются только общим собранием жильцов и должны быть зафиксированы в протоколе собрания. При отсутствии этих документов можно смело оспаривать сумму начислений», — отметила юрист Адвокатского бюро «Asterisk».