Из чего формируется цена на новостройки

При покупке квартиры на первичном рынке часто возникает вопрос — почему так дорого, и за счет чего стоимость постоянно возрастает. Если внешние факторы известны, то этап формирования начальной цены не совсем прозрачен.

Вместе с экспертами «распиливаем» новостройку на составные, чтобы понять из чего складывается цена на квартиры в новых домах, а также рассказываем, как можно сэкономить на покупке жилья.

Особенности первичного рынка

Прежде всего рынок новостроек рассчитан на покупателей, которые хотят выбрать жилье в соответствии с индивидуальными предпочтениями. Кроме того, стадия строительства позволяет максимально эффективно использовать свои средства для инвестирования в квадратные метры.

Спрос на новостройки остается высоким не только по этим причинам, но и благодаря льготным программам ипотеки. Так, по данным Сбера, каждая вторая ипотека в октябре 2023 года выдавалась по льготным программам: было оформлено около 70 тыс. льготных кредитов.

Для большей экономии некоторые предпочитают покупать жилье на стадии котлована. Меньшая стоимость жилья обусловлена тем, что застройщику выгодно получить дополнительные средства для возведения объекта — деньги соинвесторов смотрятся привлекательнее, чем кредитные, которые придется отдавать с большим процентом.

Также некоторые застройщики могут предложить клиенту рассрочку вплоть до срока окончания строительства. Да и выбор планировки квартиры, площади и этажа тоже играет роль для граждан.

Между тем покупка жилья на начальном этапе строительства сопряжена с определенными рисками. Речь идет, например, о задержке сроков сдачи дома или вовсе мошеннических действий со стороны компании. Поэтому важно проверить наличие документов и рекомендаций у застройщика, чтобы в итоге не остаться без жилья.

У компании должны быть:

• Учредительные документы
• Свидетельство о праве собственности на землю
• Лицензия
• Разрешение на строительство
• Проектная документация
• Госэкспертиза проектной документации

Кроме того, важно посмотреть, с кем сотрудничает та или иная организация, какими банками она аккредитована. Реестр проверенных СберБанком объектов можно найти здесь.

Следует учесть, что стоимость квартиры на вторичном рынке назначает собственник, а на первичном — застройщик. Девелоперы в отличие от собственников несут соответствующие проекту строительные расходы, сверх покрытия которых планируют получить прибыль. В этой связи зависимость стоимости новостроек от различных факторов более сильная, чем на вторичном рынке.

По данным Сбера, в октябре 2023 года стоимость «квадрата» жилья в новостройках составила 142,7 тыс. руб., что на 4,7% выше значения прошлого года. Рост за месяц составил 2,2% для новых домов и 1,4% для «вторички».

Из чего формируется цена новостройки

Анализ рынка недвижимости опирается на две основные группы причин формирования стоимости нового дома:

• Локальные. Они воздействуют на то, что цены на квартиры в одной местности разные: какое-то жилье удачнее расположено, где-то больший метраж кухни или сделан хороший ремонт. Причины такого рода слабо зависят от времени, а их влияние носит скорее оценочный характер.
• Глобальные. Здесь имеется в виду зависимость от макроэкономических параметров: уровня развития экономики, доходов населения, статуса города и прочих показателей.

Если брать ценообразование в конкретном городе по сравнению с другими населенными пунктами, то стоит выделить следующие факторы, влияющие на стоимость жилья:

• численность населения;
• уровень промышленного производства;
• валовой региональный продукт;
• обеспеченность социальной инфраструктурой.

Процентная разбивка цены новостройки может широко варьироваться в зависимости от многих факторов, включая местоположение, тип здания, размер и пр. Не стоит забывать, что стоимость ещё зависит от конкретных требований по проекту.

Как отметил председатель совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев, прежде всего в себестоимость «квадрата» жилья входят различные затраты, включая налоговую часть. При этом, если застройщик использует кредитные средства, то в цену квадратного метра будут входить и соответствующие расходы.

По данным компании, стоимость новостройки складывается следующим образом:

• приобретение участка земли под будущую застройку — 10%,
• проведение проектно-изыскательских работ — 1%,
• строительно-монтажные работы — 50%,
• инженерные сети — 21%,
• благоустройство — 5%,
• услуги техники — 5%,
• содержание застройщика — 8%.

Эти цифры носят примерный характер и могут варьироваться в зависимости от разных факторов. Например, у застройщика «Брусника» затраты на благоустройство составляют 7%.

Если брать приведенные данные, то ключевыми параметрами в ценообразовании «квадрата» жилья являются затраты на строительно-монтажные работы и коммуникации — около 70%. То есть удорожание любого из этих компонентов в наибольшей степени повлияет на итоговую стоимость.

Что увеличивает стоимость новостройки

Разберем подробнее параметры формирования цены новых домов с точки зрения строительства.

• Методика строительства. Какие материалы использует застройщик и по какой технологии возводит дом. От этого зависит тепло- и шумоизоляция. Наиболее дешевым является панельное и блочное жилье, которое строится быстрее, но требует работ по выравниванию уровней и отличается хорошей проводимостью звука. С другой стороны, дома из кирпича возводятся несколько лет, да и квартиры в них дороже, однако тепло- и шумоизоляция в них отличная. Сейчас более распространено монолитное строительство — золотая середина по цене и качеству. Возводятся такие новостройки быстрее кирпичных и стоят дешевле, а по характеристикам превосходят блочные и панельные дома.
• Инфраструктура. Застройщик может сделать наценку исходя из параметров местности. Речь идет о транспортной доступности, экологичности и престижности района, удаленности от центра и пр.
• Класс жилого дома. Стоимость двух одинаковых квартир в двух разных ЖК может значительно отличаться в зависимости от класса комплексов. Обычно выделяют четыре категории новостроек: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Во дворе одного ЖК будет инфраструктура для детей, в другом — все для бизнес-встреч.
• Отделка. Застройщик может предложить: черновую, предчистовую, чистовую, отделку «под ключ» и вариант без отделки. Последний тип редко мелькает на рынке, а предчистовая — наиболее популярна у покупателей (в данном случае клиенту предлагают выровнять стены, пол, потолок, сделать монтаж проводки и коммуникаций). При выборе чистовой отделки квартира будет фактически готова для переезда, а вариант «под ключ» в основном отличается от чистовой отделки наличием дизайн-проекта.

Здесь же можно выделить сдерживающие деятельность строительных компаний факторы, а именно высокий уровень налогов, увеличение стоимости стройматериалов, а также конкуренцию со стороны других застройщиков.

Как может сэкономить покупатель

Как мы уже говорили выше, одним из способов экономии является покупка квартиры в новостройке на первой стадии строительства — на этапе котлована. В этом случае можно приобрести жилье по сниженной на 10-30% стоимости в сравнении c новостройками на более поздних этапах возведения.

Бывает и такое, что квартиры в жилищном комплексе уже распроданы до введения здания в эксплуатацию. В этом случае приобрести жилье поможет переуступка прав собственности — перепродажа недвижимости на этапе строительства. Инвесторы нередко пользуются возможностью приобрести жилье на этапе подготовки фундамента, чтобы впоследствии продать квартиру дороже. При данном варианте стоимость недвижимости все равно будет меньше цены готового жилья.

Также можно рассмотреть определенные нюансы при выборе квартиры. Например, эксперты рекомендуют экономить на покупке жилплощади на нижних этажах, так как верхние обычно более привлекают покупателей видовыми характеристиками. Кроме того, при покупке квартиры на первом этаже можно сэкономить до 20% от стоимости жилья. Сезонность при выборе квартиры тоже играет свою роль — зимой, в частности, низкая покупательская активность и в то же время присутствует неплохой запас предложений, оставшихся с осени.

При этом следует помнить, что стоимость «квадрата» малогабаритного жилья (студии и однокомнатные помещения), как правило, превышает цену за 1 кв. м в квартирах побольше.

Есть и иные способы экономии. Застройщик «Брусника» рекомендует воспользоваться траншевой ипотекой, которая позволяет покупателю значительно сэкономить на платежах на время строительства дома.

«Первую, меньшую часть ипотеки клиенту выдают при заключении ДДУ, и проценты и "тело" кредита он платит только с этой минимальной части. Так получается сэкономить сотни тысяч рублей, это позволяет клиентам, которые купили новостройку и при этом арендуют квартиру, сохранить уровень жизни или накопить на ремонт. Благодаря траншевой ипотеке, появилась новая категория покупателей новостроек, которые ранее не могли бы позволить себе одновременно снимать квартиру и платить по ипотеке за еще не построенный объект», — отметили в компании.

Также существует возможность использовать квартиру в качестве первого взноса. То есть застройщик выкупает квартиру у клиента в короткий срок с любыми обременениями, участием материнского капитала, долгами по квартплате и пр. А сумма, вырученная за продажу жилья, становится первоначальным взносом за новостройку. В то же время клиент может остаться жить в уже проданной квартире до сдачи нового дома.

Более того, покупатель может внести в качестве первоначального взноса не всю сумму, а оставить часть денег на ремонт, обновление мебели или другие цели.

Не забудьте про акции и распродажи: зачастую это действенный способ сэкономить солидную сумму. Речь идет об уже устоявшихся сезонных событиях, например, «Чёрной пятнице» или «Зелёном дне» в Сбере.

Как рассказали в «Бруснике», после повышения первоначального взноса до 20% многие клиенты оказались перед выбором — отказаться от приобретения квартиры в новостройке, взять квартиру поменьше или получить кредит на первоначальный взнос, что является очень рискованным.

Однако в Чёрную пятницу есть возможность найти недвижимость с ощутимой скидкой — 1 млн рублей и более, уверяет застройщик. Сезон распродаж продлевают почти на месяц как раз, чтобы клиенты успели оценить свои финансовые способности и все же смогли позволить себе лучшее за меньшие деньги.

Читайте также: Инструкция: приемка квартиры в новостройке