Вы купили или построили частный дом в ипотеку, но обстоятельства в вашей жизни поменялись, и вам нужно его продать.
В статье расскажем, можно ли продать дом в ипотеке и рассмотрим способы продажи недвижимости, которая находится в залоге у банка.
Какие у вас права на купленный в кредит дом
Тот, кто купил недвижимость в ипотеку, является её собственником. А, значит, вправе делать ремонт, регистрировать членов семьи, передавать это жильё в завещании.
Но пока дом находится в залоге и на него наложено обременение, большинство действий с недвижимостью в ипотеке необходимо согласовывать с банком. Так, например, согласие банка потребуется, если собственник хочет сделать реконструкцию дома, прописать в нём человека, который не является членом семьи, сдать дом в аренду или продать.
То есть продажа залоговой собственности возможна только в том случае, если владелец получит от банка письменное согласие. По-другому заключить сделку не удастся. Информация об ипотеке есть в ЕГРН, и Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к покупателю.
Способы продажи дома с обременением
Есть несколько вариантов продажи дома с обременением. Вы можете:
- продать недвижимость после полного досрочного погашения ипотеки
- погасить ипотеку деньгами продавца в рамках сделки купли-продажи
- продать дом, пользуясь помощью банка. Чаще так происходит в случаях, когда уже были просрочки по кредиту, и клиент больше не может или не хочет погашать ипотеку, и не имеет возможности закрыть кредит досрочно.
- продать залоговый дом с переводом долга по ипотеке
Разберем каждый способ подробнее.
Досрочное погашение ипотеки
До продажи нужно досрочно закрыть ипотеку. Просто внести на счёт остаток долга недостаточно, необходимо подать заявление на полное досрочное погашение в банк.
При полном досрочном погашении вы оплачиваете и сумму основного долга по ипотеке, и сумму процентов, начисленных на дату проведения операции.
Банк запустит процедуру снятия обременения, и запись в ЕГРН о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. После этого вы можете приступать к сделке по продаже дома.
Пошаговой инструкцией о полном досрочном погашении поделились в статье.
Продажа с погашением ипотеки в рамках сделки
В этом случае речь тоже о досрочном погашении ипотеки, но деньги на это даёт покупатель — в качестве частичной оплаты и только в рамках договора купли-продажи. В документе важно прописать, что на момент заключения договора дом находится под обременением.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит, банк передаст договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности к покупателю. Когда регистрация завершится, покупатель передаст остаток средств продавцу (в соответствии с договором купли-продажи).
Какой бы ни была причина продажи, СберБанк проверит продавца и его кредитную историю, а также документы на дом, максимально исключив риски для всех участников сделки.
Продажа дома банком
Если досрочно погасить ипотеку не получается, то самый надежный вариант — когда сделку по продаже дома в ипотеке полностью ведет банк. В этом случае открывается аккредитив, и ипотека погашается после того, как право собственности зарегистрировали на нового владельца. Аккредитив — это безопасный счёт, где будут храниться деньги покупателя.
Когда банк получит информацию от Росреестра, что право собственности зарегистрировано, аккредитив откроется в пользу банка — для погашения задолженности по ипотеке, и продавца — который получит деньги с продажи.
Продажа дома с переводом остатка по кредиту
Если вы нашли покупателя, но он хочет приобрести залоговый дом не за свои средства, а в ипотеку, в Сбере можно переоформить остаток по кредиту на другого человека, но на условиях базовых программ: «Ипотека на готовое жильё» и «Ипотека на загородную недвижимость и землю». При этом остальная сумма для покупки дома должна быть у покупателя при себе.
После того, как будут зарегистрированы право собственности на покупателя и новое обременение дома в пользу банка, — это занимает в среднем до 3 дней, между участниками сделки происходит расчёт.
Самостоятельная продажа дома в ипотеке
В сентябре 2024 года в России вступил в силу закон, который разрешает собственникам ипотечного жилья самостоятельно продавать недвижимость для погашения кредита.
Мы рассказали, что для продажи недвижимости, обремененной ипотекой, нужно закрыть кредит. А если досрочно погасить ипотеку не получается, то реализовать имущество можно через банк, который будет курировать сделку.
Изменения позволяют продать залоговый объект или с использованием площадки банка, где оформлена ипотека, или с помощью других сервисов для сделок с недвижимостью. При этом сумма для продажи не может быть меньше установленной банком цены, а после зачисления денег на счет нужно оформить полное погашение кредита.
Поэтому, если вы решили продать дом самостоятельно, нужно подать заявление в банк и получить согласие. По закону согласие действует 4 месяца от даты обращения. За это время вам нужно провести сделку, полностью погасить кредит и переоформить право собственности на покупателя.
Сумму для продажи банк рассчитает исходя из наличия или отсутствия просроченной задолженности по кредиту на дату получения заявления. То есть цена будет рассчитана с учетом всех неисполненных обязательств по ипотеке на день окончания срока самостоятельной продажи недвижимости (включая долг по ипотеке, проценты и возможные просрочки, штрафы, пени, неустойки).
Деньги должны быть зачислены на банковский счет, с которого погашается ипотека. И, как мы уже упомянули, важно оформить полное погашение кредита.
Где найти покупателя на ипотечный дом
Так или иначе, продажа недвижимости в ипотеке не очень выгодна, ведь чаще всего объекты продаются по сниженной цене.
Но сам процесс не такой сложный, как может показаться. Если ипотека в Сбере, то в банке уже есть все документы на залоговый дом. Это сильно ускорит сделку. А благодаря функциям витрины на Домклик вы можете сделать свое объявление заметнее. Например, предложив покупателям скидку на стоимость дома или ставку по ипотеке.
Такая покупка выгодна покупателям, так как дом с обременением, скорее всего, будет дешевле, чем другие предложения на рынке. Кроме того, покупкой залоговых объектов интересуются риелторы, которые зарабатывают на перепродаже или сдаче жилья в аренду.
При самостоятельной продаже рекомендуем все же обращаться к риелторам и агентствам недвижимости. Они разбираются в тонкостях сделок, помогут безопасно оформить документы и решить другие вопросы, связанные с продажей дома в ипотеке.
То есть, при продаже ипотечного дома путём перевода остатка по кредиту другому лицу(покупателю) , новая оценка жилья уже не потребуется? И второй вопрос : о какой сумме идёт речь в данном предложении из текста статьи - "при этом остальная сумма для покупки дома должна быть у покупателя" при себе"?
Александра Л.здравствуйте! В каких случаях необходимо предоставлять отчёт об оценке, рассказали в статье.
Уточним, стоимость недвижимости продавец определяет самостоятельно. Соответственно, задолженность переводится на покупателя, а разницу между суммой задолженности и стоимостью недвижимости, установленной продавцом, покупатель выплачивает продавцу из собственных средств. Это и есть "остальная сумма для покупки дома", о которой и говорится в тексте статьи.
Рекомендуем
Актуальное
Телеграм-канал Домклик
