Какая ипотека выгоднее: на вторичку или первичку

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жильё или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберёмся, какой тип жилья сегодня выгоднее покупать в кредит.

Чем вторичка отличается от первички

Вторичное жильё — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести её можно по договору купли-продажи.

Первичное жильё — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую ещё не оформлено. Купить её можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Что дороже: вторичка или первичка

Выбирая между новостройкой и вторичкой, вы можете обнаружить, что цены на квартиры на первичном и вторичном рынках сильно различаются. Так, по данным Домклик, в 3 квартале 2024 года ценовой разрыв между новостройками и вторичкой составлял 54% (в пользу первичного жилья).

Вторичное жильё — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жильё. Всё это увеличивает стоимость объекта и затягивает процесс.

Первичное жильё — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчёт с использованием эскроу-счетов.

У застройщика в продаже сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир и как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесёт ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Читайте также

Что лучше: новостройка или вторичка

03 нояб 2024

145K

Но несмотря на разные подходы к ценообразованию, вторичное жильё чаще всего обходится дешевле первичного.

Льготные программы, как правило, распространяются только на первичку, что за последние несколько лет привело к значительному смещению спроса на новостройки. На вторичном рынке, где действовали только рыночные ипотечные ставки, цены росли медленнее.  

Ипотечные программы Сбербанка на готовое и строящееся жильё

Если цены на квартиры во вторичном жилом фонде обычно ниже, чем на новостройки, то ставки по ипотеке на первичку зачастую выгоднее за счёт применения льготных программ.

Так, купить квартиру в новостройке можно по программам:

• Семейная ипотека
• IT-ипотека
• Дальневосточная и Арктическая ипотека
• Приобретение строящегося жилья (базовая программа)

Купить вторичное жильё можно в рамках программ:

• Ипотека на вторичное жильё (базовая программа)
• Дальневосточная и Арктическая ипотека (у юридического лица или ИП и только в сельской местности или моногороде)

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Почему ставки на новостройки ниже

В первую очередь это объясняется широким применением льготных ипотечных программ.

Государство со своей стороны стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняют бюджет за счет налоговых отчислений.

Кроме того, застройщики и банки запускают совместные программы субсидирования ипотеки, что позволяет снизить ставку для покупателя. Девелопер получает кредитные средства и продаёт как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдаёт клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые он также должен вернуть с процентами.

Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет ему предложить клиентам ипотеку с низкой ставкой.

Почему ставки на вторичном рынке выше

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки.

Кроме того, Домклик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3% за покупку «Знакомого объекта», 0,3% при покупке квартиры на Домклик, 0,3% при заказе услуги «Сделка с гарантией» и другие.

Читайте также

Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки

03 дек 2024

2M

Какая ипотека всё же дешевле

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее, если есть возможность оформить льготную программу. Но это так лишь отчасти, в том числе и потому что стоимость квадратного метра на вторичке обычно обходится дешевле.

Кроме того, с продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс ещё больше снизить цену понравившейся квартиры. У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость или очень ограниченный диапазон возможных скидок.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните и о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жильё. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Также обратите внимание, что строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

>>Выбрать квартиру в новостройке

>>Выбрать квартиру на вторичном рынке