Изменения на рынке ипотеки 2022: предварительные итоги года в исследовании Домклик

Аналитический центр Домклик рассмотрел динамику изменений ключевых показателей за ноябрь 2022 и за период с начала года и выделил ключевые тенденции на рынке ипотеки. Эксперты изучили данные Сбера и выяснили, как менялись спрос на ипотечное кредитование, структура выданных ипотечных кредитов и востребованность льготных программ.

Спрос на ипотеку в 2022 году: взлеты и падения

В первом полугодии 2022 года происходили значительные колебания покупательской активности на фоне усиления экономической и геополитической напряженности. Так, в феврале–марте наблюдалось стремительное увеличение количества ипотечных сделок в условиях ажиотажного спроса. Прирост числа сделок при этом составлял порядка 25% (по отношению к количеству сделок в феврале–марте 2021 года).

Однако в мае–июне ситуация изменилась в противоположную сторону: более жесткие условия ипотечного кредитования, а также всплеск стоимости квадратного метра привели к резкому падению спроса. Как следствие, с апреля по июнь разрыв в количестве сделок за месяц по отношению к 2021 году составил 66–80%.

 В 3 квартале 2022 года шло активное восстановление рынка недвижимости: по сравнению со вторым кварталом количество сделок увеличилось в 2,8 раза, а отставание от показателей 2021 года снизилось до 10%. Этому, безусловно, способствовала нормализация ключевой ставки — в июле ключевая ставка ЦБ снизилась до докризисного уровня в 8%, а также льготные программы и скидки от застройщиков.

Мария Ромчанова

Руководитель аналитического центра Домклик

Вопреки прогнозам, события конца сентября не вызвали резкого снижения спроса на ипотечное кредитование: за октябрь количество сделок снизилось на 2,4% по отношению к сентябрю, а в ноябре количество сделок практически не изменилось (+0,4% по отношению к октябрю). Мы полагаем, сохранению спроса способствовало множество факторов, среди которых можно выделить сезонное увеличение покупательской активности, а также объявление о возможной отмене программы господдержки и разговоры об ограничении ипотеки с околонулевыми ставками.

Несмотря на то, что в ноябре мы наблюдаем минимальный разрыв по количеству выдач от показателей 2021 года (-8%), нельзя не отметить изменения в распределении выдач по регионам. На графике видно, что в крупнейших мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, количество сделок за год значительно снизилось: на 14% и 18% соответственно. В то время как в большинстве крупных городов-миллионников (из указанных топ-10) произошло увеличение спроса на ипотеку. В среднем, за год месячное количество сделок увеличилось на 5–10%.

Вероятная причина падения спроса в двух крупнейших городах — снижение инвестиционной привлекательности российской недвижимости на фоне оттока части населения.

Смотреть количество сделок за ноябрь 2022 по всем регионам

Какую недвижимость выбирали россияне в 2022 году

Динамика распределения сделок по типам кредитов за весь год показывает, что вторичная недвижимость, несмотря на развитие льготных программ, востребована в большей степени, чем первичное жилье. Минимальные значения доли сделок на вторичном рынке (56–59%) наблюдались во втором квартале на фоне рекордных значений ключевой ставки Центробанка. Однако в 3 квартале после восстановления ставок — с июня по сентябрь — распределение сделок по типам кредитов практически не менялось:

• первичный рынок — 19–20%
• вторичный рынок — около 72–74%
• индивидуальное строительство — 3–4%

События конца сентября привели к заметному перетеканию спроса с рынка первичного жилья на вторичный: доля сделок на первичном рынке по РФ за месяц сократилась на 3%, в то время как доля сделок на вторичном рынке увеличилась на 3,3%.

По мнению аналитиков Домклик, причина значительного изменения структуры ипотеки заключалась, прежде всего, в притоке выгодных предложений на вторичном рынке: число желающих продать квартиру намного превышало количество тех, кто был готов ее купить, поэтому продавцы активнее шли на уступки в пользу высокой скорости сделки.

Можем видеть, что в ноябре наблюдается обратный эффект: доля сделок на первичном рынке вернулась к показателям июня–июля на уровень 21–22%. Аналитики Домклик отмечают, что такой всплеск покупательской активности на первичном рынке — явление краткосрочное, которое, вероятно, вызвано ажиотажем по поводу возможной отмены ипотеки с господдержкой.

Статистика по крупнейшим регионам показывает равномерное увеличение спроса на первичную недвижимость: во всех выделенных регионах доля сделок на первичном рынке увеличилась на 3–10%. Близкое значение прироста доли сделок фиксируется по всей стране — на 5%.

Льготные ипотечные программы: фокус на «Господдержку»

Первое полугодие 2022 года показало, что в период экономической турбулентности льготное ипотечное кредитование выходит на передний план и становится ключевой мерой поддержки для всех игроков российского рынка недвижимости. Так, в феврале–марте, когда на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ спрос на вторичную недвижимость упал, доля выданных средств по льготным программам возросла до практически 50%.

К концу второго квартала спрос на вторичную недвижимость начал восстанавливаться, поскольку значения ключевой ставки вернулись к привычным значениям. Как следствие, доля сделок по льготным программам вернулась к равновесным показателям начала этого года: на уровень 25–30%. Важно понимать, что сокращение доли льготной ипотеки в общем объеме выдач в конце второго и в третьем квартале не связано с падением спроса, а является прямым следствием восстановления рынка вторичной недвижимости.

В октябре перетекание сделок на вторичный рынок усилилось на фоне изменения политической ситуации, тем не менее доля сделок по льготным программам опустилась всего на 3% и осталась достаточно высокой — 25%. В ноябре заявления о возможном прекращении действия программы господдержки подстегнули покупательский спрос. По двум основным льготным программам наблюдается прирост: +3% — по «Господдержке», +2% — по «Семейной ипотеке».

Из графика видно, что повышение интереса населения к льготным программам фиксируется во всех регионах, которые лидируют по количеству сделок: прирост количества выдач льготной ипотеки составляет 1–8%.

В ноябре, как и на протяжении всего 2022 года, наиболее востребованной из льготных программ, является «Господдержка»: процент выдач по ней составляет 19%. При этом, среди топ-10 регионов по количеству сделок максимальные значения доли выдач по этой программе достигаются в Санкт-Петербурге (34%), Краснодарском крае (29%) и Москве (30%).

На втором месте по востребованности — «Семейная ипотека»: в ноябре доля от общего количества ипотечных сделок составляет около 8% (как и на протяжении всего 3 квартала). В этом месяце лидирующую позицию занимает Краснодарский край: доля сделок — 13%.

Значительно меньшим спросом пользуются программы «Дальневосточная ипотека», «IT-ипотека», «Сельская ипотека». По итогам ноября, несмотря на повышенное внимание покупателей к программе господдержки и семейной ипотеки, доли сделок по этим программам по стране остаются невысокими — 1,9%, 0,3% и 0,5% соответственно.

Читайте также 

Господдержка: как получить ипотеку по льготной ставке в СберБанке

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как получить Дальневосточную ипотеку в Сбербанке