Что стало с льготной ипотекой в 2024 году

В 2024 году условия ипотечных госпрограмм претерпели серьезные изменения. Так, летом завершилось действие массовой программы «Господдержка», а по другим востребованным видам льготной ипотеки были введены новые ограничения.

Почему снижается доступность госпрограмм и как эти меры уже отразились на рынке недвижимости — разбираемся в новом материале.

Как менялись условия госпрограмм в 2024 году

Ключевое изменение — прекращение действия программы «Господдержка» на новостройки, дома от подрядчика и ИЖС по ставке 8%. Она работала с весны 2020 как антикризисная мера в разгар пандемии, неоднократно продлевалась и менялась.

Особенность программы состояла в том, что она была доступна практически всем — для получения ипотеки не предъявлялись требования к составу семьи, месту работы или региону покупки жилья.

С 10 июля также изменились параметры Семейной ипотеки со ставкой 6%. Программа стала более адресной, соответственно, круг заемщиков, которые могут ее получить, заметно сузился.

Кто может оформить Семейную ипотеку:

• семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет или ребенок с инвалидностью
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми — в этом случае можно купить жилье в новостройке только в одном из 35 регионов или в малых городах (кредит на строительство дома можно взять в любом регионе)

С 1 августа были скорректированы условия еще одной программы — ипотеки для IT-специалистов. Ставка по ней увеличилась с 5% до 6%, а максимальная сумма кредита стала единой для всех регионов и составила 9 млн рублей. Покупка жилья по программе в Москве и Санкт-Петербурге стала невозможной, как и выдача IT-ипотеки специалистам, которые работают в столичных компаниях.

Причины введения ограничений

В настоящее время Банк России придерживается курса на охлаждение рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим основные причины такой позиции властей.

Рост цен на фоне ажиотажного спроса

Массовая льготная ипотека по низкой ставке стала драйвером роста спроса на первичное жилье, который вскоре опередил возможности предложения.

По данным СберИндекса, цены на квартиры в новостройках с момента запуска программы в мае 2020 к моменту ее окончания выросли более чем вдовое — с 77 до 165 тыс. рублей за квадратный метр. Этот показатель значительно превысил рост цен и инфляции.

На пресс-конференции, посвященной заседанию ЦБ по ключевой ставке, глава регулятора Эльвира Набиуллина, отмечала: «Если у нас дорогие квартиры, пусть даже при нулевой ипотечной ставке, и если зарплаты ваши растут медленнее, чем цены на жилье, то доступного жилья не будет».

Увеличение ценового разрыва между первичкой и вторичкой

Льготные программы распространяются только на первичное жилье, что привело к значительному смещению спроса на новостройки. На вторичном рынке, где действовали только рыночные ипотечные ставки, цены росли медленнее.  

Если, например, в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье был около 10%, то после запуска льготной ипотеки он кратно вырос. Сейчас он уже 42% [прим. ред. — на ноябрь 2023 года], и это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья.

Так, если вы покупаете у застройщика квартиру, скажем, за 10 млн, то продать ее сможете в среднем уже только за 7 млн. Это «кричащий» дисбаланс, в некоторых регионах этот дисбаланс еще выше.

Эльвира Набиуллина

председатель Банка России

По состоянию на начало 2024 года ценовой разрыв по данным ЦБ составлял уже 44%.

Повышение инфляционного давления

Возможность получить ипотеку по низкой ставке фактически снижает эффективность денежно-кредитной политики властей. Простыми словами, это устроено так: ЦБ повышает ключевую ставку, чтобы охладить спрос на заемные средства. Когда кредиты обходятся дорого, люди тратят меньше, и рост цен замедляется.

Но такой алгоритм не работает, если речь идет о госпрограммах с фиксированной ставкой, которая намного ниже рыночной. Пока есть такая возможность, граждане продолжают пользоваться этим инструментом, спрос подогревается, цены растут.

Кроме того, в условиях высокой ключевой ставки программы с господдержкой дорого обходятся бюджету. Государство должно компенсировать банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, и чем «ключ» выше, тем эта разница больше.

Социальная несправедливость

Всеобщая доступность массовой программы противоречила ее основной цели — помочь гражданам в решении жилищных вопросов. Речь о тех слоях населения, которые не могли себе позволить оплачивать ипотеку по рыночным ставкам.

Как отмечал главный аналитик Сбербанка, Михаил Матовников, в первом квартале 2024 года 85% выдач льготной ипотеки пришлось на обеспеченных заемщиков. При этом доля граждан с более низкими доходами с 2020 года планомерно сокращалась.

В том числе и поэтому впоследствии были введены ограничения по Семейной и IT-ипотеке — программы стали доступны более узкому кругу заемщиков, которые, по мнению властей, действительно нуждаются в мерах поддержки.

Как ограничения льготной ипотеки отразились на рынке

Отмена массовой льготной ипотеки и введение ограничений по другим программам ожидаемо отразились на показателях выдач. Так, по данным Банка России, в сентябре 2024 года банки выдали 94,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 372,8 млрд рублей, что на 60% меньше по количеству и по объему по сравнению с сентябрем 2023 года.

В ЦБ ожидают, что охлаждение ипотечного рынка после отмены льготной программы повлияет на сдерживание роста цен на жилье. «То, что выглядит как значительное снижение и продаж, и выдачи ипотеки, — по сути, это возвращение к более обоснованному спросу на жилье», — пояснили в Банке России в октябре.

Эффект от указанных мер сказался и на структуре выдач ипотеки. В июле 2024 года Аналитический центр Домклик фиксировал снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. При этом доля вторичного жилья в ипотеке Сбера достигла максимума с марта 2023 года. Относительно июня показатель вырос с 31 до 70%. Осенью 2024 доля вторички в выдачах ипотеки Сбера остается высокой — 58,4% в сентябре и 63,8% в октябре.  

Что касается влияния ограничений на стоимость жилья, то тут столь существенных изменений пока не наблюдается. При этом в октябре глава ЦБ отмечала, что регулятор зафиксировал снижение цен на новостройки в некоторых российских регионах.

Если говорить о вторичке, то эксперты сходятся во мнении, что цены на готовое жилье постепенно снижаются.

Эти выводы подтверждают и результаты совместного исследования СберИндекс и Домклик о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен. Пока первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу понижающейся динамики.

Михаил Матовников

руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка

Что в итоге

1. Взрывной рост цен на квартиры и большой разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья стали основными причинами сворачивания льготных ипотечных программ в России.
2. Власти хотят сделать госпрограммы более адресными, чтобы льготы на покупку квартир получали те граждане, которым они действительно нужны.
3. Принятые меры уже отразились на рынке — спрос на ипотеку снизился, темпы роста цен на жилье замедлились.