Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Бесплатно оценить рыночную стоимость квартиры можно на Домклик, в сервисе «Моя недвижимость». Алгоритм Домклик рассчитает стоимость квартиры, опираясь на реальные сделки купли-продажи в Сбербанке, базу объявлений на Домклик и с учетом более 40 характеристик. Подробнее — в статье.

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы. 

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной оценки, а в городах федерального значения — через два года, если такое решение принято местными властями. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе она пересчитывается каждые два года.

Стоимость по кадастру можно выяснить с помощью адреса объекта недвижимости или его кадастрового номера.

На сайте Росреестра есть несколько сервисов для того, чтобы узнать кадастровую стоимость объекта. Среди них публичная кадастровая карта. Чтобы получить информацию, достаточно выбрать объект на карте по кадастровому номеру или использовать расширенный поиск.

Также можно воспользоваться сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».

Кроме этого, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней. Ее можно получить онлайн на сайте Росреестра, а также в офисах МФЦ.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

• Налог на имущество платят ежегодно. Ставка налога зависит от типа недвижимости, а в Москве еще и от стоимости. На федеральном уровне закреплена ставка 0,1% для квартир, комнат, долей в них, домов, гаражей и машино-мест, недостроенных объектов, хозяйственных построек на участках. Если жилье стоит дороже 300 млн рублей, применяется ставка 2%. Собственники коммерческих помещений платят 0,5%. Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка.
• Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%.
• Налог на доход от продажи квартиры — с продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. Точный размер налога зависит от размеров кадастровой стоимости. Если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру, умноженная на 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи недвижимости считаются равными 0,7 кадастровой стоимости такого имущества  (Статья НК РФ ст. 214.10). От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд. 

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться необязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости нужно приложить:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав;
• подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости;
• отчёт об оценке стоимости объекта — документ нужен, если рыночная цена не совпадает с кадастровой;
• другие документы по необходимости.

Помимо искового заявления, в суд предоставляют: 

• доверенность, если заявление подаётся представителем;
• диплом о высшем юридическом образовании представителя; 
• иные документы, которые заявитель посчитает нужным представить. 

Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.