Как продать квартиру, если состоишь на учете в ПНД

Продажа квартиры — процесс непростой. Бывает, на пути к сделке возникают обстоятельства, из-за которых она может не состояться. Одно из таких — просьба покупателя предоставить справку из психоневрологического диспансера (ПНД). Иногда от покупки отказываются, если продавец состоит на учете в ПНД, иногда — потому что он не соглашается принести такую справку.

Что делать при продаже недвижимости, если состоишь на учете, рассказываем в статье.

Обязательна ли справка из ПНД при продаже квартиры

Нет. Справка из психоневрологического диспансера не входит в список обязательных документов для продажи недвижимости. Для заключения сделки продавцу потребуются документы, подтверждающие его право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это будет говорить о его правоспособности.

Кроме этого, продавец должен быть дееспособен — если говорить на языке закона (ст. 21 Гражданского кодекса РФ), способен своими действиями приобретать и реализовывать гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Простыми словами — это способность человека жить самостоятельно, например, обеспечивать себя, владеть и распоряжаться недвижимостью. Полная дееспособность гражданина в России наступает, когда ему исполняется 18 лет, то есть с совершеннолетия.

Признать человека недееспособным или ограниченно дееспособным может только суд. Основания для этого указаны в ст. 29-30 Гражданского кодекса. В первом случае — если человек страдает расстройством настолько, что не понимает значение своих действий или не может руководить ими (то есть он не способен адекватно воспринимать действительность и отвечать за свои поступки). Во втором:

• если гражданин, например, из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртным ставит свою семью в тяжелое материальное положение;
• если человек с расстройством способен понимать значение своих действий или руководить ими только с помощью других людей.

С момента вынесения судебного решения о полной недееспособности гражданин не имеет права проводить какие-либо сделки, в том числе продавать недвижимость. От его имени действует опекун. А гражданин, признанный судом ограниченно дееспособным, вправе совершать сделки только с согласия попечителя.

Являются ли состоящие на учете в ПНД граждане недееспособными

Если человек состоит на учете в психоневрологическом диспансере, это не означает, что он недееспособен. Наблюдаться там могут и недееспособные, и дееспособные. Между ними тонкая грань — стадии заболевания. То есть признание человека недееспособным зависит от того, насколько серьезно он страдает психическим расстройством.

Справка об отсутствии такой отметки для покупателей — косвенное доказательство того, что продавец отдает себе отчет в своих действиях и решил продать квартиру в здравом уме.

При этом заставить показать такой документ никто не вправе — продавец решает сам, предоставлять его или нет. Если он откажется получать справку, покупатель может подумать, что ему есть что скрывать, и не станет продолжать сотрудничество. В то же время и отметка об учете в ПНД может спугнуть клиента. Почему?

Для чего покупателю справка из ПНД от продавца

Покупатели недвижимости стараются предусмотреть все риски и обезопасить себя, поскольку легкомысленность в этом вопросе может как минимум обернуться лишними проблемами, а как максимум — потерей денег.

Им нужны некие гарантии вменяемости продавца, ведь если в момент заключения сделки он не понимал, что делал, или не мог руководить своими действиями, суд может признать ее недействительной. Оспорить сделку имеет право сам продавец, его опекун или попечитель.

Причем сделать это, согласно ст. 177 Гражданского кодекса, можно даже в том случае, если человека признали недееспособным или ограниченно дееспособным уже после заключения договора купли-продажи. И если на момент продажи квартиры он страдал, к примеру, расстройством, но при этом суд дееспособности его не лишал. При аннулировании договора недвижимость возвращается продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги покупателю.

Но в действительности все не так просто. Во-первых, этот процесс может затянуться. Во-вторых, покупатель уже мог сделать дорогой ремонт и при этом не сохранил чеки. Следовательно, взыскать за него деньги может не получиться. В-третьих, есть вероятность, что у продавца не окажется средств для возврата за квартиру и компенсации за ремонт.

Но как часто продавцы недвижимости сталкиваются с требованием справки из ПНД? Разбираемся вместе с экспертом.

В действующем российском законодательстве указано: если сделку совершает лицо, которое не способно понимать значение своих действий, она может быть признана недействительной по иску либо данного лица, либо его родственников. В связи с этим сделки проходят с опаской и осмотрительностью, поэтому всегда стоит привлекать профессиональных юристов, чтобы правильно взвесить и оценить риски.

Справки из психоневрологического диспансера сейчас требуются практически по всем сделкам, за исключением тех, где есть несовершеннолетние, поскольку они априори считаются недееспособными до наступления совершеннолетнего возраста. Во всех других случаях справки нужны всегда.

Покупатели эту справку запрашивают практически всегда, и это правильно. Также очень часто просят справку с освидетельствованием. Стоит отметить, что справка из ПНД о том, состоит ли человек на учете, и справка с освидетельствованием — два разных документа. В первой указано, обращался человек за помощью или нет, она бесплатна. А справка с освидетельствованием у дежурного врача подразумевает проведение платной консультации.

Юлия Дымова

директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

В каких случаях дееспособность продавца проверяют и как

Дееспособность продавца непременно проверяется при нотариальных сделках, то есть с привлечением нотариуса. (ст. 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»). Заверение им договора требуется в следующих случаях:

• если продается доля в общей собственности, то есть у квартиры несколько владельцев и один из них решил продать свою часть жилья;
• если супруги покупают недвижимость в долевую, а не совместную собственность и при этом у них нет брачного договора;
• в сделке есть несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный.

Читайте также: Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

При этом обратиться к нотариусу для сопровождения сделки может любой человек, который хочет облегчить процесс покупки квартиры. Как было сказано выше, тот всегда проверяет дееспособность участников договора. Нотариус делает это на основании документа, удостоверяющего личность, который подтверждает достижение им 18 лет.

Если же у него возникнут сомнения во вменяемости гражданина, например, в ходе беседы, он имеет право перенести заверение сделки — это разрешает ст. 41 «Основ законодательства РФ о нотариате». Там написано, что нотариус может отложить совершение нотариального действия, если нужно получить дополнительные сведения.

У нотариуса есть полномочия узнать, не лишал ли суд гражданина дееспособности. Если человек недееспособен, то он не может проводить сделки по закону, и нотариус откажет ему в оформлении документов.

Что касается дееспособных, состоящих на учете в ПНД, нотариус не запрашивает справку ни в психоневрологическом диспансере, ни у продавца квартиры, поэтому о данном факте известно лишь последнему.

При этом никакой нотариус, который подтвердил дееспособность продавца (к примеру, удостоверив договор, доверенность), на практике не спасает от признания сделки недействительной по этому основанию. Более того, он не несет ответственности за недееспособность продавца.  

В суде нотариус может заявить, что у него нет медицинских познаний и проводить какую-либо экспертизу в его обязанности не входит (хотя удостоверение им договора и имеет значение для суда). Поэтому проверка продавца нотариусом не дает абсолютных гарантий.

Также стопроцентных гарантий не дает и справка из психоневрологического диспансера, говорит Юлия Дымова из Est-a-Tet:

Что делать, если покупатель просит справку из ПНД

Если покупатель непреклонен в своем желании получить справку из психоневрологического диспансера, и вы при этом состоите там на учете, не нужно паниковать. Есть несколько способов, как выйти из этой ситуации, в зависимости от того, насколько быстро вам нужно продать недвижимость:

1. Доказать вменяемость — или то, что вы действительно готовы к продаже квартиры — можно, предложив пригласить на сделку психиатра (судебно-психиатрический эксперт), который проведет освидетельствование. Перед подписанием документов врач обследует продавца и выдаст заключение. Минус такого варианта — цена (от 15 тыс. руб. и выше), зато он быстрый и убедительный. Это рекомендуется отразить в договоре, а также снять на камеру процесс освидетельствования и подписания договора.
2. Обратиться в психоневрологический диспансер для прекращения учета. Для этого нужно будет пройти повторное психиатрическое обследование. Однако сказать, на сколько может затянуться эта процедура, нельзя. При этом в снятии диагноза могут и отказать.
3. Предоставить письменное согласие на сделку тех, кто впоследствии может ее оспорить.
4. Предоставить водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых проходят проверку у психиатра.
5. Предложить скидку.
6. Ждать покупателей, которым не потребуется справка из ПНД.

Подведем итог

1. Учет в психоневрологическом диспансере с юридической точки зрения не является препятствием для продажи квартиры, поскольку абсолютно не говорит о недееспособности продавца. Он лишь может указывать на оспоримость сделки (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).
2. Предоставление справки из ПНД — дело добровольное.
3. Если квартиру нужно продать быстро, придется чем-то пожертвовать, если же вы никуда не торопитесь, можно дождаться «своего» покупателя.

Читайте также: Как узнать собственника квартиры: все способы