Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.
Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.
Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?
Юридически, аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Задаток — это определенное обязательство
Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.
С задатком может быть три ситуации:
1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Скачать образец договора задатка »
Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?
Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.
Что сделано неправильно?
Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.
Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?
Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.
Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.
Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.
Что должно быть в договоре?
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:
- Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
- Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
- Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
- Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
- Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
- Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
- Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
- Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».
Что сделано неправильно?
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.
Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов. Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.
Сколько вносить?
В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Что сделано неправильно?
Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.
Как оформить расписку?
Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
- Сумма предоплаты
- Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
- Дата
- Подпись продавца, такая же, как в паспорте
Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.
Скачать образец расписки »
Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.
Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.
Что делать, если предоплату не отдают?
Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Запомнить
Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!
Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.
Задаток в отношении квартиры безусловно предпочтительнее, но накладывает обременение на квартиру. А обременение согласно закону нужно регистрировать в органах госрегистрации. Учите законы, писатели подсказок! ))
Обременение объекта недвижимости — это временное ограничение прав и возможностей собственника объекта в пользовании, владении и распоряжении этим объектом.
Обременения, подлежащие государственной регистрации: залог, рассрочка, аренда сроком более года, доверительное управление, договоры пожизненного содержания с иждивением (рента), запреты, аресты.
При внесении покупателем в качестве задатка денежной суммы продавцу, задаток сам по себе является обеспечением встречных обязательств сторон, при этом никакого иного обеспечения в виде залога объекта недвижимости не возникает. Ограничений (обременения) прав собственника в пользовании, владении и распоряжении объектом недвижимости, также возникать не может.
Смогу ли я внести материнский капитал банку за ипотеку?
Добрый день. Нужна ли закладная при электронной регистрации?
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, риэлтор подговаривает подписать такой договор через его агентсво. Т.е. я подписываю договор на внесение аванса и уже риэлтор передает деньги агентству продавца. Так правильно?
Добрый день! Подскажите, законны ли действия продавца, при внесении задатка стоимость квартиры увеличил аргументируя что он будет платить налог,что ему не выодно. Покупка новостройки
Подскажите, почему риэлтор настоятельно рекомендует заключать договор аванса, а не задатка, говоря о том, что в случае чего-либо по задатку мы ничего не вернем, а по авансу вернем свои деньги...? хотя из прочитанного следует, что аванс не гарантирует результата - приобретения квартиры и не покроет наши расходы и упущенное время. Притом риэлтор повторяет, что так 9аванс) делают все, а задатками он не пользуется. риэлтор со стороны продавца.
Под скажите, если три продавца и один покупатель на 1 квартиру при оформлении задатка должны все присутствовать?
Если квартира находится в долевой собственности, кто подписывает соглашение о задатке и расписку о получении денег?
Добрый день! Скажите, а авансовый платеж возвращается покупателю если сделка не свершилась по вине покупателя. В договоре получения авансового платежа включен пункт что в случае не выхода на сделку по неаргументированному отказу покупателя, аванс остается у Исполнителя, то есть риэлтора. То есть денег при таком случае покупателю не вернуть?
У меня наверняка такой же вопрос. Добрый день. Посмотрели квартиру с риэлтором, заключили договор об авансе, но там прописано, что если покупатель отказывается от сделки, деньги не возвращаются. Я отказалась через 12 часов от подписании договора, нашла сама квартиру лучше. Что мне в этом случае делать? Аванс не возвращают, а он составляет 50000руб. Большая сумма! Что мне делать?
Прекрасная статья! Все формы документов очень полезные! Спасибо!
Добрый вечер! Интересная статья, но в реальности все красиво говорят и рассказывают. У меня задаток вообще отдали без моего присутствия, продавец еще все ни как не выписывается.. Я считаю что когда человек обратился в банк и началась работа по оформлению человека должны "направлять" и разъяснить нюансы. Получается что в агентстве говорят одно и вроде все правильно, в банке тоже отвечают на вопросы, но возникают нюансы..... Вообще теперь уже глядя на все со стороны понимаю, что идти надо было сразу к юристу и прейти на сделку с юристом...
Добрый вечер! какие расходы будут при оформлении недвижимости?
Благо дарю за статью. Полезная информация. Скачала образцы.
Здравствуйте!Одобрили ипотеку,нашли недвижимость,составили предварительный договор-внесли задаток.На этапе одобрения недвижимости банк в кредите отказал,наложив мораторий!Поясните,пожалуйста,как выяснить причину отказа-ведь если по моей вине,прощай задаток,а если по вине продавца ,задаток вернут!Если по моей вине - после озвучивания проблемы есть возможность исправить недостатки влияющие на решение банка,спасибо!
Что касается задатка: как и указано у нас в статье, в таком случае вы имеете право на его возврат — статья 381 ГК РФ гласит «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен».
Спасибо за подробную информацию
Исправьте пожалуйста вложения к статьям,образец задатка и образец аванса ,там все записи друг на друге написаны и ничего не понятно.
Александр, добрый день! Если объект находится в залоге у Сбербанка, его можно купить. О том, как это сделать, можно узнать в нашей статье «Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?». Если же квартира находится в залоге у другого банка, необходимо сначала полностью погасить долг, после снять обременение и только потом её можно будет приобрести в ипотеку.
Мария, добрый день! Для корректного ответа на данный вопрос рекомендуем обратиться с вашим договором о задатке к юристу.
Любовь, здравствуйте! Спасибо за поддержку! О перепланировках мы подробно написали здесь «Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками».
Дарья, добрый день! Мы видим, что на данный момент менеджер связался с вами. Менеджер может не отвечать, если находится на сделке, но обязательно перезвонит, как только появится возможность. В случае, если вы не можете дозвониться в течение длительного времени или у вас есть вопросы по качеству консультации менеджера, вы можете обратиться к его руководителю. Форма для связи с ним находится с правой части экрана в веб-версии ДомКлик, под блоком с информацией о менеджере. Это поможет не только решить конкретный вопрос, но и даст нам понять, что существует проблема.
Евгений, добрый день! Спасибо за отзыв! Шаблон договора купли-продажи направит вам менеджер по ипотечному кредитованию.
Регина, добрый день! Конечно, вы можете воспользоваться любой частью одобренной суммы в следующих рамках:
- она не должна быть меньше 300 тысяч рублей
- она не должна быть больше 85% от стоимости объекта недвижимости.
Добрый вечер, Юлия!
Стоимость оценки зависит от нескольких факторов, в том числе:
Конкретную стоимость лучше все таки уточнять у агенств, предоставляющих подобные услуги.
Здравствуйте. Благодарим за высказанную позицию.
Добрый день. Cтороны могут договориться, однако, обычно услуги аренды банковской ячейки оплачивает тот, кто закладывает деньги.
Валентина, добрый день! Запросить шаблон договора можно у менеджера по ипотечному кредитованию.
Мерген, добрый день! Поскольку большая часть из названной вами суммы была передана продавцу в качестве аванса, рекомендуем обратиться к нему — по закону аванс можно вернуть. Более подробная информация есть у нас в статье, а также в комментариях выше.
Сожалеем, что решение банка не оправдало ваших ожиданий.
Добрый день! Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. Наличие упомянутой расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом.
В данной статье есть подробная инструкция по составлению расписки. Дополнительно предлагаем ознакомиться со статьей Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки.
Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.
.
Добрый день! Вы можете оплатить первоначальный взнос наличными с помощью аренды банковской ячейки: в присутствии продавца помещаете наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки.
Добрый день! Об этом у нас есть несколько подробных статей: «Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка», «Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?».
Олег, добрый день! Обо всех возможных вариантах вы можете узнать у менеджера по ипотечному кредитованию.
Здравствуйте. Если вы говорите о номинальном счете при использовании сервиса безопасных расчетов, то это не номинальный счет покупателя, а особый номинальный счёт Сбербанка. Он максимально безопасен — деньги покупателя хранятся на этом счету до перехода права собственности, и без согласия продавца он не может их снять. После регистрации деньги автоматически перечисляются продавцу.