Журнал Домклик
- Главная
- Недвижимость
- Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.
Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.
Задаток и аванс: в чем разница
Задаток — это обязательство
Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.
Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Вернуть задаток можно только при определенных условиях.
- Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
- Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
- Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.
Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.
Как оформить соглашение о задатке
Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.
Что обязательно должно быть в соглашении о задатке
- Паспортные данные сторон
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных
- Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
- Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается
- Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка
- Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист».
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Нужна ли расписка о передаче денег
Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон
- Сумма задатка
- На основании чего происходит передача денег
- Дата
- Подпись продавца — такая же, как в паспорте
Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.
Что делать, если задаток не отдают
Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Добрый день, Анна! Предварительный договор должны подписать все участники сделки.
Здравствуйте. В зависимости от условий вашего договора с покупателями.
Здравствуйте. Но имеющейся информации разобраться сложно, лучше все спросить напрямую у покупателя.
Здравствуйте, Наталья! В теории возможно всё, что угодно. Но, например, в договоре купли-продажи указывается сумма, за которую приобретается объект. Лучше проконсултироваться с юристами, так как всегда могут быть нюансы вашей сделки, о которых мы не знаем.
Добрый день, Лена! Сложно сказать что-то наверняка. Нам кажется, что ключом к решению будет диалог и понимание, почему не соглашаются на задаток.
Добрый день, Александр! По этому вопросу лучше обратиться за консультацией либо к менеджеру (если у вас есть действующая сделка), либо к юристу. Вам помогут составить договор грамотно.
Добрый день, Зитта. Мы — одна группа компаний, поэтому предварительное одобрение вы также получаете уже от банка. Но банк имеет право отказать на любом этапе сделки.
Здравствуйте, Юлия! Авансовое соглашение лучше заключать на основании договора купли-продажи. Если его нет — по предварительному договору купли-продажи. Образцы такого соглашения есть в Интернете.
Здравствуйте, Ольга! Да, расчёт через ячейку как раз и подразумевает то, что продавец не получит деньги до перехода права собственности к покупателю.
Добрый день, Алексей. Мы не пишем в статье о том, что задаток необходимо заверять. Мы пишем о том, что договор купли-продажи лучше составлять в пристуствии нотариуса.
Здравствуйте. Мы не знаем о каком конкретно документе идет речь, но полагаем, перечень зарегистрированных в объекте жильцов.
Здравствуйте. Воспользуйтесь инструкцией по ссылке.
Здравствуйте. Если вы говорите о номинальном счете при использовании сервиса безопасных расчетов, то это не номинальный счет покупателя, а особый номинальный счёт Сбербанка. Он максимально безопасен — деньги покупателя хранятся на этом счету до перехода права собственности, и без согласия продавца он не может их снять. После регистрации деньги автоматически перечисляются продавцу.
Олег, добрый день! Обо всех возможных вариантах вы можете узнать у менеджера по ипотечному кредитованию.
Добрый день! Об этом у нас есть несколько подробных статей: «Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка», «Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?».
Добрый день! Вы можете оплатить первоначальный взнос наличными с помощью аренды банковской ячейки: в присутствии продавца помещаете наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки.
Добрый день! Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. Наличие упомянутой расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом.
В данной статье есть подробная инструкция по составлению расписки. Дополнительно предлагаем ознакомиться со статьей Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки.
Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.
.
Мерген, добрый день! Поскольку большая часть из названной вами суммы была передана продавцу в качестве аванса, рекомендуем обратиться к нему — по закону аванс можно вернуть. Более подробная информация есть у нас в статье, а также в комментариях выше.
Сожалеем, что решение банка не оправдало ваших ожиданий.
Валентина, добрый день! Запросить шаблон договора можно у менеджера по ипотечному кредитованию.
Добрый день. Cтороны могут договориться, однако, обычно услуги аренды банковской ячейки оплачивает тот, кто закладывает деньги.
Здравствуйте. Благодарим за высказанную позицию.
Добрый вечер, Юлия!
Стоимость оценки зависит от нескольких факторов, в том числе:
- характеристики объекта (чем больший объем работы – тем дороже);
- позиции оценщика на рынке услуг (более молодые компании часто занижают цены для привлечения большего числа клиентов);
- регион, в котором находится объект.
Конкретную стоимость лучше все таки уточнять у агенств, предоставляющих подобные услуги.
Регина, добрый день! Конечно, вы можете воспользоваться любой частью одобренной суммы в следующих рамках:
- она не должна быть меньше 300 тысяч рублей
- она не должна быть больше 85% от стоимости объекта недвижимости.
Евгений, добрый день! Спасибо за отзыв! Шаблон договора купли-продажи направит вам менеджер по ипотечному кредитованию.
Дарья, добрый день! Мы видим, что на данный момент менеджер связался с вами. Менеджер может не отвечать, если находится на сделке, но обязательно перезвонит, как только появится возможность. В случае, если вы не можете дозвониться в течение длительного времени или у вас есть вопросы по качеству консультации менеджера, вы можете обратиться к его руководителю. Форма для связи с ним находится с правой части экрана в веб-версии ДомКлик, под блоком с информацией о менеджере. Это поможет не только решить конкретный вопрос, но и даст нам понять, что существует проблема.
Любовь, здравствуйте! Спасибо за поддержку! О перепланировках мы подробно написали здесь «Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками».
Мария, добрый день! Для корректного ответа на данный вопрос рекомендуем обратиться с вашим договором о задатке к юристу.
Александр, добрый день! Если объект находится в залоге у Сбербанка, его можно купить. О том, как это сделать, можно узнать в нашей статье «Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?». Если же квартира находится в залоге у другого банка, необходимо сначала полностью погасить долг, после снять обременение и только потом её можно будет приобрести в ипотеку.
Исправьте пожалуйста вложения к статьям,образец задатка и образец аванса ,там все записи друг на друге написаны и ничего не понятно.
Спасибо за подробную информацию
Здравствуйте!Одобрили ипотеку,нашли недвижимость,составили предварительный договор-внесли задаток.На этапе одобрения недвижимости банк в кредите отказал,наложив мораторий!Поясните,пожалуйста,как выяснить причину отказа-ведь если по моей вине,прощай задаток,а если по вине продавца ,задаток вернут!Если по моей вине - после озвучивания проблемы есть возможность исправить недостатки влияющие на решение банка,спасибо!
Что касается задатка: как и указано у нас в статье, в таком случае вы имеете право на его возврат — статья 381 ГК РФ гласит «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен».
Благо дарю за статью. Полезная информация. Скачала образцы.
Добрый вечер! какие расходы будут при оформлении недвижимости?
Добрый вечер! Интересная статья, но в реальности все красиво говорят и рассказывают. У меня задаток вообще отдали без моего присутствия, продавец еще все ни как не выписывается.. Я считаю что когда человек обратился в банк и началась работа по оформлению человека должны "направлять" и разъяснить нюансы. Получается что в агентстве говорят одно и вроде все правильно, в банке тоже отвечают на вопросы, но возникают нюансы..... Вообще теперь уже глядя на все со стороны понимаю, что идти надо было сразу к юристу и прейти на сделку с юристом...
Прекрасная статья! Все формы документов очень полезные! Спасибо!
У меня наверняка такой же вопрос. Добрый день. Посмотрели квартиру с риэлтором, заключили договор об авансе, но там прописано, что если покупатель отказывается от сделки, деньги не возвращаются. Я отказалась через 12 часов от подписании договора, нашла сама квартиру лучше. Что мне в этом случае делать? Аванс не возвращают, а он составляет 50000руб. Большая сумма! Что мне делать?
Добрый день! Скажите, а авансовый платеж возвращается покупателю если сделка не свершилась по вине покупателя. В договоре получения авансового платежа включен пункт что в случае не выхода на сделку по неаргументированному отказу покупателя, аванс остается у Исполнителя, то есть риэлтора. То есть денег при таком случае покупателю не вернуть?
Если квартира находится в долевой собственности, кто подписывает соглашение о задатке и расписку о получении денег?
Под скажите, если три продавца и один покупатель на 1 квартиру при оформлении задатка должны все присутствовать?
Подскажите, почему риэлтор настоятельно рекомендует заключать договор аванса, а не задатка, говоря о том, что в случае чего-либо по задатку мы ничего не вернем, а по авансу вернем свои деньги...? хотя из прочитанного следует, что аванс не гарантирует результата - приобретения квартиры и не покроет наши расходы и упущенное время. Притом риэлтор повторяет, что так 9аванс) делают все, а задатками он не пользуется. риэлтор со стороны продавца.
Добрый день! Подскажите, законны ли действия продавца, при внесении задатка стоимость квартиры увеличил аргументируя что он будет платить налог,что ему не выодно. Покупка новостройки
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, риэлтор подговаривает подписать такой договор через его агентсво. Т.е. я подписываю договор на внесение аванса и уже риэлтор передает деньги агентству продавца. Так правильно?
Добрый день. Нужна ли закладная при электронной регистрации?
Смогу ли я внести материнский капитал банку за ипотеку?
Задаток в отношении квартиры безусловно предпочтительнее, но накладывает обременение на квартиру. А обременение согласно закону нужно регистрировать в органах госрегистрации. Учите законы, писатели подсказок! ))
Обременение объекта недвижимости — это временное ограничение прав и возможностей собственника объекта в пользовании, владении и распоряжении этим объектом.
Обременения, подлежащие государственной регистрации: залог, рассрочка, аренда сроком более года, доверительное управление, договоры пожизненного содержания с иждивением (рента), запреты, аресты.
При внесении покупателем в качестве задатка денежной суммы продавцу, задаток сам по себе является обеспечением встречных обязательств сторон, при этом никакого иного обеспечения в виде залога объекта недвижимости не возникает. Ограничений (обременения) прав собственника в пользовании, владении и распоряжении объектом недвижимости, также возникать не может.