Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Покупка квартиры

12:0010 мая 2018 г.

418 854

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов. Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации

Сумма предоплаты

Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору

Дата

Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Это важно

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

5 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Как вместе с жильём не приобрести крупные неприятности

Как безопасно передать деньги продавцу

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Рассказать

Комментарии

Волохова Анна

Спасибо за статью. Было бы очень полезно прикрепить форму расписки и особенно форму соглашения о задатке или подскажите где лучше взять без дополнительных затрат на юриста. Спасибо.

Ответ ДомКлик

Анна, универсального образца, который можно просто заполнить и использовать, просто не существует. При каждой сделке прописываются уникальные условия, и только юридически грамотно составленное соглашение гарантирует безопасность. Также при самостоятельном заполнении есть риск допустить ошибки и неточности. Мы не рекомендуем использовать какие-либо шаблоны, даже из самых авторитетных источников, без персональной консультации со специалистом.

8:3722 мая 2018 г.

Викулова Ирина

К сожалению, репутация риэлторов оставляет желать лучшего. Мне риэлторы предлагали заполнить соглашение об авансе, причем не с продавцом, а с их агентством. В соглашении кроме суммы не было никаких упоминаний за что вообще я вношу эти деньги. Просто за какой то “договор”, который они обязуются заключить к определенному сроку. Про договор они собирались вписать после подписания. Берегитесь риэлторов.

13:5628 мая 2018 г.

Залознов Денис

Добрый день. В статье есть ссылка на Статью 381.1. Обеспечительный платеж". Но ведь это относится к денежным обязательствам, а нам нужно обязательство по заключению основного договора купли-продажи, т.е. самый главный итог должен быть - подписание основного договора купли-продажи, а не передача денег, т.к. часто в сделках деньги передаются позднее.заключения ДКП. Тем более, что после подписания ДКП, предварительный договор теряет силу, и обязательство обеспечительного платежа прекратится.

Денис, спасибо за интерес и активную позицию. В настоящем случае обеспечительный платеж рассматривается как один из способов обеспечения исполнения по договору. Полагаем, что обеспечительным платежом может быть гарантировано как денежное обязательство по уплате цены договора, так и заключение самого договора при условии указания на это в соглашении сторон. Об этом же говорит и п.1 ст. 381.1 ГК РФ: «Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем».

6:5229 мая 2018 г.

Дополнение: аванс вообще нельзя использовать при заключении предварительного договора, т.к. законом данный термин не закреплен.

Совершенно с вами согласны. Спасибо за дополнение.

6:5429 мая 2018 г.

Гладышев Иван

Хорошо

19:099 июня 2018 г.

Демиденко Оксана

Исправьте, пожалуйста ошибку в данной фразе "Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупатели " покупателя - так правильно.

Оксана, спасибо! Уже исправили.

10:0716 июня 2018 г.

Фиоктистова Анна

Елена спасибо

5:0210 июля 2018 г.

Спасибо

5:0310 июля 2018 г.

Белякова Марина

Задаток в отношении квартиры безусловно предпочтительнее, но накладывает обременение на квартиру. А обременение согласно закону нужно регистрировать в органах госрегистрации. Учите законы, писатели подсказок! ))

Марина, добрый день! Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Обременение объекта недвижимости — это временное ограничение прав и возможностей собственника объекта в пользовании, владении и распоряжении этим объектом.
Обременения, подлежащие государственной регистрации: залог, рассрочка, аренда сроком более года, доверительное управление, договоры пожизненного содержания с иждивением (рента), запреты, аресты.
При внесении покупателем в качестве задатка денежной суммы продавцу, задаток сам по себе является обеспечением встречных обязательств сторон, при этом никакого иного обеспечения в виде залога объекта недвижимости не возникает. Ограничений (обременения) прав собственника в пользовании, владении и распоряжении объектом недвижимости, также возникать не может.

14:0020 июля 2018 г.

Мальчевская Марина

Марина, из чего (из каких норм права) вы делаете вывод, что "задаток накладывает обременение на квартиру"? Задаток только связывает обязательствами продавца и покупателя. Вещных прав и обязанностей не возникает, только обязательственные.

15:1323 июля 2018 г.

Карпиза Марина

Не стоит делать выводы обо всех риэлторах по опыту общения с одной недобросовестной организацией. Такие схемы авансовых платежей давно обличены, разжеваны потребителям услуг и кажется, ими не воспринимаются всерьез. И вы тому первое доказательство, если не оставили сумму ни за что). Ориентируйтесь на рекомендации знакомых- реальных людей, кому риэлторы действительно помогли- провели грамотный торг и переговоры, составили правильно документацию и довели без потерь до результата- приобретения квартиры. На рынке риэлторских услуг давно в моде прозрачность оплаты услуг и профессионализм. Отзывы и рекомендации- наше все)

8:0625 июля 2018 г.

Сафина Анна

Добрый день, данную информацию лучше всего прописывать до одобрения объекта на сайте, да и в принципе - до просмотра. Т.к. агенты сразу же после просмотра требуют аванс, мотивируя тем, что не могут приостановить показ без него. Человеку, который первый раз сталкивается с покупкой недвижимости - сложно сориентироваться .

7:2926 июля 2018 г.

Ланец Екатерина

Смогу ли я внести материнский капитал банку за ипотеку?

Екатерина, добрый день! О том, как можно использовать материнский капитал, подробнее написано в нашей статье Как использовать материнский капитал в пользу ипотеки? Если у вас остались вопросы, оперативный ответ можно получить здесь.

9:382 августа 2018 г.

Жиденко Ирина

Добрый день. Нужна ли закладная при электронной регистрации?

Ирина, добрый день! Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, оформлять закладную при электронной регистрации не нужно. Если же вы покупаете недвижимость на стадии строительства, оформить закладную нужно будет только тогда, когда вы будете оформлять право собственности на вашу квартиру.

12:4715 августа 2018 г.

Липатникова Виктория

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, риэлтор подговаривает подписать такой договор через его агентсво. Т.е. я подписываю договор на внесение аванса и уже риэлтор передает деньги агентству продавца. Так правильно?

Виктория, добрый день! Данный вопрос является предметом исключительно вашего договора с агентом. ДомКлик никак не влияет на договорённости между сторонами.

5:4417 августа 2018 г.

Тришин Алексей

Не забудьте еще что предварительный договор должен заключаться в такой же форме что и основной, т.е если сделка нотариальная то и предварительный тоже. А если это условие не соблюдено то он не действителен.

9:4523 августа 2018 г.

Семеренко Святослав

Задаток считается законным если оформлен нотариально. Как бы не назвали договор в простой письменной форме, он будет признан авансовым, можно регулировать только штрафными санкциями в конкретно прописанных условиях. Аванс это подтверждение намерений, но если вы попали на мошенника, задаток не спасет. смотрите на людей и специалистов по недвижимости (как минимум в агентстве должен быть опытный юрист, который по косвенным признакам и по квартире риски выявит и по предоплате и по схеме расчетов).

16:1429 августа 2018 г.

Грачева Дарья

Добрый день! Подскажите, законны ли действия продавца, при внесении задатка стоимость квартиры увеличил аргументируя что он будет платить налог,что ему не выодно. Покупка новостройки

Дарья, добрый день! Незаконны, и это не аргумент. Если продавец изменяет существенные условия договора о задатке, покупатель может отказаться от сделки, а продавец должен будет вернуть ему задаток в двойном размере. Однако это верно, если это произошло после заключения договора и если это именно задаток, а не соглашение об авансе.

10:532 сентября 2018 г.

Лукин Андрей

Риэлторы не нужны это переплата от 140 и более тысяч людям чья деятельность не лицензируется и ни как не регламентируется.

17:4915 сентября 2018 г.

Малинникова Елена

Уважаемые господа, риэлторская деятельность уже лет 10 как лицензируется , регламентируется. Обращайтесь и риэлторам прошедшим обучение, получившим лицензию.

6:5425 сентября 2018 г.

Ермаков константин

Уважаемая Елена, а откуда Вы взяли информацию о лицензировании риэлторской деятельности?) Даже отдельного закона нет о данном виде деятельности, только проект. Не стоит вводить граждан в заблуждение. Относительно статьи - ооооочень упрощенный гайд, не учитывающий множество нюансов. Обращайтесь к хорошему юристу, адвокату и будет Вам счастье! А учиться юриспруденции по статьям в Интернете - это как лечиться по передачам Малахова)

5:335 октября 2018 г.

Ковальчук Светлана

Подскажите, почему риэлтор настоятельно рекомендует заключать договор аванса, а не задатка, говоря о том, что в случае чего-либо по задатку мы ничего не вернем, а по авансу вернем свои деньги...? хотя из прочитанного следует, что аванс не гарантирует результата - приобретения квартиры и не покроет наши расходы и упущенное время. Притом риэлтор повторяет, что так 9аванс) делают все, а задатками он не пользуется. риэлтор со стороны продавца.

Светлана, добрый день! Подготовить корректный ответ на ваш вопрос можно только после внимательного изучения условий договора. Договор, предложенный риелтором, может быть составлен таким образом, что вы действительно будете защищены. Пожалуйста, внимательно изучите его или обратитесь за консультацией к специалисту.

11:0522 октября 2018 г.

Кучеров Владимир

Здравствуйте! Вы не ответили Семиренко Святославу. В подтверждении его слов хочу привести пример. Покупатель передал деньги за приобретаемый объект по расписке, в которой эта сумма была названа задатком и за 12 часов до сделки отказался ссылаясь на изменившуюся семейную ситуацию, деньги в полном объеме потребовал обратно. В суде дело было проиграно несмотря даже на то, что покупатель вслух называл переданную сумму задатком, а не авансом. Судья разъяснил, что по нашему законодательству действие передачи задатка должно быть зарегистрировано в регистрирующем органе, в ином случае это будет считаться авансом.

4:504 ноября 2018 г.

Волков Михаил

Владимир, а какой у нас орган занимается регистрацией задатков? Это к дворнику надо или в булочную идти?

17:209 ноября 2018 г.

Галкина Елена

Под скажите, если три продавца и один покупатель на 1 квартиру при оформлении задатка должны все присутствовать?

Елена, желательно присутствие всех продацов либо оформление по генеральной доверенности.

15:5113 ноября 2018 г.

Прусская Светлана

Тот же вопрос, что у Елены Галкиной

9:2521 ноября 2018 г.

Зуйкова Раиса

Если квартира находится в долевой собственности, кто подписывает соглашение о задатке и расписку о получении денег?

Раиса, желательно присутствие всех продацов либо оформление по генеральной доверенности.

5:4423 ноября 2018 г.

Заречная Зоя

Добрый день! Скажите, а авансовый платеж возвращается покупателю если сделка не свершилась по вине покупателя. В договоре получения авансового платежа включен пункт что в случае не выхода на сделку по неаргументированному отказу покупателя, аванс остается у Исполнителя, то есть риэлтора. То есть денег при таком случае покупателю не вернуть?

Зоя, добрый день! Да, все договоренности фиксируются в письменном виде, поэтому очень важно внимательно изучить условия договора перед подписанием.

12:0923 ноября 2018 г.

Чудакова Нина

У меня наверняка такой же вопрос. Добрый день. Посмотрели квартиру с риэлтором, заключили договор об авансе, но там прописано, что если покупатель отказывается от сделки, деньги не возвращаются. Я отказалась через 12 часов от подписании договора, нашла сама квартиру лучше. Что мне в этом случае делать? Аванс не возвращают, а он составляет 50000руб. Большая сумма! Что мне делать?

Нина, добрый день! Сожалеем о сложившейся ситуации, однако банк никоим образом не может повлиять на договорённости сторон в этом случае.

8:1320 января 2019 г.

Для человека, не имеющего юридического образования, в статье слишком много воды, а что нужно по этой теме раскрыто неполно. Поэтому я призываю всемогущих и всезнающих: Никогда не занимайтесь самодеятельностью! Это может привести к необратимым последствиям. Абсолютно в каждой сделке есть свои нюансы. Но и к выбору специалиста нужно подходить очень тщательно. Среди представителей этой профессии настоящих очень мало. Проверку нужно начинать не с учредительных документов, а с образования и уровня квалификации.

19:2221 января 2019 г.

Родионова Наталья

Прекрасная статья! Все формы документов очень полезные! Спасибо!

Наталья, мы очень рады, что информация вам пригодилась. Большое спасибо за отзыв!

18:0728 января 2019 г.

Латош Ольга

Добрый вечер! Интересная статья, но в реальности все красиво говорят и рассказывают. У меня задаток вообще отдали без моего присутствия, продавец еще все ни как не выписывается.. Я считаю что когда человек обратился в банк и началась работа по оформлению человека должны "направлять" и разъяснить нюансы. Получается что в агентстве говорят одно и вроде все правильно, в банке тоже отвечают на вопросы, но возникают нюансы..... Вообще теперь уже глядя на все со стороны понимаю, что идти надо было сразу к юристу и прейти на сделку с юристом...

Ольга, добрый день! Банк не регулирует отношения между продавцом и покупателем в этой части. Условия передачи аванса/задатка являются предметом исключительно вашего договора. При этом, как и указано у нас в статье, в случае, если у вас есть сомнения или вопросы, мы рекомендуем обратиться к специалисту по сопровождению сделок, грамотному юристу или риелтору.

18:434 февраля 2019 г.

Пронин Сергей

Добрый вечер! какие расходы будут при оформлении недвижимости?

Сергей, добрый день! Общую информацию о возможных дополнительных расходах по сделке можно найти в нашем центре поддержки. О расходах в вашем конкретном случае можно уточнить у вашего менеджера по ипотечному кредитованию.

18:5511 февраля 2019 г.

Чтобы оставить комментарий, необходимо