В Москве растёт спрос на студии и небольшие квартиры в новостройках — исследование Домклик

Аналитики Домклик изучили ипотечные сделки Сбера и объявления о продаже квартир на московском рынке новостроек и выяснили, как за последние 3 года изменились предпочтения покупателей и действия продавцов.

Исследование показало: спрос сместился в пользу студий и квартир небольшой площадью, а рынок новостроек успешно перестроился под потребности покупателей.

Как изменился спрос на первичном рынке Москвы

За период с января 2021 г. по август 2023 г. аналитики зафиксировали следующие тренды на рынке спроса:

• За последние 3 года медианная площадь уменьшилась во всех категориях квартир, причем наиболее существенные изменения затронули сегмент крупногабаритного жилья. Если в случае студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир площадь сократилась на 5–10 кв.м. (на 13-14%), то жилье с 4 и более комнатами уменьшилось более чем на 30 кв.м (на 29%).
• Спрос сместился в сторону студий и однушек. Так, с начала 2021 г. по конец 2022 г. их доля увеличилась с 40% до 53%, а доля двухкомнатных и трехкомнатных квартир сократилась с 38% до 33% и с 19% до 11% соответственно. Лишь доля квартир с 4 и более комнатами практически не изменилась, оставшись на уровне 2%.
• Несмотря на выросшую востребованность небольшого жилья, в 2023 году крупногабаритное жилье по-прежнему пользуется спросом. Так, с декабря 2022 года по август 2023 года доля трехкомнатных квартир увеличилась на 3%, а квартир с 4 и более комнатами — на 1%.

Аналитики Домклик полагают, что удержанию спроса на крупногабаритное жилье значительно способствовало расширение льготных программ. В частности, стоит отметить расширение Семейной ипотеки в начале 2023 года, когда программу распространили на семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми.

Читайте также: Аналитики Сбера и ДОМ.РФ изучили «Семейную ипотеку» с момента запуска программы

Как изменилось предложение на первичном рынке Москвы

За последние 3 года можно выделить следующие тенденции на рынке предложения:

• Как и на рынке спроса, на рынке предложения медианная площадь жилья уменьшилась во всех типах квартир: с января 2021 года по сентябрь 2023 года показатель снизился примерно на 15–20% во всех сегментах. При этом наибольшее снижение зафиксировано на рынке крупногабаритного жилья — квартир с 4 и более комнатами (-22%).
• Хотя изменение структуры объявлений с начала 2021 года по конец 2022 года в основном совпадает с трендами на рынке спроса, перераспределение на рынке предложения оказалось более существенным.

Так, с января 2021 года по декабрь 2022 года суммарная доля студий и однушек в объявлениях увеличилась на 23% (в сделках на 13%). Доля двушек сократилась на 13% (в сделках на 5%), трехкомнатных — на 9% (в сделках на 8%), а квартир с 4 и более комнатами — на 1% (в сделках величина не изменилась). В 2023 году значения на рынке предложения остались практически неизменными.

Тем самым, разница между показателями в объявлениях и сделках существенно сократилась. Например, с января 2021 года по август 2023 года разрыв между суммарной долей студий и однушек в предложении и долей этих квартир в сделках снизился с 22% до 7%. В сегменте двухкомнатных квартир разница уменьшилась с 9% до 1%, трехкомнатных квартир — с 9% до 4%, а квартир с 4 и более комнатами — с 4% до 2%.

«В 2021–2022 году в структуре спроса на первичное жилье произошли масштабные изменения, а именно — увеличение доли малогабаритных квартир. Как показало исследование, предложение также сместилось в сторону жилья меньших размеров, то есть рынок перестроился под потребности покупателей. Можно сказать, что переориентация спроса и предложения в сторону бюджетного сегмента — явление закономерное: небольшое жилье доступно значительно большему количеству граждан, включая приезжих, а также представляет больший интерес для инвесторов.

С другой стороны, в 2023 году востребованность крупного жилья не снижается: в структуре ипотечных сделок доля квартир с 3 и более комнатами держится примерно на уровне 20%. Это стало следствием ряда изменений в условиях льготных программ, в частности, Семейной ипотеки: ее расширение позволило большим семьям приобретать более просторное жилье».

Алексей Лейпи

Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка

Читайте также: Плюсы, минусы и риски при покупке микроквартир

Как и что считали аналитики

Аналитики Домклик изучили первичный рынок Москвы за период с января 2021 года по сентябрь 2023 года. Предметом анализа стали два типа данных:

• Ипотечные сделки по приобретению недвижимости (данные Сбербанка). Были изучены такие категории жилья, как однокомнатные (включая студии), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а также квартиры с 4 и более комнатами. При построении графика учитывалось количество ипотечных кредитов, выданных за месяц.
• Объявления о продаже недвижимости на портале Домклик. В структуре предложения категории квартир незначительно отличаются: в данном случае студии рассматривались отдельно от однокомнатных квартир. При построении графика эксперты учитывали данные на первое число каждого месяца.

Как в сделках, так и в объявлениях аналитики Домклик рассмотрели распределение квартир (по комнатности), а также их медианную площадь.

Читайте также: На московском рынке вторичного жилья увеличивается разница между спросом и предложением: исследование Домклик