Рейтинг стоимости и предложений вторичного жилья рядом со станциями Большой кольцевой линии — аналитика Домклик

1 марта 2023 года была полностью запущена Большая кольцевая линия (БКЛ) Московского метрополитена. К полугодию с открытия аналитический центр Домклик впервые изучил объявления о продаже вторичного жилья возле станций БКЛ. Согласно результатам исследования, собственники размещают наибольшее количество предложений в центральных и западных районах столицы, а самые выгодные лоты — в южных и восточных. Дополнительно эксперты оценили, как близость к метро влияет на стоимость квартиры.

Большая кольцевая линия в Москве

Большая кольцевая линия (БКЛ) Московского метрополитена была полностью открыта 1 марта 2023 года. Это самая длинная кольцевая линия метро не только в России, но и во всем мире. На ней осуществляется круговое движение поездов, а также есть вилочное ответвление от станции «Хорошёвская» до станции «Деловой центр».

Методология: как и что считали аналитики

К полугодию открытия новой линии метрополитена аналитики Домклик впервые рассмотрели распределение объявлений о продаже вторичной недвижимости с учетом расположения относительно БКЛ (по состоянию на сентябрь 2023 года). Рассматривались только лоты, которые находятся не более чем в 10 минутах ходьбы от станций.

Предметом анализа стала медианная стоимость предложения, а также количество объявлений возле каждой станции БКЛ. Учитывались лишь те станции, рядом с которыми насчитывается не менее 10 объявлений о продаже готового жилья.

Дополнительно эксперты сравнили медианную стоимость стандартной квартиры (35 кв. м.) возле станций БКЛ и медианные цены за квартиры по районам.

Возле каких станций БКЛ продают наиболее выгодное жилье на вторичном рынке

Меньше всего квадратный метр готового жилья стоит возле таких станций БКЛ:

• Текстильщики — 269,2 тыс. руб. Стоимость квартиры площадью 35 кв. м — 9,4 млн руб.
• Варшавская — 282,3 тыс. руб. Стоимость квартиры — 9,9 млн руб.
• Печатники — 285,1 тыс. руб. Стоимость квартиры — 10 млн руб.
• Авиамоторная — 289,9 тыс. руб. Стоимость квартиры — 10,1 млн руб.
• Лефортово — 292,6 тыс. руб. Стоимость квартиры — 10,2 млн руб.

Все эти станции имеют отличительные особенности:

1. Расположены в южных и восточных районах столицы. Станции Текстильщики, Печатники и Лефортово находятся в Юго-Восточном административном округе, Варшавская — в Южном, а Авиамоторная — в Восточном.

2. Находятся в относительно недорогих районах. Например, стандартная квартира на вторичном рынке (35 кв. м.) в районе Текстильщики стоит 9,1 млн, Печатники — 9,3 млн, Москворечье-Сабурово — 10,2 млн, Нагорный — 11,1 млн, Соколиная гора — 10,3 млн. Лишь в Лефортово жилье стоит менее выгодно (12,9 млн).

3. Наличие развитой транспортной инфраструктуры. Поблизости проходят крупные автодороги (Волгоградский проспект, Варшавское шоссе, Юго-Восточная хорда, шоссе Энтузиастов), железные дороги (Курское, Павелецкое и Казанское направления московской железной дороги). Доступны пересадки на другие ветки метро, а также МЦД-2 и МЦД-3. В то же время станции удалены от крупных вокзалов и аэропортов.

4. Близость к паркам и зелёным зонам. Например, к Лефортовскому парку или парку Шкулёва.

Возле каких станций БКЛ продают наиболее дорогое жилье на вторичном рынке

Самые дорогие квартиры предлагаются рядом с такими станциями:

• Деловой центр — 820,5 тыс. руб. за кв. м. Стоимость квартиры площадью 35 кв. м — 28,7 млн руб.
• Шелепиха — 469,2 тыс. руб. Стоимость квартиры — 16,4 млн руб.
• ЦСКА — 436,6 тыс. руб. Стоимость квартиры — 15,3 млн руб.
• Петровский парк — 403,2 тыс. руб. Стоимость квартиры — 14,1 млн руб.
• Хорошёвская — 401,9 тыс. руб. Стоимость квартиры — 14,1 млн руб.

Повышенная стоимость объясняется расположением квартир в районах с традиционно высокими ценами на готовое жилье (районы Пресненский, Хорошёвский и Аэропорт), которые находятся в Центральном округе или поблизости с Третьим транспортным кольцом.

Как и в случае выше, станции, возле которых размещены предложения повышенной стоимости, находятся рядом с крупными автодорогами (например, Третье транспортное кольцо и Ленинградский проспект), станциями других веток метро, МЦК и МЦД, а также зелеными зонами (парки Красная Пресня, Березовая Роща, Ходынское поле).

Безусловно, расстояние от метро — важнейший фактор, определяющий цену вторичной квартиры в Москве. Анализ выставленных объявлений показал, что стоимость квартир в пешей доступности от станций БКЛ, возле которых зафиксирован наибольший объём предложения, выше средней цены по району примерно на 10%. Однако значение ценового разрыва может варьироваться, что определяется расположением и классом жилья.

Алексей Лейпи

директор дивизиона «Домклик» Сбербанка

Так, например, в случае станции «Деловой центр», большое количество жилья премиум-класса в непосредственной близости к метро привело к тому, что средняя стоимость жилья возле метро значительно выше медианного значения по Пресненскому району: разрыв составляет более 30%.

Возле каких станций БКЛ продают больше всего жилья на вторичном рынке

Больше всего объявлений размещено возле следующих станций:

• Деловой центр — 14,2%
• Аминьевская — 12,2%
• Шелепиха — 8,1%
• Кунцевская — 5,8%
• Марьина Роща — 5,2%

Примечательно, что хотя в исследовании было рассмотрено 26 станций, возле топ-5, приведенного выше, размещена примерно половина всех объявлений.

Станции имеют следующие особенности:

1. Расположены в Центральном (станции Деловой центр и Шелепиха) или Западном административном округе (станции Аминьевская и Кунцевская). Единственное исключение — Марьина Роща (Северо-Восточный округ).

2. Находятся в районах с повышенной стоимостью готового жилья. Так, стандартная квартира (35 кв. м.) на вторичном рынке в Пресненском районе стоит 21,8 млн руб., в Очаково-Матвеевском — 13,2 млн руб., в Кунцево — 11,1 млн руб., в Фили-Давыдково — 11,6 млн руб. и в Марьиной Роще — 13,1 млн руб.

3. Расположены рядом с крупными транспортными артериями, включая автодороги, другие ветки метро и МЦК. Отдельно стоит отметить возможность пересадки с выделенных станций на МЦД-1 или МЦД-4, которые пересекаются с маршрутами «Аэроэкспресса» до аэропортов Шереметьево и Внуково.

4. Наличие небольших зеленых зон, например, парка Красная Пресня и Фестивального парка.

Читайте также: Эксперты составили карту стоимости квартир в Москве на вторичке и в новостройках: исследование Домклик