Сталинки, брежневки и хрущевки: плюсы и минусы советской застройки

ХХ век оставил нам в наследство три кита советского градостроительства — сталинки, хрущевки и брежневки. Названные так по фамилиям руководителей страны, на чье время пришелся их расцвет, эти дома до сих пор составляют большую часть вторичного рынка недвижимости российских городов.

Разбираемся, в чем между ними разница, какие есть преимущества и какие недостатки.

Сталинки

Эпоха строительства сталинок — с 1930-х по конец 1950-х годов прошлого века. Несмотря на то, что большинство из них могут скоро отметить свой столетний юбилей, сталинки до сих пор удерживают элитный статус и пользуются большой популярностью на рынке вторичного жилья.

Условно сталинки можно разделить на два типа: те, что строили для советских высших партийных работников — они отличаются размахом архитектуры здания, просторными подъездами, внушительными метражами и индивидуальным планировками; второй тип — сталинки скромного ранга для советских рабочих: там архитектура проще, комнаты компактнее и цены, соответственно, ниже.

Плюсы сталинок

Отличное качество. Эти дома строились по высоким технологическим стандартам, из качественных стройматериалов, по индивидуальным проектам — на века и на зависть всему миру. Дома проектировались с запасом прочности на 125-150 лет, так что даже самые «почтенные» сталинки  еще не отслужили свой положенный срок.

Много простора. Проектируя сталинки архитекторы не скупились на квадратные метры — много пространства, воздуха и света, высокие потолки, широкие окна, большие ванные комнаты. В таких квартирах возможна перепланировка, так что сталинки дают безграничный простор для дизайнерских фантазий и их воплощений.

Хорошая тепло- и шумоизоляция. Она достигается за счет толстых стен. В таких квартирах тихо, нет жары летом и тепло зимой.

Большие дворы и хороший вид из окна. Обычно при проектировании сталинок между группами из 5-10 домов выделялось место для зеленых парков и больших детских площадок.

Расположение в историческом центре города. В основном сталинкам отводилось место в центре города — они были визитной карточкой советского градостроительства. До сих пор стройные ряды сталинок красуются на главных улицах, бульварах и проспектах российских городов. Один из самых известных примеров такой нарядной застройки — Кутузовский проспект в Москве с образцами монументального сталинского ампира.

Минусы сталинок

Устаревшие инженерные коммуникации. Это слабое место почти в любых домах сталинской застройки. Трубы и электропроводка могут нуждаться в замене и даже быть в аварийном состоянии. При этом капитальный ремонт в квартире не решит проблему целого дома. Также в некоторых сталинках могут быть деревянные перекрытия между этажами, а это пожароопасно. Поэтому перед покупкой квартиры в таком доме лучше проконсультироваться с инженером или архитектором.

Отсутствие лифта и мусоропровода. Эти привычные для современного человека удобства в то время еще были в диковинку.

Стоимость ремонта. Ремонт в сталинке может обойтись дороже, чем в типовом жилье примерно на 10-15%. То, что считается преимуществом, в перерасчете на затраты ремонта может стать проблемой — большой метраж, высокие потолки, нестандартные оконные и дверные проемы.

Подробнее о сталинках

Хрущевки

Быстро, дешево и тесно — так в трех словах можно описать хрущевскую застройку. День рождения хрущевок — 31 июля 1957 года, именно тогда советское правительство объявило о массовой застройке российских городов.

Цель проекта — обеспечить жильем как можно больше людей в минимальные сроки. Поэтому в отличие от сталинок, архитектурные изыски — это не про хрущевки.

Основным материалом для постройки стали панельные блоки. Квартиры были в основном одно- и двухкомнатными.

Плюсы хрущевок

Невысокая стоимость. По сравнению с брежневками и сталинками, стоимость хрущевки вполне себе скромная.

Низкие цены на коммуналку. Казалось бы, небольшой метраж и низкие потолки преимуществом не назовешь. Но благодаря им, коммунальные счета в хрущевках существенно ниже по сравнению со сталинками, брежневками и новостройками.

Развитая инфраструктура. Застройка хрущевками велась сразу районами — вместе с домами строились поликлиники, магазины, детские сады и школы под боком. По этой же причине транспортная доступность в районах хрущевок тоже на высоком уроне.

Ощущение уединенности. Обычно хрущевки не вырастают выше пяти этажей, а на лестничной площадке не больше четырех квартир. Благодаря этому в хрущевках есть некоторая атмосфера камерности и уединенности.

Минусы хрущевок

Маленькая площадь квартир. Жить большой семье в хрущевке — задача не из легких. Метраж даже просторных квартир довольно скромный, комнаты и кухни маленькие, санузлы совмещенные.

Высокий процент износа. Средний эксплуатационный срок хрущевки — 25 лет. Они строились не на совесть, а на скорость, поэтому на сегодняшний день состояние многих оставляет желать лучшего, а некоторая часть уже попала под программу реновации.

Ограничения в перепланировке. В блочных и панельных домах нельзя сносить стены. В некоторых случаях можно только пробить проемы. Но даже это потребует долгого и дорогого согласования с инстанциями.

Плохая шумо- и теплоизоляция. Стены в хрущевках тонкие. Поэтому скорее всего вам будет слышен каждый чих соседей, зимой в квартирах может быть холодно, а летом жарко.

Подробнее о хрущевках

Брежневки

Брежневки стали заключительной стадией советского градостроительства. Пик застройки пришелся на конец 60-х по конец 80-х гг. Строили их из железобетонных панелей или силикатного кирпича.

По сути брежневки — это улучшенные хрущевки, в народе так и прозванные «улучшенки». Брежневки выросли вверх на несколько этажей, квартиры стали просторнее, планировки удобнее, потолки выше, а санузлы — изолированными. В домах появились лифты и мусоропроводы.

Плюсы брежневок

Планировки — лучше, метраж — больше.

Хорошая инфраструктура. Как и хрущевки, районы брежневок застраивались сразу со всеми инфраструктурными благами.

Минусы брежневок

Плохая теплоизоляция. Это особенно ощущается в угловых квартирах. Из-за того что батареи находятся в стенах, приходится устанавливать дополнительные радиаторы и даже утеплять стены.

Подробнее о брежневках

Читайте также: Что изменится для собственников недвижимости и застройщиков с 1 сентября 2023 года