Уплата налогов от сдачи квартиры в аренду: плюсы и минусы

Сдача квартиры в аренду в России считается одним из гарантированных видов дохода. При этом часть собственников арендного жилья принципиально не уплачивает налоги на такой вид дохода, считая это дополнительными расходами.

Для других же арендодателей важно, чтобы отношения собственника и нанимателя, а также доходы от сдачи находились в легальной плоскости. В этой статье разберем все плюсы и минусы уплаты налогов от сдачи квартиры в аренду (найм) как для арендодателей, так и для арендаторов.

Рынок «серой» аренды в России сдает позиции

Рынок аренды последние годы выходит из тени. Однако не все наши соотечественники считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным правонарушением. Более половины россиян (51%), скорее всего, не стали бы платить налоги с подобного заработка. 

Среди причин респонденты называли бюрократические сложности, связанные с оформлением соответствующих документов, и отсутствие серьезного наказания за неуплату налогов (это далеко не так, об этом расскажем дальше). Только без малого треть россиян (29%) заявили о необходимости штрафовать тех, кто уклоняется от уплаты налогов. При этом многие рантье сегодня понимают, что должны платить налог с полученной арендной платы. 

Некоторые же почему-то уверены, что Федеральная налоговая служба (ФНС) вряд ли узнает об их бизнесе. Доходит до того, что при аренде стороны не составляют договор. А если и делают это, то никому не показывают его, чтобы не афишировать сдачу. Или заключают безвозмездный договор, а съемщик расплачивается с хозяином квартиры наличными или использует безналичные способы расчетов через третьих лиц. Кажется, что подобная схема — вполне рабочая, однако налоговые органы умеют определять скрытые доходы, и регулярные поступления одной и той же суммы — один из сигналов для них.

Подводные камни от сдачи квартиры по «серой» схеме

Плюсов в «серых» схемах, на самом деле, немного, да и те сомнительные. Точнее, «плюс» всего один — это ежемесячный пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость, без каких-либо вычетов. 

По статистике, «серые» схемы чаще всего используют в сдаче жилья среднего класса, где расценки не превышают 60 тысяч рублей в месяц. И какое-то время такой алгоритм может работать. Однако автоматизированные системы ФНС рано или поздно могут его обнаружить, что и происходит последние несколько лет.

В остальном же собственники, не делающие отчислений, постоянно рискуют, что какой-нибудь обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый сообщат о тайном рантье в налоговую инспекцию или сама ФНС вычислит уклониста. И это не единственный минус.

Минусы сдачи квартиры по «серой» схеме

Неофициальная сдача квартиры несёт риски для обеих сторон. Особенно ощутимы они, когда собственник воздерживается от заключения договора, чтобы не было документальных подтверждений факта сдачи. 

Для арендатора

• Арендатор, не заключивший договор с четко прописанными условиями с собственником, может полагаться только на достигнутые устные договоренности. Это значит, что собственник может в любой момент, например, попросить его освободить помещение, не допустить в него, а арендатору будет сложно защитить свои права.
• Собственник, который сдает квартиру «в серую», как правило, не делает временную регистрацию своим жильцам, а значит те не смогут устроить своих детей в детский сад или школу.

Для арендодателя

• Владелец недвижимости может предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, однако при этом он рискует попасть в поле зрения ФНС.

Плюсы сдачи квартиры «по-белому»

Легальная сдача квартиры внаем, безусловно, дает обеим сторонам большую защищенность от всякого рода рисков.

Для арендатора

• В случае с легальной сдачей квартиры у жильца точно будет документ, который дает ему возможность защитить свои права. Этот документ называется договор найма жилого помещения, а его стороны — наймодатель и наниматель.
• Если арендатору съем жилья оплачивает работодатель, ему потребуется официальный договор с фиксированной суммой арендной платы и всеми условиями найма жилья.

Для арендодателя

• В случае возникновения конфликта с недобросовестным нанимателем собственник квартиры может обратиться за защитой своих интересов в официальные структуры.
• Психологический комфорт, отсутствие необходимости скрывать факт сдачи жилья перед налоговыми органами, вездесущими соседями и полицией.
• У вас будет дополнительный подтвержденный доход, который можно показать банку, чтобы получить кредит, или консульству, чтобы получить визу.

Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду

По общему правилу, если вы как физическое лицо сдаете внаем или в аренду имущество, вы обязаны уплатить НДФЛ с дохода, который получаете.

В противном случае возможно применение двух видов ответственности — за совершение административного и налогового правонарушений.

Так, неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 129.3 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 229 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 119 НК РФ непредоставление в установленный законом о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5% не уплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее предоставления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.

При этом размер штрафа непосредственно за неуплату налога будет зависеть от того, действовал ли собственник умышленно или нет. Размер штрафа составит от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Например: Андрей сдает свою однокомнатную квартиру другу Сергею за 20 000 в месяц, считая, что налоги за такой доход платить не должен. Неофициальный договор аренды они заключили на три года — с 1 января 2020 года по 31 декабря 2022. 

В итоге за все время сдачи квартиры в аренду Андрей получил 720 000 рублей дохода, неучтенного государством. В июне 2023 года налоговая вычислила неплательщика и взыскала с него сумму в 106 тысяч, в которую входили неуплаченная сумма налога, штраф и пени за непредоставление налоговой декларации.

При этом, если бы Андрей зарегистрировался как самозанятый с налогом в размере 4%, он заплатил бы за все время аренды всего 28 800 рублей налога, сэкономив бы не только деньги, но и нервы, и время. Сумма налога составит ещё меньше, если Андрей только начал сдавать квартиру: за счёт единоразового налогового вычета 10 000 рублей он заплатит всего 21 600 рублей за всё время по ставке 3%.

В отдельных случаях это является преступлением, предусмотренным ст. 198 Уголовного кодекса РФ, и речь пойдет уже не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 тысяч до 300 тысяч рублей, или арестом на срок от до шести месяцев, или лишением свободы на срок до одного года. Аналогичное деяние в особо крупном размере наказывается штрафом уже от 200 тысяч до 500 тысяч рублей или лишением свободы на срок до трех лет. Подробнее можно посмотреть здесь.

Как уменьшить налоги, если решил сдавать квартиру в аренду легально

Для уплаты налогов от сдачи квартиры в аренду гражданам выгоднее всего оформить статус самозанятого. Этот налоговый режим введен относительно недавно, в 2019 году он был запущен сначала в четырех пилотных регионах, а с 2020-го действует в большинстве — 80 —регионов России. При таком варианте налогообложения заплатить с доходов от сдачи квартиры придется всего 4 %, если арендатор — физическое лицо.  То есть, если вы сдаете квартиру за 50 тысяч рублей, вы платите государству 2 тысячи рублей в месяц. Если арендатор — юрлицо, налог будет немногим больше — 6%, то есть 3000 рублей.

Для индивидуальных предпринимателей (ИП) доступна упрощенная система налогообложения. Ставка налога при доходе с аренды квартиры для ИП по этой схеме составит тоже 6%. Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но ею мало кто пользуется, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли.

Еще один вариант — патентная система налогообложения или патент. Он тоже рассчитан на ИП, и ставка по нему составляет все те же 6%. Но базой в этом случае выступает не указанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах учитывается также район, где расположена квартира. В остальных случаях имеют значение только площадь и количество квартир в аренде. Рассчитать стоимость патента можно на сайте ФНС в разделе, посвященном ПСН.

Налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ составит 13% от суммы дохода. Такая ставка предусмотрена только для налоговых резидентов РФ (для нерезидентов установлена ставка 30%). При этом, если собственник получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, он должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только, если в квартире отсутствуют счетчики. Обычно это вода и электроэнергия: то, что платят по счетчикам, доходом не считается. Как сэкономить на коммунальных платежах, читайте в статье «Как экономить на коммунальных платежах».

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. К примеру, владелец жилья сдает однокомнатную квартиру за 35 тысяч рублей в месяц. Годовой доход при этом составит 420 тысяч рублей, значит, сумма НДФЛ, рассчитанная как 13%, равна 54,6 тысяч рублей.

Уменьшить сумму налога, хотя и незначительно, можно, исключив из арендных платежей те самые коммунальные расходы, которые наниматель возмещает хозяину жилья. В этом случае получится сократить налогооблагаемую базу, но этот пункт нужно обязательно изначально прописать в договоре найма.

Напомним, что с 1 апреля 2023 года для физлиц начала применяться упрощенная форма уведомления об имуществе — недвижимости или транспорта, на которые должны начисляться налоги. Такое уведомление нужно подавать до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, если календарный год закончился, а уведомление из налоговой для оплаты не пришло и налоги не уплачены.

При упрощенной форме больше не нужно указывать виды недвижимости, реквизиты прилагаемых документов о правах на земельные участки и отдельные характеристики транспортных средств.

Можно ли вернуть часть средств от налога со сдачи квартиры

Да, если налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. Это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов. НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. 

Если в течение трех лет владелец арендуемой квартиры тратил деньги на лечение, покупку лекарств, образование или приобретение жилья, он может уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, на которую начисляются 13%.

Полный список оснований для налогового вычета такой:

1. Дорогостоящее лечение собственника, супруга или супруги, родителей и несовершеннолетних детей. Например, протезирование, анализы, услуги частных врачей, ЭКО.
2. Образовательные услуги для владельца квартиры, а также обучение и образование детей.
3. Покупка квартиры.
4. Индивидуальный инвестиционный счет. В этом случае владелец счета и съемной квартиры получит на счет 13% от вложенной суммы, но не больше уплаченного НДФЛ с доходов от аренды жилья.

Читайте также: Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости