Как продать унаследованную недвижимость

Наследник может продать квартиру после вступления в наследство, закон это разрешает. Но нужно знать о нескольких нюансах, иначе есть риск, что сделка пройдет не только с дополнительными расходами, но и сложностями на разных этапах вступления в наследство и непосредственно продажи. В этой статье рассказываем, как продать квартиру после наследства.

Когда можно продать унаследованную квартиру

Получив квартиру в наследство, новый владелец фактически сразу же приобретает право ею пользоваться. В ней можно жить, делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Но право продать унаследованную квартиру появляется только после прохождения ряда бюрократических процедур. Даже если продажа не планируется, их необходимо пройти, чтобы не лишиться имущества.

Для того чтобы стать собственником унаследованной квартиры, нужно:

• оформить свидетельство о праве на наследство;
• зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При этом заявление о государственной регистрации права и прилагаемые к нему документы в Росреестр обязан направить нотариус — не позднее окончания рабочего дня после выдачи свидетельства о праве на наследство (или не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства, если по каким-то причинам подать заявление в электронном виде невозможно).

Таким образом, продать унаследованную квартиру можно после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности. Госрегистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Однако важно учитывать особенности заложенной недвижимости. Если унаследовано жилье, которое находится в залоге или куплено в ипотеку, вместе с квартирой наследуется и сам кредит. В таком случае нужно будет обратиться в банк со свидетельством о праве на наследство для переоформления кредитных обязательств. И впоследствии продать такую квартиру получится только с согласия залогодержателя, в данном случае банка.

Как проверить, открыто ли наследство

Первый этап предпродажной подготовки — вступление в наследство. Чтобы его начать, нужно проверить, открыто ли дело о наследстве. Для этого нужны ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. С этими данными на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Реестр наследственных дел» можно посмотреть, открыто ли дело о наследстве.

Если наследственного дела нет, требуется его открыть.

Кто может инициировать открытие дела о наследовании

Дело может открыть любой наследник, обратившись к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя и заявив о своих правах. Если место жительства неизвестно, умерший жил за границей или не был нигде зарегистрирован, стоит обратиться к нотариусу по месту нахождения имущества.

Какие документы нужны для открытия наследственного дела

К заявлению потребуется подготовить:

• документ, подтверждающий родство, если нет завещания и рассматривается случай наследования по закону;
• подтверждение адреса проживания умершего;
• свидетельство о смерти наследодателя.

Срок открытия наследственного дела

На то, чтобы прийти к нотариусу и заявить о правах на наследство, у наследника есть 6 месяцев. Если наследник — еще не рожденный ребенок, то срок отсчитывается с даты его рождения, и к нотариусу должен пойти родитель или опекун.

Пропущенный срок принятия наследства можно восстановить через суд, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам (при условии, что он обратился в суд в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска срока отпали). Но суды нередко настороженно относятся к таким обращениям, потому что вокруг дел о наследстве часто возникают мошеннические схемы.

Как получить право на наследство

За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 тыс. руб. для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Соответствующую услугу оказывают бюро технической инвентаризации или специализированные компании — независимые оценщики.

Пошлину не нужно платить наследникам, несовершеннолетним на день открытия наследства, а также тем, кто наследует квартиру, в которой они проживали вместе с наследодателем на день его смерти и продолжают проживать в этой квартире после его смерти.

После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проведения оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины через полгода после смерти наследодателя его наследник получает свидетельство о наследстве.

Если есть достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, нет иных наследников, имеющих право на наследство или его часть, свидетельство может быть выдано до истечения данного срока (п. п. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ).

Но получение свидетельства о праве на наследство еще не финал. Чтобы свободно распоряжаться унаследованной недвижимостью, в том числе продавать, нужно зарегистрировать свое право на нее в Росреестре. До момента такой регистрации право собственности не считается перешедшим к наследнику. По общему правилу, заявление о такой регистрации направляет нотариус — требуется только оплатить пошлину за регистрацию и получить выписку ЕГРН, когда ваше право на квартиру будет зарегистрировано.

Наличие выписки ЕГРН с актуальными сведениями о собственнике крайне важно для последующей продажи — так вы сможете подтвердить свои права на распоряжение квартирой, что увеличит доверие покупателя и снизит для него риски покупки.

Дополнительно проконсультироваться по вопросам, связанным с недвижимостью, в том числе по продаже унаследованного имущества, можно в сервисе Домклик Помощь юриста.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности на унаследованную квартиру ее можно продавать. Когда все документы в порядке и собственники имущества установлены и видны в выписках, сделка проходит как обычная продажа: покупатель при необходимости вносит аванс, затем с ним заключается договор, и со всеми документами стороны идут в МФЦ или Росреестр.

Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

39K

Для сделки потребуются следующие документы:

• паспорта всех участников;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних собственников;
• справка о зарегистрированных в квартире;
• правоустанавливающие документы — в этом случае свидетельство о праве на наследство.

Покупателям обычно передают технические документы на квартиру, например, план, выписку из лицевого счета, которая подтверждает, что нет долгов по коммуналке. Пошлину за регистрацию перехода права собственности платит покупатель. Средний срок регистрации сделки — 7 дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Наследство — по общему правилу — не облагается налогом, поэтому декларировать квартиру и что-то платить не нужно.

Доходы в денежной и натуральной форме, в том числе недвижимость, полученная от физлиц в порядке наследования, не облагаются НДФЛ. 

Исключение составляет вознаграждение, выплачиваемое наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемые наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Но это исключение не касается недвижимости при получении ее в наследство.

Таким образом, по общему правилу, при наследовании имущества НДФЛ уплачивать не нужно. Однако, если вы решите продать унаследованную недвижимость, у вас может возникнуть обязанность заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Кроме того, после оформления права собственности возникает обязанность платить текущие налоги на такое имущество — земельный, транспортный и другие. А в ситуации с продажей унаследованной недвижимости размер налога, который понадобится платить, зависит от срока владения квартирой и налогового статуса.

Налоговый статус

Если недвижимость продает гражданин России, НДФЛ для него составляет 13-15% в зависимости от стоимости объекта. Ставка налога для нерезидентов — 30%. Нерезидентами признаются как иностранные граждане, так и россияне, которые более 183 дней в течение 12 следующих месяцев подряд находятся за пределами России. Тогда налог при продаже жилья, как унаследованного, так и любого другого, вырастает с 13-15% до 30%.

Срок владения

По Налоговому кодексу минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого не будет налога с продажи, — 3 года, если:

• Право собственности получено на безвозмездной основе. То есть квартиру завещал или подарил родственник, член семьи, она была приватизирована после договора социального найма, досталась в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Продаваемая недвижимость — это единственное жилье владельца (будет учитываться жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену, и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным).
• Квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.

Во всех остальных случаях для безналоговой продажи нужно владеть имуществом не менее 5 лет.

Как рассчитывается налог, и можно ли получить налоговые вычеты

Если нужно продать унаследованную квартиру до истечения 3-летнего срока, придется заплатить налог. Важный нюанс: срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

У налогоплательщика также есть право на вычеты. Это означает, что налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму вычета. Сейчас действует вычет на сумму, не превышающую 1 млн руб.

Вместо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости имущества — при условии, что от наследодателя остались документы об этой стоимости и если он такой вычет на завещанную квартиру не использовал.

Как продавать несколько долей в унаследованной квартире

Если дольщиков несколько, а продать свою долю хочет только один, он должен предложить остальным ее выкупить или заручиться их согласием на продажу, содержащим отказ от права преимущественной покупки доли. Несоблюдение этих условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю.

Если все дольщики хотят продать квартиру, то с точки зрения налогообложения выгоднее, если каждая доля будет продана по отдельному договору. Тогда каждый собственник и, соответственно, налогоплательщик сможет воспользоваться вычетом на сумму 1 млн руб.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Чтобы избежать споров с внезапно объявившимися родственниками, претендующими на наследство, наследнику обязательно нужно найти последнюю версию завещания. Она может быть у нотариуса или в вещах наследодателя.

Если этого не сделать, наследники могут объявиться после проведения сделок с унаследованным имуществом и оспорить их. Это можно сделать только в суде, и тяжба имеет шансы растянуться надолго, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.

Но, конечно же, при сделках с квартирой, полученной по наследству, больше рискует покупатель. Потому что в описанной ситуации он имеет шанс остаться и без денег, и без квартиры. Суд взыщет деньги с продавца, но на них могут претендовать другие наследники, или же он может заявить, что уже потратил их. 

Юристы предупреждают: безопасного срока для сделок с наследуемым имуществом нет. Наследники могли не знать о смерти наследодателя, и для них 6 месяцев начинаются в тот момент, когда они об этом узнали. Такими наследниками могут быть дальние родственники, внебрачные дети, члены семьи, не поддерживавшие связь с наследодателем.

Что касается внебрачных детей, то они могут заявить о том, что их интересы при распределении наследства нарушены, когда им исполнится 18 лет. И это может быть сильно позже, чем стандартные полгода после открытия наследства.

Поиск других наследников — непростой процесс, так как любой претендующий на наследство может начать спор за него даже по истечении 6 месяцев, отведенных на заявление о праве его получения. А если свидетельство на наследство оформлено до того, как полгода прошли, риск возникновения споров за наследство повышается в разы.

Поможет в таких спорах статус добросовестного приобретателя — покупателю нужно будет доказать, что он не знал и не должен был знать, что приобретает недвижимость у лица, которое не вправе ее продавать. В том числе потребуется подтвердить, что вы проявили должную осмотрительность, проверили продавца и убедились в наличии у него нужных прав. Среди прочего нужно указать, какие сведения и документы из каких источников вы получили до заключения сделки.

Это могут быть сведения из открытых реестров на дату приобретения имущества, документы по предыдущим сделкам, документы, подтверждающие отсутствие ограничений на совершение сделки и так далее. Можно собирать их самостоятельно или заказать юридическую проверку недвижимости — тогда все нужные проверки и документы сделают за вас, с учетом актуальной практики и всех возможных рисков.