Аренда квартиры у несовершеннолетнего: правила и нюансы

Если с арендой квартиры у взрослого человека в целом все понятно, то в случае с несовершеннолетним собственником возникают вопросы. Могут ли они сдавать жилье, какие есть нюансы и насколько это безопасно для арендатора? Расскажем об этом в статье.

Имеют ли несовершеннолетние право сдавать квартиру

Права несовершеннолетних прописаны в Гражданском кодексе РФ, который говорит о том, что некоторые сделки дети могут совершать с 6 лет. Входит ли в этот список сдача квартиры в аренду — зависит от возраста:

1. Если ребенку 6-13 лет, то сдавать жилье он не имеет права. Но за него сделать это могут родители, усыновители и опекуны. Договор аренды в таком случае заключается именно с ними.
2. Дети 14-17 лет могут сдавать недвижимость в аренду. Однако для этого им требуется письменное согласие законных представителей. При этом документы несовершеннолетний собственник может подписывать уже сам.

Дети обеих возрастных групп считаются частично дееспособными, а потому не могут в полной мере реализовывать свои права.

Однако есть исключения, при которых несовершеннолетнего могут признать дееспособным, и тот получит право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью:

• если он вступил в брак (сделать это можно только по достижении 16 лет);
• если он был эмансипирован, то есть объявлен полностью дееспособным.

Особенности сдачи квартиры несовершеннолетнего собственника в аренду

Чтобы сдать жилье, которым владеет несовершеннолетний, его представители обязаны получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Для этого им нужно собрать пакет документов. Например, в Москве обязательный перечень такой:

• заявление от родителей или законных представителей ребенка до 14 лет либо заявление от самого несовершеннолетнего 14-17 лет;
• паспорта заявителей;
• письменное мнение ребенка в возрасте 10-14 лет, составленное в произвольной форме в присутствии работника МФЦ при подаче заявления законными представителями;
• единый жилищный документ, выписка из финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• проект договора аренды;
• документы об открытии банковского счета, на который будут переводиться деньги за аренду квартиры;
• отчет об оценке рыночной стоимости аренды, составленный не позднее шести месяцев до даты подачи заявления;
• копии правоустанавливающих документов (при отсутствии сведений в ЕГРН — их оригиналы) на жилье, которое планируется сдавать.

Список документов и условия подачи в каждом конкретном случае могут различаться, поэтому перед посещением органа опеки и попечительства следует уточнить эту информацию.

Выдать разрешение на сделку или отказать в нем в опеке должны в течение 15 дней. При этом отказ можно оспорить в суде.

Как происходит оплата аренды

Разрешение на сдачу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, дают органы опеки и попечительства. Условия получения арендной платы также согласовывают они. Как правило, опека в таком случае требует открыть специальный счет на имя ребенка — на него жильцы и будут перечислять деньги.

Средства будут заморожены до тех пор, пока собственнику не исполнится 18 лет. Родители смогут потратить их, опять же, только с разрешения органов опеки и попечительства и только на нужды ребенка.

Чем рискуют арендаторы при съеме квартиры, владельцем которой является ребенок

Если родители или опекуны сдали жилье без разрешения органов опеки и попечительства и последние об этом узнали, представители обязаны обратиться в суд от имени несовершеннолетнего с требованием расторгнуть договор. Исключение — если такой договор выгоден для ребенка.

То есть при отсутствии разрешения от опеки арендатор рискует расторжением договора. Из этого вытекают две неприятности. Во-первых, арендатор в связи с этим должен покинуть квартиру, то есть ему придется искать новое жилье.

Во-вторых, конечно, законные представители ребенка обязаны возместить пострадавшему все понесенные убытки — как минимум переплату за аренду. Однако этот процесс может затянуться, поскольку деньги семья уже могла потратить.

Как обезопасить себя при аренде квартиры у несовершеннолетнего

Чтобы не столкнуться с такими неприятностями в самый неподходящий момент, следует запросить у владельца или его представителя ряд документов в зависимости от ситуации:

• выписку из ЕГРН — в ней указаны все собственники и обременения;
• разрешение органов опеки на сдачу квартиры в аренду;
• документы законных представителей, подтверждающие право действовать от имени ребенка (в случае с родителями это паспорта и свидетельство о рождении);
• письменное согласие законных представителей на сдачу жилья в аренду, если ребенку 14-17 лет;
• документ о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным, поскольку в таком случае никаких дополнительных разрешений на распоряжение квартирой ему не нужно.

Эти документы позволят быть уверенным в том, что недвижимость сдается законно.

Как правильно оформить договор аренды

Договор аренды квартиры у несовершеннолетнего ничем не отличается от обычного. В нем в том числе должны быть указаны:

• паспортные данные сторон сделки;
• объект договора (адрес, площадь, комнатность);
• реквизиты специального счета, куда жильцы будут перечислять деньги;
• срок аренды и арендная плата;
• права и обязанности сторон.

Чтобы защитить свои интересы, стоит добавить пункт об ответственности за несоблюдение условий договора, а также согласовать срок уведомления о его расторжении.