Ипотека от 1% и ниже: как застройщики субсидируют ставку банка
В последние месяцы застройщики все чаще стали предлагать клиентам очень выгодные акции — купить новое жилье в ипотеку по ставке 1%, а то и вовсе под 0,1% годовых. В условиях, когда самые льготные ставки по ипотеке в банках не опускаются ниже 1,7%, у многих покупателей сразу возникает вопрос: за чей счет банкет? Настало время разобраться.
Как это работает
Привлекательная ставка по ипотеке получается в результате договоренностей банка-кредитора и строительной компании. Они формируют совместную программу, в рамках которой предоставляют клиенту такую скрытую скидку. Она действует или в течение первых лет, или распространяется на весь срок займа. Скидки применяются и по базовым программам, и по ипотеке с господдержкой.
Популярность таких программ только растет. В июне 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% пришлось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.
Какие существуют программы
Выгодные условия по субсидированной ипотеке можно получить и у небольших компаний, и у крупных застройщиков. Чаще всего такие акции действуют по программам семейной или льготной ипотеки, ставку по которым уже субсидирует государство. Если клиент не подпадает под условия госпрограмм, у него все равно есть возможность получить ставку намного ниже рыночной.
Существует несколько вариантов субсидирования ставки, которые дают возможность клиенту подобрать наилучшее решение под себя.
🔘 Субсидирование на весь срок позволяет клиенту получить существенную экономию по переплате. Такой вариант подходит тем, кто не прогнозирует значительное досрочное погашение в будущем, и им важно иметь сниженный платеж в течение всего срока.
🔘 Субсидирование процентной ставки на 1-2 года позволяет снизить нагрузку на клиента в первые годы после оформления кредита. Это подходит клиентам, которые, например, ждут сдачи ЖК и при этом платят за аренду съемного жилья.
🔘 Субсидирование с отсрочкой основного долга также позволяет снизить размер процентов на первые 1 или 2 года, дополнительно предоставляя клиенту отсрочку в погашении основного долга. В итоге размер платежа для клиента становится минимальным.
🔘 Программа господдержка с субсидией с увеличенной максимальной суммой кредита (до 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 15 млн рублей для других регионов России). При этом ставка остается такой же, как и при льготной ипотеке.
В мае 2022 года СберБанк первым из банков отреагировал на решение Правительства РФ увеличить максимальную сумму кредита, которую можно использовать для покупки квартирыв новостройке с использованием льготной ставки. При этом только 12 млн рублей и 6 млн рублей (соответственно) субсидируется из государственного бюджета, оставшаяся часть субсидируется банком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров.
«Многие заемщики могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков. Но опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки. Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, — 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, — три-четыре года. Однако когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее. Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает эти особенности, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10–12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках – прим.) обнаружить дыру через год-два.
Сбербанк уже увидел тенденцию на удлинение сроков погашения кредитов и заложил этот риск в программы с застройщиками. Другие банки с небольшим портфелем не всегда могут эти риски вовремя оценить, первые признаки проблем могут проявиться уже через год-два, и тот риск, который они получат, может уже быть для них губительным.»
За чей счет субсидируется ставка
Субсидирует ипотечную ставку не банк, а застройщик. Деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка.
Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20-40% стоимости жилья.
Но не стоит думать, что компании будут работать себе в убыток. Как правило, застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. То есть покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%.
Почему застройщики это делают
Совместные программы банки и застройщики в России начали внедрять с 2016 года. Клиентам предлагалась ипотека под 6-8% при обычной ставке 10-11,5%. Акция действовала лишь на первые годы выплаты займа. Но особой популярности такие предложения не снискали, так как ставки на кредиты и так постепенно снижались вслед за ключевой ставкой ЦБ.
В начале 2020 года, когда весь мир переживал последствия пандемии коронавируса, рынок недвижимости сильно лихорадило. На помощь пришло государство, которое начало субсидировать ставки по ипотеке на новостройки, — появилась ипотека с господдержкой. Рынок ожил и даже начал расти.
Однако через два года появилась новая проблема. На фоне внешнеполитической и экономической неопределенности население начало вкладывать свободные деньги в недвижимость. Возросший спрос на квадратные метры стал вынужденным ответом в надежде защитить накопления. Цены в начале весны быстро поползли вверх, параллельно росли и ставки по кредитам. Вполне логично, что в условиях выросших ставок на ипотеку, спрос начал сильно падать.
Застройщики не стали ждать дополнительной государственной помощи, а уже сами взяли на себя бремя по субсидированию ипотеки. Для них это стало возможностью подстегнуть спрос и более активно реализовать свою недвижимость.
Доля ипотечных продаж у ряда застройщиков сейчас достигает 80-90%. Поэтому чем легче для клиента оплата ипотеки, тем скорее он примет решение о покупке.
Что это дает покупателю
Субсидированные ставки позволяют клиентам снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения ежемесячных платежей. Особенно это важно на первом этапе, когда семейные траты высоки.
Кроме того, меньше процентов начисляется по кредиту. Если покупатель не собирается гасить кредит досрочно, то переплата будет меньше, чем если бы он взял ипотеку по обычной ставке.
Купить квартиру можно раньше, чем планировалось. Те клиенты, которые хотят продать имеющееся жилье, могут не ждать и купить квартиру в новостройке сейчас по текущим ценам, а старую продать позже, когда цена за нее подрастет еще больше.
Сэкономленные деньги можно направить на будущий ремонт и покупку мебели или же использовать для досрочного погашения ипотеки.
«Главный плюс использования субсидированной программы для покупателей недвижимости — уменьшение ежемесячного ипотечного платежа. Мы видим, что сегодня основным критерием для решения купить недвижимость стала даже не сама стоимость квартиры, а комфортный для покупателя ежемесячный ипотечный платеж. И девелоперы могу сегодня снизить эту сумму благодаря государственным субсидиям и дополнительным совместным программам с банками.
И жилье становится более доступным. Например, в нашей линейке продуктов есть программы под 2,99%, 1% и 0,01% на 2 года, после чего ставка становится стандартной для каждой программы.
Разница в платеже очевидна: при сумме кредита в 5 млн рублей ежемесячный платеж по программе с господдержкой 6,7% на 20 лет составит 32 189 рублей. При аналогичных условиях, но по ставке 2,99 %, платёж будет еще меньше — 23 570 рублей.
По итогам июня 2022 года объем сделок, совершаемых с использованием ипотеки, превысил 90%, это пиковый показатель, но он как раз говорит о востребованности удобных и выгодных ипотечных продуктов».
Какие есть минусы
Застройщикам выгодно избавляться от «залежалого товара», поэтому в первую очередь они могут предлагать такие выгодные условия на непопулярные лоты. Отсюда возникает ограниченный выбор.
Поскольку девелоперы закладывают свои издержки в стоимость квартиры, то по факту клиент переплачивает за нее, хоть и получает кредит по низкой ставке. Поэтому клиенты сильно рискуют, в случае, если они не смогут оплачивать ипотечный кредит или решат продать квартиру в рынок — ведь цена такой квартиры на 20-25% уже выше рыночной.
По поводу высоких цен на квартиры в новостройках и рисков высказалась глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», — отметила Набиуллина во время пресс-конференции по итогам заседения ЦБ РФ 16 сентября.
Низкая ставка во многих случаях действует ограниченный период времени, и не всем клиентам это выгодно. С другой стороны, тем, кто хочет погасить ипотеку досрочно, такой вариант очень подойдет.
В условиях борьбы за покупателя многие компании начинают внедрять подобные программы. Есть мнение, что такая конкуренция может привести к перегреву рынка, ведь средняя стоимость квартир на рынке растет из-за наценок. Кроме того, «размывается» понятие стоимости квадратного метра. Фактически у одной и той же квартиры может быть несколько ценников — в зависимости от того, покупается квартира за наличные или по одной из программ субсидирования.
Понимают ли клиенты риски и почему соглашаются
Многие риелторы прямо предлагают клиентам рассчитать свою выгоду на кредитном калькуляторе и сравнить несколько вариантов. Ведь для каждого покупателя важно что-то свое. Кто-то планирует перепродать квартиру через несколько лет, и для таких людей субсидированная ставка окажется менее выгодной, чем для тех, кто намерен выплачивать кредит весь срок займа.
Как правило, даже те, кто изначально намеревается гасить кредит 30 лет, в итоге все же закрывают его намного раньше. В среднем им удается сделать это за 5-7 лет, и банки берут это в расчет.
«Все зависит от задач клиента. Если клиент, покупая себе квартиру, точно понимает, что он будет гасить ипотеку длительный срок, то для него субсидированная ипотека выгодна. Если же он понимает, что это квартира под перепродажу, он найдет и продаст машину, бабушкину квартиру, найдет клад и погасит ипотеку раньше, то на отрезке в восемь лет это будет одинаково, а на отрезке в семь лет он уже чуть-чуть проиграет», — говорит риелтор компании «Этажи» Федор Кузнецов.
Есть ли альтернативы субсидированию
Хорошей альтернативой субсидированию является дисконт по комплексному предложению от застройщиков, находящихся на проектном финансировании СберБанка. Такая программа также дает варианты снижения ставки как на весь срок, так и на период до ввода объекта в эксплуатацию. О возможности применения этой программы нужно уточнять у застройщика.
Еще один вариант снижения платежа для клиента — программа «Своя ставка». Она позволяет субсидировать размер процентной ставки и снизить ежемесячный платеж без участия застройщика, а за счет собственных средств клиента. В этом случае клиенту нужно определиться: получить выгоду за счет внесения этих средств в качестве первоначального взноса, уменьшив сумму кредита, или воспользоваться программой субсидирования.
Также есть флагманская программа от Сбера — бронирование с дисконтом до 0,5% на ставку по ипотеке, в которой принимают участие уже более 600 ЖК, и количество участников постоянно растет, так как растет спрос у клиентов на эту программу.
«Рекомендация следующая — рассматривать все сценарии оформления ипотеки, принимая решение с учетом всех вводных и в зависимости от того, как и в каком темпе клиент будет платить ипотеку».
Разобраться во всех программах ипотечного кредитования Сбера, подобрать выгодные варианты для покупки квартиры в новостройке, исходя из потребностей каждого клиента, вам всегда с радостью помогут эксперты Домклик.
Телеграм-канал Домклик
