Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавецподписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

• На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
• Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
• Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
• Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
• Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

• Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
• Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
• Залогодержателем по данному залогу является банк

3. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает кредитный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить на номинальный счет банка и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

4. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости. Также регистрацию перехода права собственности и ипотеку покупателя можно провести с помощьюСервиса электронной регистрации.

5. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя. Если использовалась электронная регистрация, банк самостоятельно получит выписку ЕГРН.

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

6. Расчеты по сделке

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

7. Снятие обременения по кредиту продавца 

После полного досрочного погашения Продавцом своей ипотеки Банк самостоятельно снимает обременение продавца (первоначальный залог).

Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅ Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅ Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅ В сделке можно применить Сервис электронной регистрации и Сервис безопасных расчетов

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 2)

✅ Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит