9:436 февраля 2019 г.
3 179

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Покупка квартиры

 

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки. 

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

+

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

+

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

 

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

 

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

 

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка. 

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

+

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

 

+

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

 

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

 


Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

 


Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать
Комментарии

Оганина Ирина

Опытному риэлтору эта информация не нужна , у неопытного есть руководитель - менеджер, который все будет контролировать и помогать организовывать, а если эта информация предназначена для покупателей и продавцов, то у них после нескольких строчек заболит голова от большого объема информации, которую они сами должны контролировать во время сделки . Ни одна сделка не похожа, на другую. Опытным агент становится, отработав несколько десятков сделок. Цель этой статьи , видимо, научить продавцов и покупателей справляться самостоятельно с продажей и покупкой недвижимости. Я хочу вам посоветовать , советовать в каждой статье продавцам и покупателям обращаться к риелторам, а не собирать на себя все проблемы, которые могут встретиться при подготовке и проведении сделки.

 


 

Ответ ДомКлик

Ирина, добрый день! Спасибо за обратную связь! Мы тоже считаем, что каждая сделка индивидуальна, и помощь грамотного специалиста полезна, а иногда и просто необходима.
А сам материал предназначен для всех, кто ещё не знаком с такими понятиями или хочет узнать о них немного подробнее — например тех, только задумывается о покупке недвижимости. 

17:0815 февраля 2019 г.
Трофимов Андрей
Ирина, эта статья очевидно адрессована именно в сторону продавцов и покупателей. Но не с целью их научить обходиться без помощи профессионалов, а наоборот не пытаться рисковать такими крупными суммами не имея навыков и опыта проведения сделок. Ну а для тех кто всё-таки готов рискнуть - хотя бы краткая инструкция :)
20:2627 февраля 2019 г.
Трофимов Андрей

P.S. Как коллега скажу Вам, не ищите в Сбербанке врага, а наоборот.

 


 

Ответ ДомКлик

Андрей, добрый день! Спасибо за поддержку! Действительно, мы очень ценим партнёрство и стремимся развивать сервисы, которые могут быть полезны партнёрам в работе.

20:2727 февраля 2019 г.
. .

как возможный покупатель/продавец - на сколько серьезно юридически проверяется сделка (альтернативная) сотрудниками домклика/сбербанка при ипотеке ?

 


 

Ответ ДомКлик

Добрый день! При ипотечной сделке банк осуществляет юридическую проверку документов на недвижимость, которой достаточно для одобрения объекта, для оценки ликвидности объекта и оформления залога. Если у вас возникли какие-либо сомнения в чистоте сделки, мы рекомендуем обратиться для дополнительной проверки к специалистам — юристу, риелтору — или воспользоваться сервисом «Правовая экспертиза».

10:305 марта 2019 г.
Чтобы оставить комментарий, необходимо войти