Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. От того, является ли это желание обоюдным, зависит и то, как расторжение будет происходить.
Причины расторжения договора
Расторжение договора купли-продажи квартиры может произойти по различным причинам, собрали самые частые варианты.
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило их к этому шагу. Главное то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае, расскажем чуть ниже.
Расторжение договора по требованию одной из сторон
На то, чтобы расторгнуть договор по требованию одной из сторон, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Расторгнуть договор по инициативе одной из сторон можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — это когда одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор по требованию одной из сторон можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора по требованию одной из сторон
Нарушение договора продавцом, например:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю
- продавец передал недвижимость с существенным нарушением требований к качеству — с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения
Нарушение договора покупателем, например:
- покупатель вообще не оплатил недвижимость
- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Законом или договором могут быть предусмотрены и другие причины для расторжения договора по инициативе одной из сторон. Например, если они связаны с жизненными изменениями, способными существенным образом повлиять на ситуацию. То есть если бы одна из сторон знала о таких изменениях, она бы не заключила договор купли-продажи вовсе.
Как происходит расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует п. 1 статьи 450 ГК РФ и п. 1 статьи 452 ГК РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
Расторжение договора по инициативе одной из сторон
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки либо произошло существенное изменение обстоятельств, о которых вы не могли знать, а если бы знали изначально, договор не был бы заключен.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
- Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
- Подать исковое заявление и документы в суд
- Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
- Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Используйте сервис Домклик Помощь юриста — он находится в разделе Моя недвижимость.
Помощь юриста позволяет людям из любой точки России получать профессиональные юридические консультации по вопросам, связанным с недвижимостью.
В том числе:
- жилищные вопросы (ЖКХ, залив квартиры);
- судебные споры (оспаривание сделки);
- раздел имущества (споры по общему имуществу, расторжение брака, определение долей супругов);
- участок и строительство (взыскание неустойки, узаконивание постройки, споры по границам участка).
А ещё в разделе Помощь юриста можно оформить анализ и составление процессуальных документов, например, заявлений, исков, обращений, или попросить шаблон документа.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит, и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека
В этом случае обращайтесь к менеджеру Домклик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете Домклик — доступен чат и звонок.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.
А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства либо сторона подала апелляцию, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.
Как защитить себя
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости — совсем непростая задача. Поэтому если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Читайте статью Какие вопросы задать продавцу недвижимости перед покупкой
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более исковое заявление в суд следует поручить специалисту.
Здравствуйте, купил квартиру по ДДУ, в сентябре подписал акт и оформил в собственность, начал делать ремонт, в процессе ремонтных работ выяснилось, что в квартире очень низкая температура, после проверки УК обнаружили теплопотерю, написал заявление застройщику, но может так получиться, что застройщик откажется делать ремонт по гарантии, могу ли я подать в суд на застройщика, с расторжением договора и возместить расходы на приобретение недвижимости, расходы на отделочные работы, уплаченные проценты по ипотеке, а также потерянную выгоду с возможной будущей её продажей?
Андрей О.здравствуйте! Увы, модератор комментариев не может оказать подобной консультации. Для уточнения вопроса рекомендуем обратиться за консультацией напрямую к юристу.
Обратиться за юридической помощью можно на Домклик. Вы можете заказать у юриста консультацию и подготовку документов по необходимым вопросам.
Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры по истечении 4 лет?Продала кв., где я являюсь собственницей, тк дочери написали заявление отказ от приватизации в мою пользу. Теперь покупательница просто терроризирует:не устраивает формулировка в этом заявлении старшей дочери.Опять процесс с нуля..замучила всех.
Пользовательздравствуйте! Увы, модератор комментариев не может оказать подобной консультации. Для уточнения вопроса рекомендуем обратиться за консультацией напрямую к юристу.
Обратиться за юридической помощью можно на Домклик. Вы можете заказать у юриста консультацию и подготовку документов по необходимым вопросам.
Здравствуйте! Купили квартиру в ипотеку, изначально посмотрели и сразу решили, что будем брать, сообщили продавцу через его риелтора. Прошло около 20 дней, у продавца постоянно не хватало каких-то документов ( хотя было заявлено полный пакет документов). Сделка состоялась, один экземпляр ключей передал риелтор и некоторые документы которые у него были, а от хозяина ничего мы получить не смогли. Проходит три дня как мы владельцы квартиры, хозяин не забрал из квартиры холодильник и телевизор. Заявляется без предупреждения и ломиться в дверь угрожая расторгнуть договор, нас на данный момент не было на месте. Замок мы поменяли. Кто в этом случае прав и есть какие-то урегулирования на этот счёт?
Татьяна К.здравствуйте. Причины расторжения договора мы описали в статье. Дополнительно можете обратиться за помощью к юристам. Например, в Домклик, в разделе «Моя недвижимость» есть услуга по консультации юриста.
Добрый день! Хочу приобрести квартиру от застройщика по семейной программе! Дом введён в эксплаутацию, в выписке написано что было расторжение с физ лицом и квартира вернулась застройщику! Является ли она новостройкой или уже вторичкой и мне не удастся ее купить по семенной ипотеке???
Михаил Р.здравствуйте! Для уточнения вопроса мы рекомендуем обратиться к менеджеру и заказать звонок по номеру 900.
Почему не указано, что договор можно расторгнуть в одностороннем порядке без веских оснований, но со значительными финансовыми затратами в виде потери залога покупателем и уплаты пени продавцом?
Тарас В.здравствуйте. В этом материале мы рассказываем об основаниях для расторжения, а также о процессе. Спасибо за ваше замечание.
Телеграм-канал Домклик
