Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Недвижимость

Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

<p>С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме &laquo;утром деньги, вечером стулья&raquo;. Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждешь: построят дом или нет. Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились &mdash; запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (<span style="color: #2dc26b;"><strong><a style="color: #2dc26b;" href="http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_327710/" target="_blank" rel="noopener">ФЗ №151</a></strong></span>).&nbsp;</p> <p>Зачем это нужно, как это <span style="color: #000000;">работает и что изменилось для покупателей</span>&nbsp;&mdash; расскажем в статье.</p> <h2>Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке</h2> <p>Эскроу-счет &mdash; это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.&nbsp;</p> <p>Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет &mdash; только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.</p> <p>В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков &mdash; при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.</p> <h2>В каком банке можно открыть эскроу-счет</h2> <p>Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.&nbsp;</p> <h2>В каком банке можно получить ипотечный кредит</h2> <p>В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.</p> <blockquote> <p>Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на&nbsp;<strong><a href="../post/domclick.ru" target="_blank" rel="noopener"><span style="color: #2dc26b;">DomClick.ru</span></a></strong></p> </blockquote> <h2>Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета</h2> <p>Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.</p> <p>Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае &mdash; независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.</p> <h2>Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку</h2> <p>Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.</p> <p>Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.</p> <p>В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса &mdash; в мобильном приложении за несколько секунд.&nbsp;</p> <p>Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.</p> <p>Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.</p> <blockquote> <p>Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг&nbsp;<span style="color: #2dc26b;"><strong><a style="color: #2dc26b;" href="https://sbr.domclick.ru/?from=topline2020&amp;_ga=2.192352233.218082277.1598441415-762223118.1584173274&amp;_gac=1.19615690.1595405590.CjwKCAjwx9_4BRAHEiwApAt0zqiiAc_4vf4kPKa39Nl3xMmVDf_xuBnHq70Dlkm8d334x9r2vAYnyxoCpVgQAvD_BwE" target="_blank" rel="noopener">&laquo;Сервис безопасных расчетов&raquo;</a></strong></span> и <span style="color: #2dc26b;"><strong><a style="color: #2dc26b;" href="https://onreg.domclick.ru/?from=topline2020&amp;_ga=2.192352233.218082277.1598441415-762223118.1584173274&amp;_gac=1.19615690.1595405590.CjwKCAjwx9_4BRAHEiwApAt0zqiiAc_4vf4kPKa39Nl3xMmVDf_xuBnHq70Dlkm8d334x9r2vAYnyxoCpVgQAvD_BwE" target="_blank" rel="noopener">&laquo;Электронная регистрация права собственности&raquo;</a></strong></span></p> </blockquote> <h2>Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу</h2> <p>Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (<a href="http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769/2f2c3cca8d72d4c378841990d301f951a82206c7/" target="_blank" rel="noopener"><span style="color: #2dc26b;"><strong>ФЗ №177, ст.12.1</strong></span></a>).</p> <h2>Что будет, если обанкротится застройщик</h2> <p>Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.</p> <h2>Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета</h2> <p><strong>Плюсы</strong></p> <p><strong>➕&nbsp;</strong>Гарантия финансовой безопасности покупателей &mdash; самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, <span style="text-decoration: underline; color: #2dc26b;"><strong><a class="dc-link" style="color: #2dc26b; text-decoration: underline;" href="https://domclick.ru/pokupka/kvartiry?from=blog" target="_blank" rel="noreferrer noopener">приобретая квартиру</a></strong></span> в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.</p> <p><strong>➕&nbsp;</strong>Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.</p> <p><strong>Недостатки</strong></p> <p>➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование &mdash; то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.</p> <p>➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.</p> <p>➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.</p> <p>➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома &mdash; расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года &mdash; это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.</p>
    Автор: Евгения Корнеева
    Новостройки