Виды мошенничества при покупке загородной недвижимости: как себя обезопасить
Покупка земельного участка с домом или без него — важный шаг, который требует тщательной подготовки и внимательного подхода. Как и в любом другом сегменте рынка, здесь также существуют риски наткнуться на недобросовестного продавца.
Выясняем, как не попасться в руки мошенников, если вы решили купить загородный дом, землю или дачу.
Одновременная продажа нескольким людям по поддельным документам
Это одна из самых часто встречающихся мошеннических схем. Аферисты арендуют дом на длительный срок, на основании договора аренды и копии паспорта собственника подделывают документы на объекты (дом с участком) и размещают объявление о срочной продаже по низкой цене.
Обман, конечно, раскрывается, но мошенники успевают получить задаток сразу от нескольких потенциальных доверчивых покупателей, а затем бесследно исчезают.
- Запросите у продавца документы на недвижимость — правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор дарения) и правоподтверждающие (свежая выписка из ЕГРН).
- Обратите внимание, что дом неразрывно связан с участком, на котором он построен. Это значит, что при продаже или дарении здания, строения или сооружения предметом сделки должна быть и земля. Поэтому соответствующие документы предоставляются сразу на два объекта.
- Не производите денежные расчеты по сделке до регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
Не будучи экспертом, разобраться во всех нюансах покупки и продажи загородной недвижимости очень сложно. Поэтому первое правило — расплачивайтесь за такую дорогую покупку только после регистрации ДКП в Росреестре.
Вносите задаток не более 5–10% от стоимости и обязательно проверьте все документы и оформите предварительный договор купли-продажи, возьмите расписку. И настораживайтесь, если продавец использует манипуляцию «срочностью»: какие-то срочные обстоятельства, завтра будет поздно и т.д. А еще лучше привлечь к такому делу юриста.
.png)
Продажа дома-однодневки
Еще один распространенный вариант мошенничества — продажа дома, построенного на скорую руку из самых дешевых материалов и с нарушением всех строительных норм. Буквально через пару месяцев дом начинает разваливаться и требовать сноса.
Бывает, что застройщиком выступает ООО, которое продает участки без домов и документов на них. Чтобы пустить пыль в глаза, на территории застройки может быть возведено несколько самых простых домов, а после продажи стройка быстро останавливается, и продавцы исчезают.
Лучший вариант — покупать недвижимость у подрядчика с хорошей репутацией, аккредитованного в крупных банках.
Ложные границы
Мошенники могут в договоре указать площадь и границы участка, не соответствующие действительности. Такое может произойти, если на участке не проведено межевание.
Основные риски покупателя:
- реальные границы участка не позволят расположить дом так, как планировалось — вы рассчитывали на участок определенной формы, а по факту получили другой
- покупка земельного участка с ложными границами может привести к конфликтам с соседями
- после межевания вскроется неузаконенный самозахват земли — по документам он окажется гораздо меньше и не будет соответствоать уплаченной цене
Уточните, определены ли границы у земельного участка. Если нет — попросите продавца провести межевание (эту услугу оказывает кадастровый инженер). Это позволит избежать проблем при строительстве дома, совершении сделок с участком или при возникновении споров с соседями.
С 1 марта 2025 г. межевание является обязательным. Без него невозможна регистрация перехода права собственности.
Продажа участка с подземными коммуникациями
Купленный для индивидуально-жилищного строительства участок может оказаться непригодным для постройки частного дома из-за проведенных под землей инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода — хотя в документах об этом не сказано ни слова, или же мошенники могут сфабриковать поддельные документы о геологической и топографической съемке участка. А цена при этом у него будет в полтора-два раза выше реальной.
А если на этом участке вы все-таки построите дом, власти могут обязать вас снести постройку, оплатить перенос коммуникаций или выписать приличный штраф.
Перед покупкой вы можете заказать геологоразведку участка — это недешево, но последствия могут обернуться гораздо дороже.
Также вы можете запросить ГПЗУ (генеральный план земельного участка) и увидеть в нём информацию о наличии подземных коммуникаций на участке, а также посмотреть в выписке из ЕГРН, есть ли на участке обременения по использованию (сервитут).
На участке нельзя построить дом
Ещё один распространённый способ мошенничества с земельными участками — продажа земли, не подходящей под цели ИЖС.
Покупатель приобретает участок и уже готовится к строительству дома мечты, как вдруг оказывается — построить на нём нельзя ни дом, ни дачу. И всё из-за неподходящей категории и вида разрешённого использования земли. При этом продавец уверял, что дом построить можно, и цену запросил соответствующую, хотя на самом деле такие участки стоят дешевле.
Обязательно проверьте категорию земли и вид разрешённого использования участка. Эта информация есть в выписке из ЕГРН по объекту, а также на общедоступном интернет-ресурсе — публичной кадастровой карте. Достаточно указать адрес или кадастровый номер участка.
Обратите внимание, что индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:
- земли населённых пунктов;
- сельскохозяйственные земли.
Допустимые виды разрешённого использования — ИЖС, ЛПХ (приусадебный земельный участок), ДНП/ДНТ (дачный земельный участок, для ведения дачного хозяйства) и СНТ (садовый земельный участок, для ведения садоводства).
Размер земельного участка меньше допустимого
В каждом населённом пункте установлены предельные размеры земельных участков — максимальные и минимальные. Эти параметры могут отличаться, но, как правило, нижняя граница варьируется в пределах 2–4 соток.
Если площадь приобретаемого участка окажется меньше минимума, зарегистрировать такую сделку не удастся. В результате вы только потеряете время и, возможно, деньги, если продавец решит не возвращать аванс.
Уточните предельные размеры участка, установленные в конкретном населённом пункте. Эти сведения прописаны в правилах землепользования и застройки муниципалитета, которые должны быть размещены на сайте местной администрации.
Проблемы с экологией
Рядом с участком могут оказаться промышленные объекты, очистные сооружения, мусорные свалки. Это разумеется имеет последствия и для окружающей среды — воды, воздуха и почвы, и для здоровья людей, проживающих на такой территории, не говоря уже о неприятном запахе.
Но недобросовестный продавец может умышленно скрыть этот факт — например, назначить встречу для осмотра участка в безветренную погоду.
Изучите местность — лично и с помощью онлайн-карт.
Например, на публичной кадастровой карте Росреестра можно увидеть информацию о близлежащих объектах (участках и постройках), выбрав категорию «Зоны с особыми условиями использования».
Покупка участка с незарегистрированным домом
Недобросовестный продавец может выставить на продажу дом с участком по привлекательной цене. В процессе переговоров и проверки документов конечно выяснится, что дом не оформлен, но собственник будет уверять, что постановка постройки на учёт не составит труда — у него самого на это не хватило времени, а деньги нужны прямо сейчас, и ещё он готов сделать скидку.
В итоге по документам покупатель приобретает только землю. А потом оказывается, что зарегистрировать такой дом нельзя. Причины могут быть самыми разными — несоответствие категории и вида разрешённого использования земли, нарушение градостроительных и строительных норм и правил, выход за пределы участка.
Если нарушения устранить нельзя, то несостоявшегося владельца дома будут ждать серьёзные последствия вплоть до получения требования от властей снести постройку.
Здесь ничего нового — всегда запрашивайте правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на все приобретаемые объекты (землю и дом). Если у продавца нет права собственности на строение, то соглашайтесь на сделку только после регистрации дома.
Не стоит забывать, что на загородную недвижимость — участки с постройками или без — также распространяются риски утраты права собственности, свойственные вторичному жилью. Например, сделку могут оспорить супруги продавцов, если объект продан без их согласия, или внезапно объявившиеся наследники. Также участок с домом могут взыскать в счёт долгов продавца, если его признают банкротом.
Чтобы этого не произошло, важно внимательно изучить выписку из ЕГРН и документ-основание права собственности перед покупкой. Или подключить услугу Домклик «Сделка с гарантией»: наши юристы не только проверят участок и построенный на нём дом, их историю и продавца, но и выдадут сертификат гарантии. По нему вы сможете получить юридическую защиту в суде и вернуть полную стоимость недвижимости, если сделку и ваше право собственности оспорят.
Вы можете оставить первый.
Рекомендуем
Актуальное
