Как продать дачу

Делимся советами риелторов, как продать дачу и каких распространенных ошибок важно избежать.

Bыбepитe yдaчнoe вpeмя

Дачи обычно используются для сезонного проживания — весной и летом. Соответственно, и цены на такие домики меняются: в сезон они выше, в холодное время года ниже. Так что выставлять объект на продажу лучше весной, предварительно изучив цены на похожие объекты. Например на «Домклик» можно воспользоваться поиском по фильтрам и найти объявления с максимально близкими характеристиками и в том же районе.

Скорее всего, к весне цены на такие объекты вырастут на 10–15%. В активный сезон рост может быть и больше, но сейчас эксперты не прогнозируют взрывного спроса: ситуация на рынке быстро меняется.

В некоторых случаях собственникам выгоднее не дожидаться весны, отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. «Зимой стараются продать те, у кого есть конструктивные дефекты в строении, и они пытаются их скрыть в снежный период», — поясняет эксперт. Так что, если нет возможности вкладываться в состояние дачи, которую владелец планирует продать, можно попробовать выйти на сделку до начала сезона. Но в этом случае однозначно не стоит рассчитывать выручить от продажи максимум.

«Как правило, декабрь-февраль — это более спокойные месяцы на рынке загородного жилья, так как в этот период земля под снежным покровом и нет возможности посмотреть на ландшафт участка. Основной сезон по продаже загородных объектов длится с начала марта по конец октября», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Coбepитe дoкyмeнты

Разобраться с бумагами важно на старте — если чего-то не хватает, нужно как можно быстрее заняться оформлением, чтобы успеть к сезону.

В условиях невысокого спроса покупатели вряд ли согласятся неделями ждать недостающих документов. Краткий чек-лист по документам на продажу дачи следующий:

• правоустанавливающие документы — отдельно на дом и на участок; соответствующие выписки из ЕГРН можно получить в электронном виде через портал «Госуслуги» либо в бумажном — в МФЦ;
• межевание — определены ли границы участка, нет ли споров с соседями, наложения границ или кадастровых ошибок: кадастровый паспорт участка можно заказать на сайте Росреестра или в МФЦ, а техплан запрашивается в БТИ (его можно ждать два-три месяца);
• документы об оплате коммунальных услуг — без открытых задолженностей: такую справку можно получить в Садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ);
• если у дачи несколько собственников, от всех нужно собрать письменные согласия на сделку; если среди собственников есть несовершеннолетний,обязательно также согласие опеки.

«Документы необходимо подготовить скрупулезно и тщательно. У вас должно быть свидетельство на право владения землей и участком (или же выписка из Росреестра, если вы оформляли объект недавно), — рассказывает Максим Лазовский. — Важно также четко понимать вид разрешенного использования участка. Для земель СНТ есть свои особенности, для ЛПХ — другие». Проще всего, говорит эксперт, продать без посредников дачу на участке в собственности под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Важно также, чтобы по документам были соблюдены все требования и нормы по строительству, включая отступы от границ на участке, подчеркивает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Сложнее будет продать дачу самостоятельно, если на участке действуют ограничения и запреты, например он попадает в водоохранную или санитарную зону, добавляет юрист. 

В стране продолжает действовать дачная амнистия, так что, если дом не оформлен в собственность, можно воспользоваться упрощенным порядком регистрации. Неоформленную дачу продать будет сложно, особенно по хорошей цене. 

Подготовьте yчacтoк и дaчy

«По одежке» встречают не только человека, но и недвижимость. Поэтому важно придать территории и зданию товарный вид.  

Необходимый минимум для собственника — убрать с участка все лишнее, избавиться от хлама и грязи и поддерживать порядок. Тогда владелец будет готов к оперативным показам, что дополнительно повысит шансы на продажу дачи без посредников. Ухоженный участок и опрятный вид дома подсознательно расположат покупателя, создавая впечатление, что объект не потребует больших дополнительных вложений.

Оптимально, если на участке не будет мусора, спиленных деревьев, зарослей и куч скошенной травы, а также ям и луж. Весь инвентарь стоит аккуратно сложить, постройки на участке — отчистить и подновить, забор и калитку выровнять и покрасить.

Что касается самой дачи, лучше избавиться от старой мебели и неработающей техники, пыльного и выцветшего текстиля. Мебель в приличном состоянии имеет смысл почистить, окна вымыть и повесить свежие шторы (пусть и недорогие). В помещениях не должно быть отстающих от стен обоев, следов протечки кровли или плесени, излишней сырости.

Потенциальные покупатели наверняка будут проверять состояние коммуникаций и скорее согласятся на сделку, если владельцы заранее озаботятся состоянием проводки, газового оборудования, водопровода. Дополнительный и существенный плюс — если исправность дома и коммуникаций будет подтверждена экспертизой. 

«Любой дом необходимо проверить на его техническое состояние. Это поможет избежать проблем с потенциальным покупателем. Неважно, дача это или ИЖС для круглогодичного проживания, я рекомендую обратиться к профессионалу и заказать качественную строительную экспертизу, — говорит Максим Лазовский. — Если вы сделаете это как продавец заранее, это крайне выделит вас среди конкурентов в лучшую сторону. То же самое я всегда советую и покупателям».

Oпpeдeлитe cтoимocть

Шансы быстро найти покупателя прямо зависят от того, насколько адекватный выставлен ценник. Если вы решили продать дачу самостоятельно, придется взвешенно определить стоимость.

«Единой формулы расчета здесь нет. Для загородных объектов в формировании стоимости оценка зависит от нескольких факторов: направление, количество соток, наличие коммуникаций, потенциал дачного поселка, развитость инфраструктуры», — рассказывает Юлия Дымова.

На цену также влияют близость города, соседство с предприятиями, транспортными развязками, наличие рядом леса и водоемов, статус земли и так далее.

Чтобы максимально точно оценить дачу, эксперты рекомендуют найти несколько объявлений о продаже объектов с максимально похожими характеристиками и отслеживать, как меняется цена.

Можно также доверить оценку профессионалам — обратиться в одну из компаний-оценщиков или оставить заявку на сайте «Домклик». Многие покупатели с уважением относятся к официальному заключению о рыночной стоимости объекта.  

Директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов подчеркивает, что собственники в основном склонны переоценивать свои объекты, из-за чего долго не могут найти покупателя. «Главное заблуждение: продать старый дом можно быстро и дорого, — говорит эксперт. — В действительности это может занять от полугода и дольше, в зависимости от района и качества ИЖС или дачи. Быстрее не получится, если дому более 10–15 лет. За эти годы строительство совершило большой технологический рывок».

Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй

Для успешной продажи дачи крайне важно правильно составить объявление и сделать качественные фотографии, которые представят объект с лучшей стороны.

«Объявление должно быть содержательным и емким. Желательно отразить все основные параметры и не искажать информацию по количеству соток, данные по году постройки объекта. Важно указать удаленность от ж/д станции или остановки общественного транспорта, наличие коммуникаций», — советует Юлия Дымова.

Эксперт подчеркивает, что неверная информация об объекте всегда отталкивает покупателей. Все недостатки важно учесть в цене, а в объявлении сделать акцент на достоинствах объекта и показать его на фотографиях в максимально выгодном свете.

Как составить объявление

Не лишним будет посмотреть на основных платформах, как составляют свои объявления другие собственники. Те описания, которые привлекли ваше внимание, стоит рассмотреть внимательнее, взяв на вооружение формулировки.

Обязательно нужно указать все основные характеристики: площадь дома и участка, состояние коммуникаций, инфраструктуру поблизости. Можно прислушаться к себе: на что бы продавец обратил внимание, выбирая дачу для себя.

Фото дачи должны быть четкими, с правильной цветопередачей, без лишних деталей (например, толпы гостей на участке). В финальный выбор должны попасть несколько удачных ракурсов для общих планов, и отдельно нужно снять крупно веранду, баню, беседки для отдыха, цветущие клумбы, ухоженные садовые деревья и другие детали, которые могут привлечь благосклонное внимание.

Где разместить объявление

Когда объявление готово, его размещают на всех крупных платформах и в небольших региональных базах недвижимости, которые могут просматривать потенциальные покупатели. Кроме того, к поискам покупателей стоит подключить друзей и знакомых.

Хорошо также поделиться новостью о том, что продается дача, в своих соцсетях и в мессенджерах, полезно позвонить друзьям, обсудить с коллегами — «сарафанное радио» никто не отменял.

В любом случае, подчеркивает Михаил Лазовский, при самостоятельной продаже дачи стоит закладывать намного больше времени и сил на поиск покупателя, чем при работе с риелтором.

«Создаются продающие объявления, организуются показы, заключают авансовое соглашение или договор о задатке. Все это вам придется изучить, если вы не хотите платить профессионалу — риелтору. И в конечном счете вы рассчитаетесь за продажу не деньгами, а своим временем, потраченным на продажу», — говорит эксперт.

Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям

Еще один немаловажный момент при продаже дачи — личное обаяние продавца и его готовность общаться с потенциальными покупателями. Так что, даже если владелец необщителен от природы, стоит сделать над собой усилие и поддерживать дружелюбный разговор.

Можно заранее выписать основные тезисы, которые будут обсуждаться с покупателями, — это касается и сильных сторон объекта, и его недостатков. Лучше, если у собеседника останется от разговора ощущение доброжелательности, открытости и готовности пойти навстречу.

Вместе с тем важно оставаться в рамках делового общения — не надо «грузить» людей семейными анекдотами, да и излишняя фамильярность на просмотре может быть поводом насторожиться.

Если хозяин объективно понимает, что у дачи есть много очевидных недостатков, лучше отрепетировать спокойные ответы на возможные вопросы и быть готовым к торгу.

В этом случае можно заложить дисконт в изначальную цену, заранее решив, до какой финальной цены можно торговаться. Спокойное признание недостатков и готовность к снижению цены расположат к себе покупателей.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

На сделке потребуется договор купли-продажи (ДКП) в трех экземплярах: собственнику, покупателю и для регистрации в Росреестре. Стандартные формы такого договора можно найти в интернете, хотя эксперты все же рекомендуют привлечь к оформлению профессионалов: можно заказать составление либо проверку у юриста, заверить документ у нотариуса либо заказать договор через «Домклик». Во всех этих случаях можно быть спокойным, что в бумагах будут детально и грамотно описаны права и обязанности сторон сделки. 

В ДКП должны фигурировать:

• дата, время, место, где договор был подписан;
• Ф. И. О. и паспортные данные участников сделки;
• адрес, кадастровый номер, технические характеристики дома и участка;
• цена сделки;
• способы и сроки передачи денег (наличные, безналичный перевод, аккредитив в банке);
• права и обязанности сторон;
• согласие всех собственников на продажу;
• подписи сторон.

ДКП можно составить отдельно на дом и отдельно на участок, или уместен общий договор на оба объекта недвижимости. Во втором случае цена прописывается и на дом, и на участок.

Примите оплату и передайте право собственности

Юридически допускаются три основных варианта:

• до подписания ДКП;
• после подписания и регистрации его в Росреестре;
• после подписания, но до регистрации в Росреестре.

Первый вариант маловероятен — вряд ли на него согласится покупатель. Второй же вряд ли устроит продавца, так как предполагает максимальное доверие к новому владельцу.

Оптимальным эксперты называют третий вариант, причем полученные деньги лучше всего не тратить до момента регистрации: вдруг «всплывут» ошибки или неточности в документах — в этом случае сделка может быть приостановлена до устранения недочетов. Чтобы покупатель чувствовал себя в этот период более защищенным, можно составить простую письменную расписку о том, что вы получили от него деньги.

Обычно процесс регистрации занимает от 7 до 10 дней, после чего право собственности официально переходит к покупателю.

Оплатите налог

С продажи дачи и участка надо будет уплатить НДФЛ в размере 13%. Для этого заполняется декларация по форме 3-НДФЛ, ее нужно подать в налоговую не позже 30 апреля года, который следует за годом совершения сделки. То есть, продав дачу в 2023 году, подать декларацию нужно до 30.04.2024.

Важно: если вы продали дачу по той же цене (или ниже), по которой когда-то приобрели, налог вам не насчитают, так как от сделки не было прибыли.

Кроме того, есть ряд случаев, когда декларацию подавать вообще не нужно:

• если объекты в собственности более пяти лет;
• если они в собственности не менее трех лет и были получены от государства через приватизацию или в качестве дара от мужа или жены, или родителей или детей, или в наследство, или по договору ренты;
• если дача была единственным объектом недвижимости в собственности.

Разместить объявление о продаже дачи