Как объединить две смежные квартиры в одну

Соединить две квартиры по соседству — удобный и законный вариант увеличить жилплощадь. Как объединить две квартиры в одну, можно ли оформить жилье с разных этажей, нужен ли проект и какие расходы ожидают собственника, рассказываем в нашей статье.

Можно ли объединить две квартиры в одну

Объединение соседних квартир — один из способов расширить жилплощадь, когда не хочется переезжать или не получается найти жилье с достаточным количеством комнат (например, если семья многодетная).

Это дорогостоящая процедура, и, чтобы она не обошлась слишком дорого, лучше провести ее правильно. Иначе придется возвращать «все как было» за свой счет.

Важное условие: квартиры можно объединять, если они принадлежат одному собственнику. В остальном неважно, какие помещения объединяются — одинаковой комнатности или разной.

Как можно объединить две квартиры: допускается объединение квартир и по горизонтали, то есть соседних на одном этаже, и по вертикали — в этом случае объединяют жилые помещения друг над другом.

Соединить две квартиры, которые располагаются по соседству на одном этаже, можно несколькими способами.

Например, построить тамбур за счет уменьшения пространства лестничной площадки или сделать проход внутри — через стену между квартирами или пол и потолок. Первый вариант привлекателен тем, что в новое помещение (из двух квартир) будет один вход, он делает общее пространство более гармоничным. Особенно если вместо второй кухни сделать гардеробную (жилые комнаты над кухнями соседей размещать все равно запрещено).

Но согласовать первый вариант с тамбуром будет трудно: лестничная площадка — это общедомовая собственность, поэтому, чтобы занять ее, понадобится проводить собрание жильцов и получить согласие от 73% из них. Какие ограничения есть для жильцов, желающих пользоваться общей площадью в подъезде, можно узнать здесь.

Второй способ объединения тоже непростой, потому что очень часто между квартирами оказывается несущая стена, а ее невозможно полностью демонтировать. Более реально сделать в ней дверной проем, укрепив его металлоконструкциями. Это необходимо, чтобы не нарушить устойчивость несущих перекрытий всего дома. 

Если сохраняются обе входные двери, обе кухни, то квартиры могут оставаться юридически раздельными, несмотря на проем между ними.

Объединение по вертикали возможно, например, за счет устройства лестницы между квартирами. Это нельзя делать без согласования из-за высокого риска попасть в стыки перекрытий, что может привести к обрушению.

Проще всего объединить две квартиры в доме, который строится или достраивается. Тогда хлопоты по оформлению может взять на себя компания-застройщик за отдельную плату. Это удобно, потому что не придется ходить по разным инстанциям, контактировать с проектировщиками, организовывать приемку работ, и обойдется это дешевле, чем объединять квартиры в готовом доме. Чтобы соединить квартиры в старом доме, собственнику придется самостоятельно организовать весь процесс.

Это реконструкция или перепланировка

Если сравнивать перепланировку и реконструкцию, то последняя подразумевает или строительство абсолютно нового на месте старого, или восстановление по сохранившимся описаниям. Этот термин ближе к работе со зданиями и помещениями, имеющими историческую ценность и культурную значимость.

Перепланировка разрешает изменить конфигурацию квартиры, но в определенных рамках. Например, делать кухню над спальней нельзя, и наоборот. Нельзя также трогать коммуникации — газовые трубы, воздуховоды и вентиляционные короба.

В остальном перепланировка законна, и вариант соединить две квартиры — тоже. В Жилищном кодексе для этого не предусмотрена отдельная процедура.

Юридически эти процессы похожи: объединение меняет каждую из квартир, и это необходимо правильно зафиксировать. Важно учесть интересы собственников других квартир, требования строительной, пожарной безопасности и санитарные нормы. В результате проводимых ремонтных работ не должны нарушаться общие инженерные коммуникации и конструкции многоквартирного дома, а также интересы владельцев остальных помещений.

Как согласовать объединение двух квартир

Правильно объединить две квартиры по документам очень важно: такая перепланировка требует согласования ради безопасности всех жильцов дома. Если сделать ее самовольно, то жалоба недовольных соседей или, например, газовщиков, которые будут проводить проверку, обойдется владельцу обеих квартир очень дорого: его обяжут вернуть помещения в исходное состояние.

Делать такую перепланировку по уведомлению тоже не стоит. Этот способ работает только для самых простых работ, но и их жилинспекция может не одобрить. Итог будет точно таким же: собственнику придется вернуть оба жилых помещения в первоначальный вид.

Объединение квартир по вертикали или горизонтали относится к перепланировкам, для согласования которых в обязательном порядке нужен проект. Готовить его должна организация с допуском СРО (разрешение на проектирование и проведение определенных работ). Затем, когда проект готов, его нужно будет согласовать в нескольких инстанциях. А потом в жилищной инспекции получить разрешение на перепланировку по этому проекту.

Все дальнейшие работы по соединению квартир должны проводиться в соответствии с одобренными проектными решениями и по договору подряда со строительной организацией, имеющей допуск СРО и право оформления актов скрытых работ, необходимых для сдачи перепланировки Мосжилинспекции. По окончании ремонта оформляется акт о завершенной перепланировке.

Пошаговая инструкция

Пошагово организация согласования выглядит следующим образом:

• Сбор документов.
• Заказ проекта перепланировки в сертифицированной проектной организации.
• Согласование бумажного проекта.
• Получение разрешения на строительные работы (можно поручить проектировщику).
• Ремонт согласно утвержденному проекту.
• Отчет о выполнении работ перед надзорными органами.
• Обновление техпаспорта (в нем будет объединенная квартира).
• Внесение изменений в ЕГРН.
• Объединение лицевых счетов.

Если времени на посещение инстанций для получения необходимых разрешений нет, то самый надежный вариант — обратиться к посредникам. Они соберут и подготовят все необходимые для согласования документы.

Услуги сторонних специалистов стоят недешево, но в дальнейшем эти расходы окупаются — когда собственник видит быстро полученное разрешение на проведение перепланировки.

Какие нужны документы

Прежде чем идти к проектировщику, следует проверить срок действия технического паспорта — его обязательно спросят, прежде чем приступить к созданию проекта. В нем нужная специалисту информация о квартире: обо всех помещениях с описанием назначения, общая площадь, высота потолков.

Если техпаспорту больше трех лет, понадобится новый. Его получают в БТИ, но обращаются в бюро не напрямую, а через МФЦ.

Нужно подать заявление на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. На ответ у специалистов БТИ есть два дня. В течение этого срока заявителю придет уведомление с назначенным временем приема. На него нужно идти с паспортом, правоустанавливающими документами на квартиру (это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН). Эксперты рекомендуют взять оригиналы и подготовить копии.

Также с собой должны быть выписки: из домовой книги и с лицевого счета каждой квартиры, их нужно взять в управляющей компании. Выписки нужны не всегда, в МФЦ можно уточнить, понадобятся ли они.

Когда технический паспорт готов, можно идти в проектное бюро. У коммерческих проектировщиков обязательно нужно проверить допуск СРО — если его нет, проект могут отклонить. Специалисты указывают, что в идеальной ситуации проект перепланировки должны делать те же, кто проектировал дом. Это вполне реально на первичном рынке, но со старыми домами, построенными в Советском Союзе, так вряд ли получится.

До начала работы над проектом планировки потребуется техническое заключение о возможности перепланировки. Его можно сделать в проектном бюро, у автора проекта дома, где расположены квартиры, или в компании, которая располагает необходимой экспертной базой.

После получения положительного заключения и внесения предоплаты проектировщик начинает готовить проект. Все работают по-разному: одни инженеры обсуждают проект с заказчиком поэтапно, другие могут подготовить его целиком, отправить на согласование заказчику и затем вносить правки.

Время разработки проектной документации зависит от загруженности проектного отдела. Ориентировочно потребуется 3–7 рабочих дней. Точные сроки можно установить с исполнителем.

Стоимость подготовки проекта планировки на две объединенные квартиры на этаже зависит от общей площади нового помещения, но в любом случае он обойдется дороже, чем перепланировка в одном помещении. По данным из открытых источников, в Москве стоимость такой услуги начинается от 20 тыс. рублей.

Согласование проекта перепланировки

Прежде чем начать ремонт, проект перепланировки нужно согласовать с несколькими инстанциями: СЭС, архитектурно-планировочным управлением и пожарным надзором. Удобнее всего поручить это планировщику, пусть и за отдельную плату.

Дороже всего обойдется согласование перепланировки при вертикальном объединении квартир — оно может стоить около 250 тыс. рублей. Стоимость согласований зависит от сложности проекта, назначения помещения (для коммерческих прайс может быть другой).

Например, дверной проем в стене между квартирами и проектировать, и согласовывать дешевле всего — от 10 тыс.  до 40–60 тыс. рублей соответственно (в зависимости от того, несущая или не несущая стена). Общий бюджет на процедуры согласования, скорее всего, превысит 150 тыс. рублей (без учета стоимости проекта).

Получение разрешения на перепланировку

Разрешение на перепланировку выдает жилищная инспекция. В регионах это может делать и БТИ. В Москве заявление в Мосжилинспекцию можно принести лично, через МФЦ или портал «Госуслуги». Заявление пишется по форме, ее можно скачать на сайте инспекции или попросить в МФЦ. К заявлению прикладывают:

• Правоустанавливающие документы на каждую квартиру (оригинал или нотариально заверенные копии).
• Документы, удостоверяющие личность заявителя.
• Техпаспорт и экспликация на каждую квартиру.
• Проект перепланировки.

В зависимости от того, как оформлена собственность на квартиры, и статуса дома, в котором они расположены, например, если это памятник архитектуры, дополнительно могут потребоваться:

• Согласие проживающих (если жилье используется по договору социального найма). Едва ли может произойти объединение двух квартир в таком статусе, но в одной перепланировку точно можно делать, и тогда разрешения жильцов будут нужны.
• Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет соответствующую ценность.
• Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

В срок до 30 дней Мосжилинспекция должна ответить заявителю.

Только после получения разрешения можно приступать к ремонтным работам. Это отдельный этап, к которому нужно подойти с особой тщательностью, потому что итог проведенных работ нужно будет подтвердить и получить акт о соответствии проекту. Перепланировку принимает комиссия, в которую входят:

• инспектор жилищной инспекции;
• автор проектной документации;
• представитель строительной/ремонтной организации;
• собственник квартиры или его доверенное лицо.

Если работы затрагивали общедомовое имущество, то должен присутствовать представитель управляющей компании.

Сроки и цена

Финальная стоимость перепланировки зависит от типа объединения квартир, указывают эксперты по согласованию перепланировок. Так, услуга по согласованию объединения соседних квартир, размещенных на одном этаже, обойдется владельцу в пределах 150 тыс. рублей.

Более сложные варианты вертикального или комбинированного совмещения (когда соединяют несколько квартир) потребуют большего бюджета на оформление документов. Срок прохождения всех необходимых процедур, в частности, по согласованию, определяется индивидуально, но редко бывает менее четырех месяцев (при обращении к профессиональному посреднику — самостоятельное прохождение инстанций может занять до полугода).

На стоимость проекта перепланировки и технического заключения влияет материал стен дома. Так, владельцы квартир в кирпичном или монолитном домах потратят на эти документы не менее 60 тыс. рублей, на согласование потребуется еще около 100 тыс. рублей.

Объединить пару смежных однокомнатных квартир обойдется в 200 тыс. рублей, из них на согласование уйдет около 130 тыс. рублей. Подобные перепланировки в хрущевках будут стоить не меньше 250 тыс. рублей, включая 120 тыс. рублей за создание проекта и техническое заключение о состоянии перекрытий.

Заказ проекта и экспертное заключение о состоянии перекрытий в панельном доме при объединении квартир обойдется в 140 тыс. рублей. Еще 100 тыс. рублей понадобится на согласование.

Могут ли отказать в объединении квартир в одну

Объединение квартир относится к одному из самых сложных видов перепланировки, в котором часто затрагиваются несущие стены. Несущие стены квартир обеспечивают устойчивость всего дома, и чем ниже по вертикали расположена квартира, тем меньше вероятность получить разрешение на манипуляции с несущей стеной, потому что совокупный вес нагрузки растет.

То есть с этой точки зрения более реально согласовать перепланировку по объединению квартир на верхних этажах. Хотя на практике бывают случаи успешного согласования даже на 2-м этаже 22-этажного дома и отказы на верхних этажах подобных домов.

Повлиять на решение жилинспекции, которая выдает разрешение на перепланировку, могут разные факторы. Например, наличие подобных или любых других перепланировок у соседей сверху или снизу. Если износ несущих стен или перекрытий высокий, инспекторы тоже могут отказать в реализации проекта.

В сталинских домах, например, смежная стена может быть занята вентиляционными шахтами, и их трогать нельзя. То есть проем в такой стене не сделать, а объединение снаружи может не одобрить собрание жильцов. Другая распространенная ситуация, когда квартиры соединены кухнями и в стене проходит воздуховод всего подъезда. С этим тоже ничего нельзя сделать. 

Именно поэтому при оценке перспектив покупки соседних квартир важна тщательная и подробная экспертиза. А рассчитывать на успех самостоятельного согласования объединения двух квартир сложно: специалисты учитывают в оценках десятки нюансов, о которых не знают те, кто никогда не занимался согласованиями на рынке жилья.

При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать в ней проем. Его расположение определит проектировщик или компания, которая готовит техническое заключение о перепланировке и состоянии конструкций.

В квартире, объединяемой по вертикали, проем делают между этажами в плитах перекрытия. Лестница должна встать в пространство между лагами, а ее ширина будет зависеть от расстояния между перекрытиями потолка.

Иногда можно делать проемы в несущих стенах, правильным образом их укрепив: устройство проема производится методом алмазной резки. Тип металлоконструкций определяется размером проема, материалом стен, этажностью и нагрузкой на плиты перекрытия. Это распространяется на квартиры в разных подъездах и на первых этажах многоэтажных зданий.

Также отказать в перепланировке может банк, если квартира куплена в ипотеку. В этом случае кредитная организация оценивает стоимость и ликвидность квартиры в случае принципиальных изменений. И если эти показатели ухудшаются, банк вправе дать отказ на перепланировку. 

Читайте также: Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка