Что такое жилищный кооператив и для чего он нужен

Жилищный кооператив — это сообщество людей, объединившихся для покупки или строительства жилья. В зависимости от способа приобретения недвижимости они бывают трех видов.

Разбираемся, в чем суть жилищных кооперативов, как они работают и как к ним присоединиться.

Что такое жилищные кооперативы и какими они бывают

Если говорить в целом, то жилищные кооперативы — это добровольное объединение граждан для обеспечения самих себя жильем, а также управления многоквартирным домом. Они позволяют купить или построить его людям, которые не имеют на руках всей суммы для приобретения недвижимости и, например, не могут позволить себе ипотеку. Такая кооперация направлена на взаимопомощь в получении жилья и привлекает возможностью внести часть стоимости за квартиру сразу, а оставшуюся выплачивать в беспроцентную рассрочку.

В зависимости от способа приобретения недвижимости жилищные кооперативы бывают трех видов:

1. Жилищные (ЖК). Такие объединения могут купить квартиры пайщикам в уже построенных домах, причем только в одном конкретном, а не в любых. Покупателем тут выступает жилищный кооператив, а продавцом может быть местная администрация, юридические или физические лица, которые владеют МКД. Как правило, дом в этом случае передается по договору купли-продажи как единый объект.
2. Жилищно-строительные (ЖСК). Они предназначены для возведения многоквартирного дома и последующей передачи квартир своим участникам. Однако есть нюанс: с 1 июля 2018 года легально строить дома ЖСК могут только на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности; либо те ЖСК, которые получили разрешение на строительство до вступления соответствующих поправок в силу; а также жилищно-строительные кооперативы, созданные из дольщиков для достройки проблемного дома.
3. Жилищные накопительные (ЖНК). Такие кооперативы тоже позволяют купить готовое жилье, но не в одном конкретном доме, а в любом. Каждый новый член объединения получает квартиру в порядке очереди.

Наиболее распространенными являются жилищные накопительные и жилищно-строительные кооперативы c господдержкой, поэтому на них остановимся подробно.

Жилищно-строительные кооперативы

Что касается жилищно-строительных кооперативов в целом, правила их организации и работы прописаны в пятом разделе Жилищного кодекса РФ. К слову, для ЖК и ЖСК они едины. Основное их отличие в том, что первые предназначены для покупки многоквартирных домов, а вторые — для строительства. Таким образом, в случае с жилищными кооперативами исключается такой важный и долгий этап, как приобретение земли для МКД и его возведение.

Механизм работы ЖСК такой: группа людей создает кооператив, а затем привлекает в него других участников. Все они платят паевые взносы, на которые строят дом. После сдачи дома члены объединения могут заселяться в квартиры, однако право получить их в собственность возникает только после полного погашения стоимости жилья.

Как мы уже сказали, основной формой жилищно-строительных кооперативов являются ЖСК с господдержкой. Вдобавок к Жилищному кодексу они регулируются законом «О содействии развитию жилищного строительства...».

Кто может вступить в ЖСК с господдержкой

Стать членом такого кооператива может не каждый, а только некоторые категории граждан:

• госслужащие
• молодые ученые
• сотрудники государственных научных организаций
• многодетные семьи
• работники организаций ОПК
• военнослужащие
• сотрудники органов внутренних дел
• служащие в войсках нацгвардии РФ и имеющие специальные звания полиции

Участвовать в строительстве жилья через ЖСК с господдержкой они могут только один раз. Присоединиться к кооперативу или создать его вышеперечисленные лица вправе в любом регионе.

Государственная поддержка таких объединений заключается в бесплатном предоставлении земельного участка, что позволяет снизить стоимость жилья. Причем строить на нем можно как многоквартирный дом, так и блокированной застройки, а также индивидуальные жилые дома.

Как создать жилищно-строительный кооператив с господдержкой или стать его членом

Создание ЖСК

Для того чтобы организовать ЖСК и получить землю под строительство, например, многоквартирного дома, нужно:

Шаг 1. Найти как минимум еще четырех человек (по закону в кооперативе должно быть не менее пяти) из вышеперечисленных категорий, которые хотят участвовать в строительстве жилья.

Шаг 2. Определить неиспользуемый земельный участок и направить обращение с просьбой о его передаче под строительство организации, на балансе которой находится земля, или в муниципалитет, если права на нее не зарегистрированы. Они, в свою очередь, переадресуют обращение ДОМ.РФ.

Шаг 3. Обратиться к работодателю или в муниципалитет (если это не коллеги, а, например, многодетные семьи) за включением в список граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК.

Шаг 4. Сформировать кооператив и оплатить вступительный взнос. Для создания объединения будущим участникам нужно провести собрание учредителей и соответствующее голосование, принять его устав. Затем жилищный кооператив необходимо зарегистрировать в налоговой как юрлицо и выбрать органы управления.

В уставе прописывается следующая информация:

1. Название кооператива и его адрес.
2. Цель деятельности.
3. Правила вступления в объединение и выхода из него.
4. Порядок внесения паевого и вступительного взносов, а также их размеры.
5. Ответственность за просрочку уплаты паевых взносов.
6. Органы управления кооперативом, органы контроля и их компетенции.

Шаг 5. Заключить договор на безвозмездное пользование участком с ДОМ.РФ.

Затем на поступления от паевых взносов возводится дом. На пайщиков при этом ложится выбор подрядчика, утверждение концепции МКД, количества квартир, размера паевого взноса каждого члена ЖСК на выполнение работ. Также они утверждают общую стоимость затрат и график платежей по выполняемым работам и контролируют ход строительства.

Чем быстрее в ЖСК наберется нужное число участников, тем быстрее будет достроен дом, поскольку этот процесс напрямую зависит от финансирования: полная стоимость строительства делится между всеми пайщиками соразмерно площади их будущего жилья. Таким образом, к моменту сдачи дома все паевые взносы должны быть полностью уплачены. И только после этого члены кооператива могут зарегистрировать квартиру в собственность.

Вступление в жилищно-строительный кооператив с господдержкой

Вступить в уже существующее объединение гораздо проще, чем создать его с нуля. Сделать это можно в пару шагов:

Шаг 1. Обратиться за включением в список граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК, к работодателю или в муниципалитет.

Шаг 2. Выбрать подходящий кооператив на сайте ДОМ.РФ, заполнить заявку и отправить ее.

Шаг 3. Подать заявление на участие в ЖСК и уплатить вступительный взнос.

Перед тем, как вступать в кооператив, следует его тщательно проверить, чтобы защитить себя от возможных рисков. Для этого изучите историю ЖСК, отзывы пайщиков, а также прочитайте о нем в официальных источниках, например, в Едином реестре застройщиков. Если дом уже строят, полезно будет съездить на место, чтобы оценить качество объекта и состояние стройки.

Кроме этого, стоит изучить договор с пайщиком и устав кооператива. В нем обязательно должны быть прописаны реквизиты сторон, объект договора, дата окончания строительства, размер и порядок уплаты взносов, условия изменения и прекращения договора.

Жилищные накопительные кооперативы

Работа ЖНК регулируется отдельным законом — «О жилищных накопительных кооперативах». Вступить в кооператив могут граждане от 16 лет — всего их должно быть не менее 50 и не более 5 тыс. человек. То есть для создания объединения необходимо как минимум 50 желающих.

Участники такой организации вправе выбрать квартиру в любом доме партнеров ЖНК. Деньги на ее покупку кооператив берет из общего бюджета, который формируется из паевых взносов каждого члена объединения. Наряду с ними пайщик единоразово платит вступительный взнос и регулярно — членские (как правило, каждый месяц).

Как только в общей копилке набирается нужная для приобретения жилья сумма, ЖНК покупает его сначала для первого участника, затем — для второго и так далее по очереди. Собственностью пайщика эта недвижимость становится только после полной оплаты.

Как вступить в ЖНК

Как правило, для вступления в жилищный накопительный кооператив требуются только паспорт и ИНН (точный список документов стоит уточнить в конкретной организации). ЖНК можно выбрать в любом городе страны вне зависимости от прописки. Схема вступления в кооператив такая:

Шаг 1. Выберите подходящую организацию из реестра ЖНК на сайте Центробанка. Обратите внимание на колонку с примечанием. Если напротив того или иного кооператива стоит пометка о ликвидации, лучше обойдите его стороной.

Шаг 2. Выберите квартиру в доме одной из компаний, с которой сотрудничает кооператив, и напишите заявление на вступление в ЖНК. На этом этапе также важно изучить жилой комплекс, в котором вы хотите купить квартиру, а еще — посмотреть на сроки сдачи и правильно оценить свои финансовые возможности. Как мы уже сказали, первоначальный паевой взнос обычно составляет 30-50% от стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 5-10 лет.

Шаг 3. Зарегистрируйтесь в ФНС как участник кооператива и оплатите необходимые взносы.

Перед тем, как присоединиться к кооперативу, досконально проверьте его. Изучите документы организации на сайте ФНС, а также на сайте ЖНК; отзывы в интернете, проанализируйте регулярность вступления пайщиков, чтобы понимать, насколько быстро движется очередь.

Плюсы и минусы жилищных кооперативов

Участие в кооперативе имеет как преимущества, так и недостатки. Начнем с плюсов — к ним относятся:

1. Более низкая стоимость жилья.
2. Возможность платить за квартиру без процентов.
3. Отсутствие проверки кредитной истории и других подобных требований.
4. Возможность выйти из кооператива и вернуть уплаченные паевые взносы. Одновременно это минус для других членов организации, поскольку в таком случае строительство или покупка жилья может затянуться.

Если говорить отдельно о ЖСК, то несомненным преимуществом является возможность влиять на ход строительства дома и менять подрядчика на любом этапе, а также управлять МКД после сдачи.

Вместе с тем у жилищных кооперативов есть и недостатки:

1. Нельзя зарегистрировать право собственности до полной уплаты взносов.
2. Цена жилья может стать больше (в случае с ЖСК — из-за повышения стоимости строительства).
3. Риски недобросовестной работы правления кооператива, которое может растратить паевые взносы или продать одну и ту же квартиру несколько раз.
4. Кооператив может обанкротиться.
5. Вступительный и членские взносы бывшему участнику объединения в случае выхода из него не возвращаются.
6. Сроки сдачи дома, который строит кооператив, могут переноситься.

Что в итоге

В условиях высоких ставок жилищные кооперативы могут стать альтернативой ипотеке. Однако приобретение с их помощью жилья сопровождается рисками. Более того, строительство дома через ЖСК — процесс небыстрый и непредсказуемый.

Вариант участия в кооперативах можно рассмотреть тем, кто не боится сложностей и имеет стабильный доход для ежемесячной оплаты паевых и членских взносов, а также крупную сумму для внесения первоначального.

Но в любом случае, если вы решили приобрести квартиру через кооператив, обязательно изучите о нем всю информацию и взвесьте плюсы и минусы, чтобы избежать проблем в виде ликвидации объединения, его банкротства, затяжной покупки/стройки и потери денег.