Что такое дома-дуплексы, их плюсы и минусы, кому подходят

Дуплексы востребованы в Северной Америке и Европе, в России этот тип недвижимости только набирает популярность. В конце 2021 года ему присвоили правовой статус, который описан в ФЗ от 30.12.2021 №476-ФЗ. Такая постройка определена в Земельном кодексе как многоквартирный дом. Это компромисс для семей, которые не любят маленькие квартиры, но не готовы к покупке коттеджа. Рассказываем, что такое дуплекс и кому он подойдёт.

Что такое дуплекс

Дуплекс — это дом для двух семей. Он поделён вертикально на половины — две отдельные квартиры. В проекте дуплекса может быть общий вход, но застройщики чаще предусматривают отдельные подъезды для обеих квартир. Каждая семья владеет половиной двора и прилегающей земельной территорией по 8–30 соток. 

В дуплексе два (реже три) этажа. Чаще такие дома строят за городом или в городских малонаселённых районах. Дуплексы в мегаполисах — элитное жильё, что связано с высокой стоимостью земли. В посёлках это чаще бюджетный тип недвижимости.

Изначально дуплексы появились в XIX веке в Великобритании. Зажиточные англичане строили дома, а позже пристраивали вторую часть для семей своих потомков. Формат пристроек мог быть любым. Сейчас дуплексы строят сразу двухквартирными, и обе его части делают практически симметричными.

Отличия от таунхауса

У таунхаусов и дуплексов много общего. Это двух- или трёхэтажные постройки с несущей стеной, общими двором и кровлей. Но конструкции имеют особенности:

• Число секций. Дуплекс поделён на 2 части, таунхаус — на 6–8 и более. Все секции одинаковы по площади и принадлежат разным семьям.
• Вход. Квартиры в таунхаусах оснащены отдельными входами. В дуплексах возможны общие или индивидуальные подъезды.
• Участок. В таунхаусах двор обычно общий, но иногда семьи могут получить до 4 соток земли. Каждому владельцу дуплекса полагается отдельный двор, 8 и более соток земли.
• Цена. У таунхаусов стоимость обычно ниже — расходы на строительство, подключение инженерных систем делятся на нескольких владельцев. Однако всё зависит от местоположения — дуплекс в посёлке дешевле таунхауса в элитном городском районе.
• Планировка. Во всех постройках планировка зеркальная. Асимметрия возможна, но разрабатывать отдельный проект для каждой секции дороже и затратнее по времени на строительство.

Архитектурные особенности

Дуплексы строят по разным проектам, но обязательны следующие элементы:

• Цельный фасад. Дом выглядит как единое архитектурное сооружение, похожее на широкий коттедж. 
• Единый стиль. Застройщики отдают предпочтение стилям хай-тек, модерн или европейскому, но выбрать можно любой другой.
• Два этажа. Допустимы варианты одно- и трёхэтажные, но оптимальны постройки высотой именно в два этажа.
• Большие окна. Когда окна широкие, высокие и выходят на восток, дом обогревается за счёт солнца, и затраты на отопление уменьшаются. Ещё большие окна визуально увеличивают пространство.
• Большая площадь. В среднем жилая площадь дуплекса — около 150 м², что удобно для большой семьи.
• Собственный участок. Каждая семья по умолчанию получает двор и участок земли, который подойдёт для обустройства сада, огорода или зоны отдыха.
• Объединение инженерных сетей. Водоснабжение, отопление, электросеть и газопровод рассчитаны на обе квартиры. При этом каждая семья отдельно оплачивает свой счёт.
• Отдельные входы. Архитекторы проектируют их так, чтобы сохранялось визуальное единство фасада. При этом владельцы дуплекса не контактактируют с соседями без надобности.

Планировка и расположение комнат

Планировка дуплексов чаще всего выполнена в американском стиле:

• На первом уровне организуют помещения общего пользования — кухню, санузел, гостиную.
• Второй этаж предназначен для личных помещений — спален, гардеробной, кабинетов, дополнительных комнат.
• Иногда в постройке предусмотрены балкон, терраса и чердак, из которого можно сделать мансарду.
• Часть площади первого этажа нередко отводят под гараж — это удобно и избавляет владельцев от необходимости делать отдельную постройку.
• Подвальные помещения подходят и для хранения вещей, и для обустройства специальных комнат, например, спортзала.

Так как концептуальная особенность дуплексов — симметрия, то планировки схожи в обеих квартирах.

Дуплексы и закон

В 2022 году в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ внесли поправки, касающиеся индивидуального жилищного строительства. Они вступили в силу 1 марта. В соответствии с ними дома блокированной застройки — дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы — признаются как отдельный тип жилых помещений. Владельцы имеют право:

• ставить жильё на кадастровый учёт;
• возводить дома по принципу долевого строительства;
• получать ипотечный кредит на строительство дуплекса.

Закон регулирует и реконструкцию в домах блокированной застройки. Чтобы произвести масштабные ремонтные работы, владелец должен получить согласие соседей. Планы по реконструкции должны отвечать требованиям безопасной эксплуатации дома.

Плюсы и минусы дуплексов

Преимущества:

• Большая площадь. Можно проживать несколькими поколениями, а также принимать гостей и планировать пополнение в семье.
• Приемлемые цены. Дуплексы бюджетнее, чем индивидуальные дома и коттеджи. Если пробурить собственную скважину и установить отопительные котлы, можно сэкономить на коммунальных платежах.
• Спокойная обстановка. Вашими соседями будет только одна семья, с которой вы сможете договориться о правилах проживания. В многоквартирных домах шумно и больше рисков для конфликтных ситуаций.
• Шумоизоляция. В таких домах всего одна общая стена с соседями, что защищает от лишнего шума.
• Хорошая экология. Дуплексы обычно строят за городом, где экологические условия гораздо лучше. Это особенно важно для людей с хроническими заболеваниями, проблемами с респираторной системой или поклонников ЗОЖ.
• Собственный участок. Вы сможете самостоятельно распоряжаться своей землёй.
• Больше вариантов строительства. Дуплексы разрешено строить на участках ИЖС и на дачных территориях. Дома и коттеджи строят только на территории ИЖС.
• Контролируемая аренда. Вы можете приобрести целый дуплекс, но проживать в одной половине, а вторую сдавать арендаторам. Так легче контролировать состояние жилища.

Недостатки:

• Зависимость от соседей. Частный дом принадлежит только вам, а в дуплексе нужно находить компромиссы с другой семьей. С соседями лучше познакомиться перед приобретением жилплощади — у вас могут расходиться представления о проживании на одной территории.
• Ответственность. В доме вам нужно самостоятельно следить за состоянием электросети, водопровода и других коммуникаций, договариваться с ремонтными бригадами. В многоквартирных домах это зона ответственности управляющей компании.
• Затраты на ремонт. Обновление фасада и внутренней отделки обойдётся дороже, чем ремонт в городской квартире. Некоторые изменения необходимо обговаривать с соседями.
• Местоположение. Если вам нужно регулярно ездить в город, тщательно выбирайте местность для дуплекса. Плохое состояние дорог, загруженные транспортные пути доставят массу неудобств.

Кому подойдёт проживание в дуплексе

Дуплекс — подходящий вариант для владельцев, которые:

• Хотят жильё с собственным двором и в хорошей экологической зоне, но не могут позволить себе коттедж или частный дом.
• Не любят шум и городской ритм жизни.
• Ценят комфорт и прогрессивный дизайн.
• Желают заниматься садоводством, но не готовы переезжать в деревню или содержать дачу.
• Решили жить с родственниками.
• Дружат семьями и готовы разделить между собой затраты и обязанности по содержанию дома.
• Выбирают недвижимость для одновременного проживания и сдачи в аренду.

Главное

1. Дуплексы — дома высотой от 1 до 3 этажей, рассчитанные на 2 семьи.
2. Дуплекс выглядит как симметричная (или почти симметричная) постройка с одним или двумя разными входами, общей крышей, технологичным европейским или американским дизайном.
3. Такие дома строят по похожей планировке: комнаты общего пользования на первом этаже, спальни — на втором.
4. Плюсы дуплекса — большая площадь, собственный участок, возможность сдавать в аренду вторую часть постройки.
5. Минусы дуплекса — удалённость от центра города, необходимость самостоятельно следить за коммуникациями, зависимость от соседей.
6. В 2022 году дуплексы признали отдельным типом жилого помещения на законодательном уровне.

Выбрать и купить дом