Апартаменты: от самых доступных предложений до премиум-класса

В конце июля Государственная дума в очередной раз подтвердила, что в обозримом будущем апартаменты не подпадут под действие Жилищного кодекса и не будут переведены в жилой фонд. 20 июля на брифинге членов Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ председатель Комитета Сергей Пахомов выразил общую позицию: «Могу сказать точно: апартаменты не будут приравнены к жилью. Под действие Жилищного кодекса апартаменты не подпадут. Я в этом уверен, это позиция нашего комитета».

Что же касается снижения налогов на апартаменты, то этот вопрос отложен, но окончательно «с повестки не снят». Тем не менее на рынке недвижимости апартаменты продолжают занимать существенное место, а инвестиционные сделки по ним составляют 15-20% в общей структуре спроса на жилье.

Апартаменты или квартира

При выборе будущего жилья и при оценке инвестиций в недвижимость этот вопрос задают себе многие покупатели. Вопрос далеко не праздный, ведь при одинаковой площади, аналогичной планировке и вполне сопоставимом местоположении стоимость апартаментов на 10-15% ниже стоимости квартир. Более того, абсолютно идентичная недвижимость — квартиры и апартаменты могут находиться в соседних корпусах домов-близнецов, и все равно разница в цене сохранится. Почему так происходит?

«Все дело в юридическом статусе недвижимости, — объясняет парадокс Александр Баландин, руководитель отдела продаж агентства недвижимости Premium Realty. — Квартира относится к жилому фонду, а апартаменты нет, хотя и могут быть полностью адаптированы под жилье. Это означает, что, приобретая апартаменты в собственность, вы не можете в них прописаться, можно лишь оформить временную регистрацию, если апартаменты гостиничного типа или владелец имеет документы, в которых указано, что его апартаменты оборудованы всеми удобствами (санузел, коммуникации), что позволит приравнять к помещению гостиничного типа, временная регистрация в которых разрешена.

Имеется существенное отличие и в расходной части. Для квартир налог на собственность составляет 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов он минимум — 0,5%, но может доходить и до 2-2,5%, что зависит от статуса земли и статуса здания. В апартаментах тарифы на коммунальные услуги будут выше, примерно на 10-15%. Но при этом изначально на входе апартаменты будут существенно дешевле. Средняя разница по рынку 15-20%».  

Различие в цене объясняется расходами застройщиков. При строительстве жилого фонда девелопер дополнительно обязан привести его в соответствие с «жилыми» требованиями (например, заложить определенные показатели инсоляции), а также создать в районе соответствующую социальную инфраструктуру: школу, детский сад, муниципальные здания и т. д. При строительстве же апартаментов, которые формально не относятся к жилому фонду, такой нагрузки на застройщиков нет. Соответственно, и расходы меньше.

К плюсам апартаментов относится и то, что их можно приобрести в престижных центральных районах, где уже давно запрещена и не ведется жилая застройка, зато есть вышедшие из употребления здания заводов, фабрик, складов и другой нежилой недвижимости, редевелопмент которых и производится. В таких случаях апартаменты могут быть созданы по индивидуальным проектам с эксклюзивной планировкой. Но и стоить они будут от 1 миллиона рублей за квадратный метр.   

Апартаменты: динамика спроса

Принято относить «рождение» этого вида недвижимости в России к 2008 году. Экономический кризис совпал тогда с завершением строительства большого количества офисных зданий. Но из-за финансовых проблем у потенциальных покупателей и арендаторов коммерческая недвижимость оказалась маловостребованной, в то время как спрос на жилье практически не упал.

Стремясь сохранить инвестиции, застройщики принялись переориентировать коммерческие площади под жилые апартаменты. Идея оказалась очень удачной, а апартаменты быстро набирали популярность у потребителя. В 2010-е годы их уже активно строили с нуля. С тех пор спрос на апартаменты постоянно рос, и их доля на рынке жилья увеличивалась. Пик покупательского интереса был достигнут в конце 2020-го — начале 2021 года.

Кто и зачем покупает апартаменты в России

В том, кто и зачем покупает апартаменты у экспертов, единого мнения также не оказалось.

«Сейчас около 80-85% покупателей апартаментов приобретают их для собственного использования, для своего проживания или для проживания детей/родителей,— уверен Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS. — Учитывая текущий формат апартаментов как нежилой недвижимости, что предполагает отсутствие возможности прописки, это, как правило, покупатели, для которых апартаменты не являются единственной возможностью для проживания. Наличие прописки и социальной инфраструктуры, гарантированной при покупке квартиры в жилом комплексе, для них не принципиально. В основном это люди молодые и среднего возраста (до 45-50 лет), включая в том числе семейные пары без детей».

С подобным раскладом в корне не согласен Гасан Архулаев (ГК «МонолитХолдинг»). По его мнению, покупка апартаментов — это в первую очередь выгодная инвестиция, что в условиях падения доходов населения является важнейшим фактором. Механизм следующий: «60% покупателей апартаментов вкладывают средства на начальном этапе строительства и перепродают лоты дороже на вводе в эксплуатацию, рентабельность таких сделок составляет около 30%. Другие 40% инвесторов сдают апартаменты в аренду и получают стабильный доход. В апартаментах может быть не только жилье, там можно размещать хостелы или предоставлять другие услуги. То есть у покупателя апартаментов будет больше вариантов, кому продать или сдавать объект».

Как выглядит рынок апартаментов сегодня

На сегодня спрос на апартаменты на рынке жилья в целом стабилен, а его колебания обусловлены как объективными экономическими и политическими причинами, так и периодическими вбросами слухов об изменении их юридического статуса. Ведь, если апартаменты приравняют к жилому фонду, их рыночная цена мгновенно возрастет на 15-20%.

А вот как оценивают сегодняшнее состояние рынка апартаментов сами застройщики и другие эксперты рынка недвижимости.

Мария Долгих, директор Департамента маркетинга Группы «Эталон»: «Спрос на апартаменты в Москве является довольно стабильным — на них приходится около 10% от общего числа сделок с жилой недвижимостью. Новые апарт-проекты продолжают активно выходить на рынок. Так, в первой половине 2022 года в Москве в продажу было выведено 39 новых проектов или корпусов с апартаментами (18% от общего количества всех проектов). Это на 14 больше предыдущего полугодия. А всего в Москве на стадии строительства сейчас находится около 1,5 миллиона квадратных метров апартаментов (171 корпус), что составляет 11% от общего объема жилья в стройке».

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»: «Спрос на апартаменты у нас не падал даже весной при изменении внешней ситуации, когда ипотечные ставки поднимались до уровня в 25%. Повлияли удачные характеристики проектов, в том числе выгодная локация и инвестиционная привлекательность, высокие темпы строительства, специальные акции. На старте продаж прошлым летом мы фиксировали ажиотажный спрос, который продолжался до начала этого года».

Валерия Цветкова, управляющий директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:«По состоянию на июнь 2022 года совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 327,5 тысячи квадратных метров (-1,9% за месяц, +19,7% за год) и 7,3 тысячи лотов (+59,7% за год). На долю предложения апартаментов приходится 15% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы. С начала года объем рынка апартаментов вырос на 19% в результате выхода новых проектов. В реализацию вышло 25 новых проектов, из которых по реконструкции — 15. Это апартаменты стандарт-класса, по которым происходит капитальный ремонт или реконструкция».

Гасан Архулаев, генеральный директор ГК «МонолитХолдинг»: «За первое полугодия 2022 года на рынок недвижимости было выведено гораздо большее количество новых апартаментов, чем в прошлом году. Для этого может быть несколько причин, в том числе регулирующие нормативы при строительстве апартаментов. Они стали гибче».

С застройщиками в целом согласны и продавцы недвижимости, но есть и нюансы.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга агентства недвижимости Est-a-Tet: «После продолжительного снижения объем предложения апартаментов начал восстанавливаться — за второй квартал он вырос на 5,3%, достигнув 348,7 тысячи квадратных метров. Однако объем предложения все еще на 4,7% ниже, чем за аналогичный период прошлого года».

Какие именно апартаменты пользуются наибольшим спросом сейчас

«Наиболее востребованы апартаменты гостиничного типа, — считает Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»).— У нас высоким спросом пользуются апартаменты с минимальной площадью до 30 квадратных метров, в основном для сдачи в аренду и, как ни странно, с самой большой площадью, более 60 квадратных метров — для собственного проживания. В этом случае покупателями выступают преимущественно местные жители, которых привлекают более доступная цена, удачная локация, инфраструктура комплекса».

С этим согласнаМария Долгих («Эталон»): «Проектов-апартаментов бизнес- и премиум-класса становится все меньше, и наблюдается перевес нового предложения в сторону массового сегмента: доля проектов с апартаментами комфорт-класса в первом полугодии достигла уже 67%».

«Отмечаемый рост объема предложения в сегменте апартаментов обусловлен выходом на рынок новых проектов преимущественно комфорт-класса, — уверен Роман Родионцев (Est-a-Tet). —За счет этого снизилась (на 6,8%) средневзвешенная цена предложения по сравнению с предыдущим кварталом».

Также в доступном сегменте на рынок вышли проекты с небольшими форматами лотов (до 12-15 квадратных метров). Это, как правило, редевелопмент бывших нежилых зданий, а также помещений в цокольных этажах, на чердаках и на бывших технических площадях. Эти апартаменты занимают нишу наиболее доступной покупки с высокой плотностью проживания. Для Москвы это менее 5 миллионов рублей за лот.

В отличие от выше приведенных экспертных мнений, Александр Баландин (Premium Realty) видит оживление рынка апартаментов почти исключительно за счет премиального сегмента начиная от миллиона рублей за метр. Но это касается в основном крупных городов, Москвы и Санкт-Петербурга в первую очередь. Происходит это потому, что в исторических центрах, где самые высокие цены на квартиры, практически не осталось площадей, годных под жилую застройку по принятым нормам, зато есть возможность переделки нежилых помещений под апартаменты.

Купить старое нежилое здание и затем его реконструировать под апартаменты значительно проще и дешевле, чем получить участок в исторической части города и оформить все разрешения и согласования на строительство жилого фонда. В данном случае, покупая апартаменты премиум-класса, люди в первую очередь платят за их уникальную локацию и эксклюзивность проекта.

«Люди с творческим потенциалом хотят найти для себя что-то особенное, нестандартное, — поясняет Александр Баландин. — Вы можете сделать нестандартные пространства, двухуровневые лофты с потолками по 5-6 метров, огромные витринные окна во всю стену, любую индивидуальную планировку. В квартире не дай бог перенести «мокрую зону», а в апартаментах — пожалуйста. Делай что хочешь!»  

Увеличение спроса на премиальные апартаменты может говорить и о стремлении покупателей высокобюджетного сегмента сохранить денежные средства.

Любопытная ситуация сложилась в Сочи, где действует мораторий на строительство нового жилья. Местные девелоперы нашли способ удовлетворить спрос за счет вывода на рынок апарт-проектов, которые оказались очень востребованными в городе-курорте.

«В обозримом будущем нишевые особенности апартаментов не поменяются, — подводит некоторый итог дискуссии об особенностях спроса на апартаменты директор bnMAP.pro, сервиса анализа рынка новостроек Сергей Лобжанидзе. — Это будут предложения с уникальной локацией и сервисной составляющей или супердоступные предложения небольшого объема с крайне мелкой и плотной «нарезкой» лотов в проекте».

Что необходимо помнить покупателям апартаментов

Одна из причин популярности апартаментов — их привлекательная стоимость по сравнению с сопоставимыми квартирами. Апартаменты дешевле в среднем на 15-20%. Это весьма существенно. Но в таком жилье вы не сможете прописать себя и членов вашей семьи.

К апартаментам не применяются государственные программы по ипотечным ставкам и меры государственной поддержки. Например, материнский капитал для первоначального взноса.

В апартаментах коммунальные платежи выше, чем в жилых помещениях, и налоги на недвижимость также рассчитываются по повышенной ставке.

О чем еще следует помнить, покупая апартаменты.

«Наиболее востребованы сейчас бюджетные апартаменты до 3 миллионов рублей, — говорит Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse. — Но они же являются и самыми рисковыми. Покупатель должен понимать, что он покупает нежилое помещение, что в цокольном помещении за 2 миллиона рублей будет мало света и вообще оно будет непригодно для жилья. Хотя в подвалах жили и в послевоенные годы СССР, но тогда мера была вынужденной.

При покупке апартаментов средней ценовой категории (бывшие гостиницы, промышленные здания) следует помнить, что нормы экологии, инсоляции, шумоизоляции на вас не распространяются теперь. У вас нежилое помещение для временного проживания, а значит, шумный ночной клуб на первом этаже или пекарня с запахом прогорклого масла — все это может стать реальностью. И на вас теперь не распространяются нормы оплаты ЖКХ. Если в МФК есть БЦ с местами общего пользования, то за их уборку вы тоже совместно с другими теперь платите. Вне зависимости нужен вам это БЦ или нет».

Какие интересные предложения на рынке апартаментов есть сейчас

По итогам второго квартала 2022 года в топ наиболее востребованных проектов Москвы вошли HighWay, «Верейская 41», «Волоколамское 24» и сити-комплекс «Перец».

К интересным предложениям можно отнести апартаменты бизнес-класса B’aires. Это комплекс рядом со Всехсвятской рощей, парком Покровское-Стрешнево, Щукинским парком. Комплекс апартаментов расположен на Большом Волоколамском проезде (стр. 23). В комплексе подземный паркинг, проработанная приватная территория, камерная и уютная, с продуманным ландшафтным дизайном. Авторский дизайн архитектуры и лобби.

Достраиваются апартаменты премиум-класса «Поклонная, 9».

А еще в первом полугодии 2022 года на рынок вышло много объектов редевелопмента, так, например, Level Group реализует проект в рамках развития Южного порта и его прилегающей территории, расписанный правительством Москвы на 10 лет вперед. Проект включает в себя полный редевелопмент промышленных территорий от Кожуховской до Печатников.

И это лишь небольшая часть доступных к приобретению апартаментов. Вообще выбор этого вида недвижимости весьма богат: например, сейчас на Домклик представлено почти 14 тысяч объявлений с апартаментами по всей России. Только в одной Москве предложено 9 378 лотов. Есть из чего выбирать.

Выбрать апартаменты